가계약한 집의 다른 호수에 현재 가계약 집보다 엄청 싸게 나왔는데 위험한 건물일까요?

Question

1.9억에 오피스텔을 하나 서류 없이 일단 200 입금한 가계약 상태인데요

아랫층 호수에 1.5억에 나와서 확인해보니 현재 전세 세입자가 거주중이고 집주인은 1.9억 근저당이 있는 상황이더라구요

2개월 뒤에 만기라고 하던데 못돌려 주면 결국 1.5억 집은 최종적으로 경매들어가버릴거고 한데

이런 건물에 다른 호수를 1.9억 주고 사는건 집값 하락 압박이 너무 크게 작용하고 리스크가 큰 매매라고 생각이 들어서

200을 포기하는 한이 있더라도 금액을 많이 낮추거나 혹은 매매 안하려고하는데 어떻게들 생각하시나요?

Answer 1

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

200만원 아깝다고 생각하지 마시고, 포기하시는 것이 장기적으로는 이득일 수 있습니다.

아래층이 1.5억에 나왔다는 것은 시장에서 이 물건의 적정가치가 1.5억 이라는 이야기입니다.

말씀하신 대로 아래층이 경매로 넘어가면 낙찰가는 보통 시세보다 낮습니다. 결국 질문자의 주택도 구입하자마자 가치가 떨어지는 상황 됩니다.

그러나 정말로 주의할 부분이 하나 있습니다.

최악의 시나리오는 질문자가 1.5억에 집을 샀는데 매도인이 남은 4000만원을 갚지 못한다면, 은행은 집에 대해 저당권을 주장할 수 있으므로 이 집을 경매에 넘길 수 있습니다.

이 경우는 집 소유권이 선순위 권리인 저당권에의해 경매로 넘어가게 되며, 매매대금을 돌려 받기 위해 매도자에게 소송을 걸어야 하지만, 이미 돈이 없는 매도자에게 돈을 받아내기란 정말 어렵습니다.

하지만, 이것을 먼저 알아보세요. 현재 1.9억의 근저당이 잡힌 상태이지만 실제 남아 있는 대출잔액을 확인해 보아야 합니다. 만약에 대출잔액이 3000만원이 남았고, 전 세입자의 전세금이 1억인 경우 매도자는 질문자에게 1.5억을 받아 나머지 상환 및 세입자의 보증금을 내어 줄 수 있습니다. 이런 자세한 사항을 확인하신 후 구매해도 되겠다는 판단이 서면 그때는 주저없이 200만원을 날리더라도 4000만원이 저렴한 아래층으로 들어가시는 것을 추천 드립니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

해당 오피스텔 시세가 중요할 수 있습니다.

또한 선순위 근저당권이 있는 물건의 경우 시세가 하락을 하게 되면 매우 위험 할 수 있습니다.

최악의 경우를 대비해서 시세 대비 70% 선에서 경매로 낙찰이 된다고 가정을 하게 되면 그 낙찰대금에서

충분하게 전세보증금이 배당이 가능하면 모르겠지만 우선 선순위가 있을 경우 선순위 금액 빼고 나머지가 보증금을

충분하게 커버가 되는 지 충분한 검토가 필요하다 볼 수 있습니다.

만일에 선순위 근저당권이 있고 시세 대비 계산을 했을때 과도한 보증금일 경우 그냥 가계약금 돌려달라고 하고 취소를 하시는 것이 좋다고 보고 계약성립조건에 의해서 계약이 성립이 된다고 하면 계약금을 포기 하더라도 계약취소를 하시는 것이 향후 목돈을 못받을 리스크에서 벗어날 수 있다고 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

오피스텔이라 각 호수마다 개별 소유권이라 아래 층에 근저당으로 인해 문제가 있다고 하더라도 질문자님이 계약한 곳에 소유자가 다를 경우 큰 문제는 없습니다.

현재 계약한 곳의 등기부등본을 보고 선순위 근저당권이 있으면 근저당 말소 특약을 기재하시고 계약하시면 되겠습니다.

너무 걱정하지 마시길 바랍니다.

감사합니다.

Answer 4

1.9억에 오피스텔을 하나 서류 없이 일단 200 입금한 가계약 상태인데요

아랫층 호수에 1.5억에 나와서 확인해보니 현재 전세 세입자가 거주중이고 집주인은 1.9억 근저당이 있는 상황이더라구요

2개월 뒤에 만기라고 하던데 못돌려 주면 결국 1.5억 집은 최종적으로 경매들어가버릴거고 한데

이런 건물에 다른 호수를 1.9억 주고 사는건 집값 하락 압박이 너무 크게 작용하고 리스크가 큰 매매라고 생각이 들어서

200을 포기하는 한이 있더라도 금액을 많이 낮추거나 혹은 매매 안하려고하는데 어떻게들 생각하시나요?

=== 전세 등 임대차를 하는 경우 보증금 보호를 위하여 계약을 취소하거나 특약조건을 반영하여 선순위 근저당을 말소, 감액등기를 할 수 있습니다. 그러나 매매인 경우에는 잔금시 기존 근저당을 말소하는 만큼 안전한 거래가 될 수 있습니다. 따라서 현재 상태예서 계약취소 여부는 신중하게 판단해 보시기 바랍니다.

Answer 5

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

일단 1.9억이 현실적인 전세가율인가요?

어디까지 알아보셨을까요?

1.9억이 중요한게 아니라 1.5억 전세도 위험한 상황인거 같습니다.

무엇도다 내가 어떤 잘못을 했는지를 먼저 따져 봐야 할거같습니다.

어려운 말로 권리분석이 잘못되었을수 있고 그집을 매수 한다한들 나중에 매도가 가능한지 따져봐야 할것 같습니다.

아랫집이 1.5억에 나와있다는 것을 어떻게 아셨어요?

본인이 알아보셨나요? 아니면 중개사가 알아봐줬나요?

제 생각엔 본인이 알아보신것으로 판단되는데..

이 지역 시세를 다시 한번 알아보세요

200이 중요한게 아니라 더 큰 일이 벌어질것 같아요

오피스텔은 환급성이 중요해요

다시말해 팔고싶어도 못파는 경우가 발생해요

너무 당황하지 말고

하나하나 다시 따져봐서 금액이 적당한지 다시한번 생각해보세요

중개사가 어떤 실수를 했는지 말씀해주신다면

더 정확한 답변을 드리겠습니다.