집 명의 변경 어떤 방법이 제일 현명할까요?

Question

지금 현제 부모님이 사시는 집은 제 명의로 제가 살고 있는 집은 어머니 명의로 되어있습니다. 두 집다 현시세로 집을 구매했을때 보다 약 5천만원 이상 오른 상태인데요 집값이 더 오르기 전에 상속세 취득세를 내고 명의를 바꾸는 방법이 맞는지 아니면 긴긴세월 묻혀두고 지내는게 맞는지요 궁금해서 여쭤봅니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이영우회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

상속이란 피상속인의 사망으로 재산상 법률관계가 포괄적 승계되는 것을 의미합니다. 질문자님의 경우 증여세 문제를 생각하시는 것 같습니다. 또한 증여 계획을 좀 더 구체적으로 말씀해주시는게 좋을 것 같습니다. 앞으로 몇 년 내로 얼마를 증여할 것인지.. 대략적으로 알아야 질문 내용에 맞추어 답변이 가능할 것 같습니다.

자녀가 부모로부터 재산 등을 증여받을 경우 10년간 합산하여 5천만원을 증여재산공제합니다. 증여재산가액에서 증여재산공제를 차감한 과세표준에 다음 도표의 세율을 곱하여 산출세액을 구합니다.

만약 재산이 10억원인데, 증여세를 전혀 부담하지 않을 목적으로 10년마다 5천만원씩 증여했다가는 오히려 재산의 가치상승분을 따라잡지 못해 10년 후, 20년 후에 부담할 세액만 증가할 수 있습니다.

예를 들어 과세표준(증여재산가액-증여재산공제) 1억원 미만일 경우 신고세액공제 3% 공제하면 결과적으로 10%*(1-0.03)=9.7%를 부담하게 됩니다. 9,030만원이 1억원이 되려면 10년동안 10.7%가 상승해야 하는데 최근 부동산 등 물가상승률이 이보다 낮진 않습니다.

심지어 과세표준 5억원 미만일 때에도 같은 계산법으로 41,270만원이 5억원이 되려면 21.1%가 상승해야 하는데, 이 또한 주택 가격 상승분에 비하면 높지 않습니다.

드리고 싶은 말씀은, 20년 동안 1~2억 정도 증여할 계획이라면 10년 단위로 5천만원씩 증여하는 것이 유리할 수 있습니다. 그러나 금액이 수억원대에 이른다면 5억원 구간이나 10억원 구간으로 끊어서 증여하는 것이 유리합니다.

도움이 되셨길 바랍니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여(증여세) 혹은 양도시(양도소득세)에는 시가로 세금을 계산합니다. 따라서 반드시 명의를 옮겨야 하는 상황이고 추후 시세가 상승될 것이라고 예상되는 지역이라면 현재 명의를 이전하는 것이 낫습니다. 이를 참고하여 다른 제반 사항도 고려하셔서 의사결정을 하시면 될 것으로 보입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

증여의 경우 부모로부터 증여받을 경우 10년 간 최대 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가 가능하고, 조부모로부터 증여를 받으실 경우에도 10년 간 5천만원(미성년자 2천만원)까지 공제가능합니다만 부모의 5천만원(미성년자 2천만원)과 중복될 순 없습니다. 합산하여 5천만원까지(미성년자 2천만원)입니다. 또한 일반적으로 세대 생략 증여의 경우 증여세의 30%를 할증해 과세하는데, 부의 대물림을 심화시킨다는 지적에 따라 2016년부터 미성년의 경우에는 증여재산이 20억원을 초과하면 40%를 할증하고 있습니다. 증여의 장점 중 하나로는 증여하실 경우 그 증여재산 뿐만 아니라 그 증여재산으로부터 앞으로 발생할 소득도 함께 증여된다는 것입니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 부모님으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 5천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

마승우 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 마승우 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

각자 거주하고 있는 집을 교환하기를 원하는 경우이나,

원칙적으로 부동산은 본인 명의로 거래하여 소유하고 있어야 합니다.

각자 소유하고 있는 집의 명의를 부모님과 교환하려면 대가를 수반하는 양도 또는

증여로 하여야 하는데 각각 양도세 또는 증여세가 발생할 수 밖에 없습니다.

참고하시기 바랍니다.