상가건물의 임대인이 공동소유자들인 경우 임차인의 계약갱신청구는 어떻게 되나요?

Question

임대차계약을 할 당시에 상가건물이 공동소유(지분 각 1/2)라서 공동소유주에게서 임대차계약을 체결한 후 임대차계약 기간이 만료되어 임차인이 계약갱신요구를 하였는데 소유주 중 한명이 갱신거절 통지를 하였습니다. 그런데 임차인은 공동소유자인 또 다른 한명으로부터 임차인의 계약갱신을 허용하고자 한다는 것을 들었습니다. 이 경우 임차인은 임차 부분을 인도해야 하는건가요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이승환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대법원의 명확한 판결이 있습니다.

즉, 상가건물의 공유자인 임대인이 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 것은 공유물의 관리행위이므로 지분의 과반수로 결정하여야 하고, 1/2씩 소유한 경우 공유자 1인의 지분이 과반수를 넘지 않으므로 1인의 거절은 효력이 없습니다.

민법 제265조(공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

대법원 2010. 9. 9., 선고, 2010다37905, 판결

【판결요지】

공유자가 공유물을 타인에게 임대하는 행위 및 그 임대차계약을 해지하는 행위는 공유물의 관리행위에 해당하므로 민법 제265조 본문에 의하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다. 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 같은 법 제10조 제4항에 의하여 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리행위에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정하여야 한다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이정훈변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

민법 제265조는 “공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 공유물의 관리에 관한 사항 중 대표적인 것이 임대차계약이라고 할 수 있습니다.

따라서, 임대차계약은 민법 제265조에 따라 공유자의 지분의 과반수에 의해 결정됩니다.

현재 지분권자가 2명이고, 1명이 동의 1명이 비동의하는 상황이라면 지분의 과반수가 임대차 갱신에 동의하는 것으로 볼 수 없으므로

계약갱신이 되기는 어렵습니다. 따라서 임차인은 임차 부분을 인도해야할 것으로 보입니다.

자세한 상황은 달라질 수 있습니다만, 주어진 사실관계에 따라 설명드리면 위와 같을 것으로 보입니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

공동 소유의 관계 중 공유자 관계에서는 임대차 목적물의 관리 행위로 임대행위 또는 계약 관리 행위에 해당합니다. 이 경우 민법 제265조는 공유자 지분의 과반수로 정하여야 하는데, 공유물의 임대차를 갱신 거절하는 행위는 관리행위로 공유자 지분의 과반수로 할 수 있는데 1/2만의 공유자는 과반수가 아님이 분명하므로 이에 대한 관리행위는 효력이 없는 행위 입니다. 그러므로 1/2 임대인 양 당사자 모두가 관리행위로써 계약 갱신 관련 거절 또는 동의 의사표시는 유효하다고 보기 어렵습니다. 이에 임차인은 별도로 임차목적물을 바로 인도해야 할 의무가 발생하는 것은 아니라고 볼 수 있습니다.

참고가 되길 바랍니다.