부동산 상속과 증여중 어느것이 세금을 덜 낼수 있을까요?
안녕하세요 부모님과 아버지명의의 아파트에서 10년 넘게 동거중인데요 실거래가가 대략 5억정도 되는데 명의를 저로 바꿀까하고 있는데요 증여와 나중에 상속을 받는것중 어느것이 더 나은 방법인지 궁금합니다. 많은 조언 부탁드립니다.
안녕하세요. 박성진 세무사입니다.
상속세 신고시 10년이상 피상속인과 상속인이 1세대를 구성하면서 1세대1주택을 보유하다 상속이 개시되는 경우에는 6억원을 한도로 동거주택가액을 상속재산에서 공제합니다.주택이 여러개 있으시는 경우나 다른 사유로 동거주택상속공제를 받지 못하시더라도 상속재산공제가 크니 유리할 수 있습니다.
다만 아버님이 상속재산이 많으신 경우에는 자녀에서 10년 이전에 증여한 것은 상속재산에 합산하지 않으니 어떤것이 유리할지 고려해보셔야합니다.
제23조의2(동거주택 상속공제) ① 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 상속주택가액(「소득세법」 제89조제1항제3호에 따른 주택부수토지의 가액을 포함하되, 상속개시일 현재 해당 주택 및 주택부수토지에 담보된 피상속인의 채무액을 뺀 가액을 말한다)의 100분의 100에 상당하는 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다. 다만, 그 공제할 금액은 6억원을 한도로 한다. <개정 2010. 12. 27., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2015. 12. 15., 2016. 12. 20., 2019. 12. 31., 2021. 12. 21.>
1. 피상속인과 상속인(직계비속 및 「민법」 제1003조제2항에 따라 상속인이 된 그 직계비속의 배우자인 경우로 한정하며, 이하 이 조에서 같다)이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상(상속인이 미성년자인 기간은 제외한다) 계속하여 하나의 주택에서 동거할 것
2. 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급하여 10년 이상 계속하여 1세대를 구성하면서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이하 이 조에서 “1세대 1주택”이라 한다)에 해당할 것. 이 경우 무주택인 기간이 있는 경우에는 해당 기간은 전단에 따른 1세대 1주택에 해당하는 기간에 포함한다.
3. 상속개시일 현재 무주택자이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택일 것
② 제1항을 적용할 때 피상속인과 상속인이 대통령령으로 정하는 사유에 해당하여 동거하지 못한 경우에는 계속하여 동거한 것으로 보되, 그 동거하지 못한 기간은 같은 항에 따른 동거 기간에 산입하지 아니한다.
③ 일시적으로 1세대가 2주택을 소유한 경우 동거주택의 판정방법 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2016. 12. 20.>
안녕하세요. 질의에 대한 답변입니다.
부모님으로부터 증여를 받는 경우 증여재산공제로 5천만원이 공제되는 반면, 상속의 경우 자녀공제(1인당 5천만원) 등의 인적공제와 기초공제(2억원)가 적용되며(단, 인적공제와 기초공제가 일괄공제 5억원보다 작은 경우에는 5억원을 공제), 피상속인의 배우자가 생존해 계시면 배우자가 상속을 받지 않는 경우라도 배우자공제로 5억원이 공제됩니다.
따라서 세금측면에서 증여보다 상속이 세금이 적으나, 상속개시일까지 부동산 가치가 증가하는 변수는 있습니다.
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
상속세와 증여세의 세율은 동일하지만 상속세의 공제가 훨씬 큽니다. 상속인으로 자녀가 있으면 기본으로 5억을 공제해주고, 자녀+배우자가 있으면 10억 ~ 35억까지 공제가 가능합니다. 이에 반해 증여재산공제는 수증자가 자녀일 경우 10년간 5천만원 공제가 되며 수증자가 배우자일 경우, 6억 원이 공제됩니다. 따라서 일반적으로는 상속이 증여보다 유리합니다.
다만, 상속재산이 상속공제액을 초과하여 납부할 상속세가 많다면 사전증여를 통해서 상속세를 줄이는 것이 중요합니다. 상속일 전 10년 이내 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 다시 가산하여 상속세를 계산하기 때문에 최소 사망 예정일 10년 이전부터 사전 증여계획을 수립하여 상속인들에게 사전증여를 하는 것이 중요합니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.
일반적으로 증여가 유리한 경우는 해당 재산의 가치가 지속적으로 상승할 것이라고 예상되는 경우와 증여하시는 분이 10년이내 사망하지 않을 경우입니다.
부동산의 경우 일반적으로 명목가치가 우상향하기때문에 상속보다 증여가 유리하다고 판단됩니다.
감사합니다.