새아파트 2년전세후 매매해야할때
인천부펑 새아파트30평 분양후 바로 전세를 주었는데
2022년 12월이면 전세2년끝나는데 매매시 세금이얼마나 나올까요?
부동산중계수수로포함
토탈금액어느정도나올지궁금함니다?
지금시세는 8억~8억5000 정도함니다?
만약에 세입자가 2년 더 살겠다고 하면 어떻게 대처를 해야할까요?
세금은 1가구 1주택 요건을 갖주었느냐가 중요합니다.
실거주없고 2년후 매도가 가능하고 1주택이면 양도소득세 면제 가능하지만 실거주요건 혹은 일정 보유기간이 있다면 과세대상이니 지역 요건을 확인 하시길 바랍니다.
중개수수료는 2억이상~9억미만은 4/1000 이기에
8억으로 계산하면 320만원(부가세 별도) 예상됩니다.
임대인 혹은 임대인 직계가족이 직접 거주하는 경우를 제외하고 임차인이 2년 갱신요구권을 사용한다면 2년 연장 해줘야 합니다.
임대인이 직접거주한다고 하면 계약종료 가능합니다.
안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.
질문에 기초하여 답변드립니다.
세금 문제에 대해서는 세무사한테 문의하시면 비교적 정확한 답변을 얻으실 수 있을 것 같습니다.
임대차보호법상 임차인은 계약만료 2개월 전까지 2년 계약갱신요권을 행사할 권리가 있으며 임대인은 정당한 사유가 없이 이를 거절할 수 없습니다. 만약에 질문자분이 실거주를 하겠다고 하면 계약갱신요구권을 거절할 수 있는데 그런게 아니라면 거절하기 어려울 것으로 보입니다. 임대인 계약갱신 거절 사유는 아래와 같습니다.
임차인이 2기의 월세에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓 또는 부정한 방법으로 임차한 경우
계약갱신청구권 거절에 대한 임대인과 임차인이 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우(이사비,복비 등)
임대인의 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적달성을 하지 못할경우
주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해
– 임대차체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따를 경우
– 건물이 노후 및 훼손 또는 일부 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우
– 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우임대인의 직접 및 직계존속 및 직계비속이 실제 거주하려는 경우
임차인으로서의 의무를 현저히 위반하여 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.
양도소득세의 경우 주택수에 따라 그리고 보유기간에 따라 다르기 때문에 정확한 상담은 좀더 자세한 내용을 작성하신후 세무쪽으로 문의 부탁드리며 중개수수료는 최대0.4%로 8억매도시 최대 320만원입니다.
세입자가 계약갱신청구권을 사용하게 되면 2년 추가연장이 가능하나 몇가지 예외로 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
