부동산담보대출이 있는 경우 증여세 관련문의?

Question

아파트를 구입하여 자녀에게 증여하려 할경우에 대해 문의합니다.

예를들면 매매금액 2억원의 아파트에 담보대출이 1억이 있으며 5천만원의 전세로 세입자 보증금이 있어서 5천만원만 증여를 하여 자녀명의로 구입할경우 증여세가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

금융기관 차입금 및 전세금을 상환하지 않고 증여할 경우 부담부증여에 해당합니다.

채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 수증자는 채무에 부분에 대하여 증여세를 부담하지 않고 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하게 됩니다.

따라서 5천만원에 대해서만 수증자에게 증여세를 과세하고 1억 5천만원은 증여자가 양도소득세를 부담하여야 합니다.

(1) 증여세

납세의무자 : 자녀(수증자)

납부세액 : 자녀가 부모에게 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원을 증여재산 공제하므로 증여세 발생하지 않습니다. 미성년자일 경우 2천만원만 증여재산 공제하므로 3천만원에 대한 증여세 285만원을 부담하여야 합니다. 산출세액 300만원(세율 10%)에서 신고세액공제 15만원(세액공제율 3%)를 차감한 값입니다.

(2) 양도소득세

납세의무자 : 부모(증여자)

납부세액 : 비과세 요건, 취득가액 등 여러 조건에 따라 다릅니다. 만약 과세 대상이며 1억원에 취득한 주택이라면 (2억원-1억원)*(1억 5천만원/2억원)만큼 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

대출이 있는 부동산을 증여할 경우, 1) 채무는 이전하지 않고 부동산만 증여하는 방법과 2) 부동산에 포함되어있는 채무도 함께 이전하여 증여하는 방법이 있습니다. 후자를 부담부증여라고 합니다.

채무를 이전하지 않고 부동산만 증여할 경우, 2억원이 증여재산가액이 되어 5천만원의 증여재산공제 적용시 19,400,000원의 증여세를 납부합니다.

부담부증여를 할 경우, 자녀가 받은 증여재산가액은 2억에서 1억과 5천만원을 차감한 5천만원이 되며, 이때 납부할 증여세는 없습니다. 납부할 증여세가 없더라도 증여세 신고는 반드시 해야 합니다. 단, 증여자가 본인의 채무를 이전하였으므로 채무 1.5억에 대한 양도소득세를 납부합니다. 주택의 양도소득세는 증여자의 보유주택수, 조정지역여부, 취득가, 보유시기 등에 따라 달라지게 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김대영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부담부증여에 대해 궁금하신 것으로 파악됩니다.

부담부증여의 경우 채무액에 해당하는 부분은 양도자가 양도소득세를 부담하고

나머지 차액에 대해서는 수증자가 증여세를 부담하게 됩니다.

따라서 부담부증여로 5천만원을 증여하고자 할 경우,

자녀분이 미성년자가 아니라면 10년 내 증여재산공제 5천만원을 적용받을 수 있습니다. (미성년자인 경우 2천만원)

답변이 도움이 되셨기를 바랍니다. 감사합니다^^

Answer 4

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

해당 거래는 부담부증여로서 증여재산에 채무가 있는 경우 그 채무를 수증자가 부담하므로 대가를 받고 이전하는 것과 동일하므로 양도소득세를 부담하여야 합니다. 다만, 나머지 금액은 증여재산공제액 이내의 금액이므로 증여세는 발생하지 않습니다. 참고하시기 바랍니다.