답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.짐만 두고 가면 절대안되요전입신고를 빼면 절대 안되요다시말해 새집에 들어가셔도 좋지만 그 집에 전입신고를 하는 순간기존 전세금은 날라간다라고 생각하시면 됩니다.전입신고와 거주(점유)는 대항력의 핵심입니다.생각하신것처럼 만기일에 바로 임차권등기명령을 신청하시고 이때 중요한것 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 후에 이사를 가고 전입신고를 옮겨야 합니다.꼭 등기부등본 확인 후 전입신고를 옮겨야해요어설프게 알아서는 당해요짐만 놓고 갔다가 전입빼는 순간 보증금은 안녕~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 확실히 알고계셔야 될게 있습니다.보증보험이란 내 보증금에 보험을 드는 거라는 겁니다.다시말해 보증금이 안들어간 상태에서 보험을 든다는게 앞뒤가 않맞는 얘기죠어려운말로 보증보험을 승인하려면 대항력과 잔금 납부 완료과 선행되어야 합니다.그리니 보험이 안되면 잔금을 주겠다는 말은 성립이 안되는 말이죠그럼 어떤걸 할수있나?보증보험가입가능여부를 확인할수 있습니다. (100%는 아니여도 90%는 리스크가 사라지죠)보증기관이나 은행에 가서 이집이 보증보험 가입 요건에 충족하는지 미리 상담받아보세요그리고 넣으신 특약으로 나중에 가입이 안될시에 보증금을 돌려받는 강력한 근거 자료가 됩니다.다 설명하기엔 너무 길어져 이정도만 할께요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 동일세대원 간 매매시 대출이 좀 까다롭습니다.그리고 동생분이 생애최초 대출을 신청하려면 신청 시점에 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.당연히 언니분이 유주택자라면 안되겠죠?그래서 대출실행 전까지 동생분이 단독 세대주가 되거나 질무자님이 먼저 주소지를 옮겨야 합니다.말씀하신 대로 매매 당일에 주소 이전을 하는 조건으로 대출 심사가 가능한지 미리 은행에 확인해야 합니다.대출 실행을 위해 동생분이 미리 단독 세대주가 될수 있는 요건 (만30세이상)이 된다면 질문자님이 주소지를 잠시 지인 집 등으로 옮겼다가 매매를 진행하는 것이 가장 확실한 방법입니다.그리고 가족간의 거래일수록 중개업소에서 계약하시길 권장합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지금 현재 계약을 진행하신 상황인가요?계약서를 쓰셨다면 계약서를 갖고 주민센터에 방문하여 확정일자 부여현황보고서 또는 전입세대 확인서를 때달라하세요집주인 동의없이 확인 가능합니다.아직 계약서쓰기 전이라면중개사에게 선순위 보증금이 얼마인지 알려달라하세요 중개사는 임대인에게 자료를 요구하여 확인설명란에 기재하고 보여줘야할 의무가 있습니다.혹시 임대인의 협조하지 않음으로 기재되었다면 계약을 다시 고민해 보셔야 합니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.그리고국세 지방세 완납증명서도 때달라고 하세요이건 기본이예요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.매매한 집에 들어가셔서 사셔도 되요 다만 전입만 옮기지 않는다면요다시말해 임차권등기 전까지는 전입신고+실제거주(점유)를 유지하셔야 어려운말로 대항력이란게 생겨요무슨말이냐면 전세금을 집주인이 꼭 돌려줄수밖에 없는 힘이예요그걸 경매로 통해 법원에서 임차인에게 먼저 주는 거예요집 살때 대출 받으셨어요?받았으면 그 집에 전입신고 하셔야합니다. 그러면 문제가 발생하죠이것또한 푸는 방법이 있는데 여기까지 말하긴 긴어지니까 패스~집 살때 현찰주고 사셨으면 그냥 들어가 사세요전입신고하지말고 아셨죠?