아파트 소유를 부부 공동명의로 하는게 좋은건지 아니면 소득이 있는 사람 쪽으로 하는게 좋은건지?
작년에 지방에 집을 구입하면서 와이프 명의로 사서 현재 살고있습니다...수입은 저만 있는 상태이고 한데... 지인이 공동명의로 하면 세금이 아마 덜나올꺼라고 하던데요... 맞는얘기인가요?
<부부 공동명의를 하면 좋은 점>
공동명의일 때 가장 큰 장점은 세금의 절감 효과다. 공동명의가 세금이 적게 나오는 경우는 누진세율을 취하고 있는 세목들이다. 예를 들어, 과세표준 1억 일 때 세율은 30%이고 5천만 원일 때 세율은 10%라고 가정해보자. 만약 어떤 사람의 소득이 1억 원이라면 세금은 3천만 원일 것이고, 두 명이 각 5천만 원씩이라면 각각 세금이 5백만 원, 둘이 합해 1천만 원이다. 즉, 공동명의를 하면 세금 2천만 원이 줄어드는 것이다.
부부 공동명의가 유리한 가장 대표적인 이유는 바로 양도소득세이다. 양도소득세도 위의 누진세율 구조를 취하고 있어서 과세대상 금액이 나누어지면 낮은 세율이 적용된다. 또한, 양도소득세는 인별 과세이기 때문에 기본공제 250만 원을 각각 받을 수 있는 장점도 있다.
종합부동산세도 공동명의의 장점이다. 종합부동산세는 과세 기준을 사람별로 판단한다. 주택을 가진 납세자가 주택 공시가격 합산액이 6억 원(1가구 1주택 9억 원)을 초과하면 대상이 되는데, 공동명의(50 : 50)라면 각 3억 원씩 소유한 것으로 보아 대상에서 비껴갈 수 있다.
임대사업자라면 종합소득세 절감 효과도 있다. 소득세율이 누진세율 구조여서 나누어지는 소득에 따라 낮은 세율 적용이 가능하기 때문이다.
이 외에 상속세 절감도 생각해 볼 수 있다. 상속세 역시도 누진세율이 적용, 아버지가 100% 소유하다 돌아가셨을 때는 100%가 상속세 대상이 되지만 아버지와 어머니가 50%씩 소유하고 있다가 아버지가 돌아가시게 되면 50%만 상속세 대상이 된다. 이런 이유로 많은 부부가 특히 고가의 주택을 소유한 경우 공동명의를 선택한다.
<부부 공동명의로 변경시 단점>
추가 비용의 문제가 있다. 이미 단독명의로 되어 있는 부동산을 공동명의로 변경할 때에는 먼저, 증여세가 발생할 가능성이 있다. 당연하겠지만 그만큼 재산의 가치가 이전된다고 보는 것이다. 참고로 부부간 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않는다.
또 취득세가 추가로 발생할 수 있다. 원칙적으로 취득세는 1명이 취득하든지 2명이 공동으로 취득하든지 내야 할 세금의 총금액은 같다. 다만 이미 1명이 소유하고 있다가 공동명의를 하기 위해 일부를 넘기면 새로운 취득으로 보아 해당 지분만큼 다시 취득세가 발생하게 된다.
출처@Valentin_Photography
또한, 직장가입자는 상관이 없지만, 만약 지역가입자라면 부동산을 소유한다는 사실이 건강보험료의 증가를 가져올 수 있다. 직장가입자는 본인의 급여가 기준이 되지만 지역가입자는 소득과 재산에 따라 달라지므로 공동명의라도 부동산을 가지고 있으면, 그렇지 않았을 때보다 건강보험료가 올라갈 수 있다.
게다가 공동명의자의 신용 상태에 따라 주택담보대출 시 단독명의일 때보다 불리할 수 있다.
마지막으로 행정상 공동명의자 둘이 함께 움직여야 하는 단점이 있는데, 동시에 장점이 되기도 한다. 어느 일방의 권리 행사(공동명의자 동의 없이 대출 및 매매 어려움)가 제한되기 때문이다.
- 이 상 -
양도세율적인 측면에서 부부공동명의인 경우에 유리합니다.
예를들어 향후 매각시 1억원의 양도차익이 발생하였다면 사모님 100% 명의의 경우에는 35% 세율이 적용되고 14,900,000원 공제가 되어 납부하셔야할 양도소득세는 20,100,000원입니다. (기타 비용 제외하고 계산)
만약 질문하신 분과 50:50으로 보유하고 있었다면 양도 소득세는 각자 지분에 맞추어 내게 됩니다. 이런 경우 각자 5천만원 양도 소득의 경우에는 24% 세율이 적용되고 5,220,000원 공제가 되어 납부하셔야할 양도소득세는 각자 6,780,000원으로 두 분이 합치면 13.560,000원입니다. 사모님이 100% 지분을 가지고 있는 경우보다 약 6,540,000원 정도 양도소득세가 절약됩니다.