임차권등기 오래 안걸리니까 그때까지만 참아요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토허제 구역 내 주택을 취득할 때는 원칙적으로 실거주가 필수입니다.하지만 부담부 증여를 선택하실경우 토지거래허가 대상이 아니라 거주의무가 없습니다.부담부증여로 받게 된다면 증여부분 5천은 공제가 되니 증여세가 없습니다.그리고 1.2억채무를 부모님은 양도한것이 되니1.2억의 양도세를 부모님이 내셔야합니다.1주택자이면 양도세가 없겠지만 다주택자라면 계산을 해봐야합니다.가족간매매는 토허제 구역에서는 여러가지 여건을 갖추어야합니다.부담부증여를 활용하시는 걸 추천드립니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.12억이상 고가 주택의 경우 초과분에 대하여 양도소득세가 부과됩니다다시말해 12억까지는 부과되지 않아요초과분만 부과되요쉽게 예를 들어볼께요10억에 매수 20억 매도시세차익 10억과세대상차익 10억*(20-12억)/20억=4억여기서부터 계산해야되요3년,5년,10년 공제율이 틀려져요24%,40%,80%10년 보유했다치고4억의 80%를 공제하면 8000만원만 내면됩니다.딱 맞아 떨어지진 않지만 이런식으로 계산하면 조금이나마 도움이 되실겁니다.^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아직 계약서 작성 전이시죠?중요한건 중대한 하자여야 계약무효를 주장할수 있습니다.다시말해 단순한 곰팡니나 벽지 벗겨짐 정도로는 계약금을 돌려받으며 계약을 취소하기 어렵습니다.그럼 어떻게 해야하나?계약서쓰실때특약사항에임대인은 인도일 전까지 주택의 주요 설비(누수,결로,곰팡이 등)에 하자가 없음을 보장하고 짐을 뺀 후 발견되는 중대한 하자는 임대인의 비용으로 즉시 수리해 주기로 한다.라는 특약을 넣으세요이미 계약금의 일부 100-200정도를 넣었기 때문에임차인에게 불리한 상황입니다.꼭 계약서에 넣던가 아니면 중개사한테 이부분은 꼭 해결해줘야 계약할수 있다고 확실시 말하세요조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.안타깝게도 거주지 신고를 햐였다면 세법상 주택으로 간주될 가능성이 높습니다.다시말해 오피스텔을 먼저 매도 하지 않는 이상 아파트 매매시 1주택 비과세 혜택은 전혀 볼수 가 없습니다.다만 오피스텔 시세가 1억원 이하라면 취득세에서는 제외될수 있으나지금은 양도 시점이다보니 양도세 혜택은 보기 힘들것 같습니다.양도차액이 크지 않는 오피스텔을 먼저 처분하시길 권장드립니다.지금상황은 누가뭐래도 2주택자로 앞으로 리스크가 휠씬 큼니다.그러므로 될수있으면 오피스텔을 먼저 처분후 1주택으로 아파트를 처분하시길 강력히 권고드립니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아마도 중개사님께서 설명하신부분은 최우선변제권에 보증금이 보장이 된다는 얘기를 하신것같아요우리나라에는 주택임대차보호법이라는 강력한 법이 있습니다.이 법에는 집이 경매에 넘어가더라도 소액 세입자의 보증금 중 일정 금액은 선순위 융자보다 먼저 돌려주는최우선 변제라는 제도가 있습니다.서울기준으로 보증금이나 1억6500원 이하인 세입자라면 최대 5500만원까지는 융자보다 앞서서 국가가 보호해 줍니다.다시말해 3000만원의 보증금은 만의하나 문제가 있어도 돌려받는다는 설명같습니다.중요한건 이 건물의 가치가 정말 80억이 맞는지 알아보셔야 합니다.보통 건물간의 70%의 융자가 있으면 위험 매물에 해당합니다.융자가 건물가 대비 낮기 때문에 크게 문제는 없지만 문제는 기준이 되는 80억이 진정성 있는 가격인지는 확인해보야 합니다.중개사에게 선순위 임차인의 보증금 합계를 확인하세요그리고 국세지방세 완납증명서도 요구하세요안준다?그럼 하지마세요이건 기본이예요안전하기는 하나 기본을 안지키는 집주인과 거래를 하면나중에 문제가 생깁니다.조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.