만약 양도 소득이 더 크진다면 절약되는 양도소득금액은 더 커집니다.
하지만 지금 질문하신 분 명의로 50% 이전하게 되면 취등록세를 추가로 납부하여야 하므로, 추가 비용(취등록세) 대비하여 양도 소득세 절감액이 얼마인지 계산 하신 후 결정하시면 될 것 같습니다.
한가지 팁은 만약 아파트 시세가 많이 올라 매각시 양도 소득세가 많이 나오는 경우라면 부부 증여 면세 한도가 6억이므로, 6억 범위내에서 해당 아파트 지분을 증여하신다면 양도 소득세를 절약하실 수 있습니다.
1주택 실거주로 양도세 면제받는 경우가 아니라면
공동명의가 양도세 절감에 훨씬 유리합니다.
주의할점은 공동명의 후 5년안에 팔면 이월과세적용으로 공동명의한 의미가 없고
공동명의 후 5년 지나서 매도하시면
지분에 따른 두사람 각 각 양도세 책정으로 과표구간이 낮아져서 양도세 절감에 효과가 있을겁니다.
공동명의가 향후 종부세와 양도소득세에 있어서 절세 효과를 볼 수가 있다는 장점이 있습니다.
하지만 실거주 1채만 보유하는 케이스에서 양도차익이 9억 이상이 아니라면 모두 비과세이므로 양도세 절세 효과는 무의미합니다.
그리고 종합부동산세에 해당되지 않는경우에도 공동명의 전환은 큰 의미가 없습니다.
(종부세는 단독소유의 경우 1세대 1주택 9억원 초과시 부과)
공동명의 시 부부 각각 6억원까지 미부과이므로 공시지가 10억원짜리 주택을 공동명의시 각각 5억원으로 잡혀 단독명의로는 종부세를 내야하지만 공동명의시에는 종부세를 안내게 됩니다.
만약 위와같은 케이스의 절세 혜택이 기대되지 않는 주택이라면 굳이 취등록세를 다시 내가면서 공동명의로 바꾸는 것은 그리 바람직해보이지 않습니다.
양도소득세 쪽에서 차이가 나는데요
1인은당 250만원 공제 입니다.
따라서 2인 공동 명의인 경우 500만원이 되는 거죠.
하지만 취득세나 재산세의 경우 차이는 없습니다.
지분의 따라 이익과 세금의 비율이 달라집니다.
공동의로 하실건지 단독으로 하실건지 전체적으로
살펴 본 후 결정하세요!!!
수고하세요
집을 공동명의로 하면 과세대상 금액이 절반이 됩니다.
예를들어 집이 10억이라면, 질문자님 소유의 경우 자산 10억에 대한 세금을 내야하지만
공동명의로 돌리면 5억, 5억에 대한 세금을 내면 됩니다.
아파트 금액별로 세율이 달라지기때문에, 공동명의가 더 유리합니다.
아파트가 9억을 넘으면 세금 폭탄을 맞게되는데
가격이 보통 10~17억인경우 공동명의로 돌리는 경우가 많습니다.
공동명의로 하시면 둘다 집이 있는 것으로 잡힙니다.
따라서 나중에도 투자를 하실려면 공동명의 보다는
한쪽으로 모시는게 좋을 것이라고 생각합니다.
명의변경을 하실려면 또 세금을 내야하니 그냥
현재 명의 그대로 보유하는것이 좋을 것 이라고 생각됩니다.
공동명의 세금은 잘 모르겠습니다. 다만 집이 있을경우에 지역 건강보험료등은 많이 나올 수 있습니다.
취득세와 재산세는 동일하고
종합부동산세(종부세)랑 양도세는 세금을 줄일 수 있습니다.
주택 가격이 비쌀수록 양도차익이 클수록 공동명의로 인한 절세효과가 큽니다. 정리하면 종부세 대상이 아니고 실거주용으로 오래 거주할 예정인 경우, 부부공동명의로 인한 절세효과는 크지 않다고 할수 있습니다. 사실 없습니다.
공동명의시 종부세 절감 혜택이 있습니다. 즉 1주택자 9억이상 공제금액을 부부공동명의로 하면 인당 6억원씩 2명해서 12억 공제로 공제금액이 높아짐니다. 재산세의 경우 효과가 없고, 양도소득세의 경우 누진세율로 각각적용되기에 절약이 되죠. 다만 주의할점은 기존집을 공동명의로 다시할때는 절반의 취득세를 내야 한다는점이죠. 장단점을 잘 따져보고 선택하기를 바래요
