답변 내역

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.안전한 집의 조건은 그 집에 근저당이 없어야 되요다시말해집주인이 다른사람한테 빌린돈이 없어야 해요그럼 어떻게 확인할수 있냐등기부등본으로 알수 있어요그거 보면 어려운 말로 써있는데다 무시하고 표제부,갑구,을구 라는 큰 제목만 아시면되요그중 을구 라고 써있는데 아무것도 없으면 안전해요자 그럼안전하다 치고계약서에는 뭘 써야되냐?임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 등기부등본상 현 상태를 유지하며,새로운 근저당권 설정이나 권리 변동을 하지 않는다.이를 위반할 경우 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.라는 문구를 넣으면 되요보통 상식적인 중개사라면 넣어주는데 않넣어주는 중개사도 있으니 넣어달라하세요그리고 국세 지방세 체납 내용은 요즘 필수이니당당하게 국세 지방세 납입증명서 요구하세요다음으로 보증보험 가입하시면되요이건 설명이 길이지니 전 여기까지만 큰 틀에서 말씀드릴께요즐거운 주말되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택법에서는 실거주 의무의 예외 사유를 규정하고 있습니다.그중 질문자님께 해당하는 내용은 다음과 같습니다.예외의 사유, 거주 의무자가 거주 의무 기간 중 근무 생업 취학 또는 질병 치료를 위하여다른 지역에 거주하는 경우 예외를 인정합니다.단, 세대원 전원이 다른 지역으로 이주할 때만 예외로 인정도니느 것이 원칙이지만,질문자님처럼 세대원 일부가 해당 주택에 남아 실제 거주하고 있다면 실거주 의무를이행 중인 것으로 간주하는 것이일반적인 판례이자 국토교통부의 해석입니다.배우자님과 자녀의 거주 증빙 서류를 미리 잘 챙겨두세요그럼 너무 걱정하실일은 없을거라 생각됩니다.즐거운 주말되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.친구말 믿지 마시고 제말 믿으세요그냥 2년 될때 기준으로 2개월 전까지 아무말 마시고 계세요그럼 2개월에서 하루라도 안남는 날부터어려운 말로 묵시적 연장으로 들어가는 겁니다.다시말해처음조건 그대로 2년이 연장되요그럼 집주인이 월세올려달라하면어쩌냐?그럴수없습니다.집주인은 권리를 행사하지 않으것으로보아우리나라법은 권리위에 잠자는 자는 보호하지 않거든요^^중개사가 3개월 전에 통보하면 나갈수밖에 없다고 한다면?그건 세입자만 가능한거예요질문자님께서는 언제든 나갈수 있고 2년을 살수도 있어요선택은 질문자님이 하실수 있어요3개월전에만 통보하면 가능해요. 세입자만 가능해요은행에는 갈 필요없이 그냥 전화로 연장신청하면되요언제?2개월이 남지 않았을때이게 젤 중요해요만기 전 6개월-2개월 사이에 계약통지를 하지않으면연장된다는 아주 중요한 법이 있어서 그래요그러니 2개월 조금 덜 남았을때 움직이세요~^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보증금을 내주고 새로운 보증금을 받는 사건을 따로 보지 마시고같이 이루어 지게 생각해보세요무슨 말이냐면1.8억 전세가 끝날 날짜에 맞춰 보증금8천에 반전세로 새로운 세입자는 받는 것입니다.그럼 실질적으로 질문자님은 1억만 준비하시면 되게 됩니다.보통 실무에서 치고빠지는 거라 말하는데서울의 경우 하도 이런 경우가 많아이사 당일 오전에 잔금과 동시에 새로운 세입자가 점심때쯤 들어오는 경우가 많습니다.지방은 보증금을 빼준후 몇일 시간을 갖고 입주하는 경우가 많다고 하던데이럴경우 중도금이라는 제도를 활용하시면 됩니다.새로운 세입자에게 계약금과 중도금 조로 2천만원정도 받아놓는다면날짜가 안 맞아도 가지고있는돈과 2천만원의 중도금으로 먼저 세입자 돈을 빼줄수 있으니 크게 걱정안하셔도 될듯싶습니다.중요한건 새로운 세입자를 구하는 거겠죠?^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2%라고 말씀하신걸 보니 종합부동산세의 세율를 말씀하신것 같아요일반적으로 재산세는 공시가격에 따라 0.1-0.4%의 저율로 부과됩니다.공시가격 2.2억원이라면 현재 내고 계신 25만원 내외가 지극히 정상적인 수준입니다.1주택자의 경우 종부세 기본 공제액이 현재12억원입니다.공시가격이 2억원 대라면 종부세 부과 대상 자체가 아니므로 보유세 2%라는 계산은 성립하지 않습니다.비거주 1주택 규제의 핵심은 양도세와 대출을 깍아주지 않겠다는 방향으로 갈 확률이 높습니다.만약 비거주에 대해 보유세를 강화하더라도, 공시가격이 낮은 서민용 빌라보다는 고가아파트나 갭투자용 주택을 타겟으로 할 가능성이 큽니다.너무 걱정하지 않으셔도 될듯합니다.편안한 주말되세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 취득과정에서 차이가 남니다.똑같은 오피스텔을 어떤 형태로 등록하느냐에 따라 주거용 오피스텔, 업무용 오피스텔로 나뉘는데요업무용 오피스텔은 건물분의 부과세10%를 환급받을수 있습니다.주거용의 경우 전입시고와 전세자금대출이 가능하죠일단 주거용오피스텔은 일반 주택과 같다고 보시면 됩니다.전입도 가능하고 주택임대차보호법도 적용받죠업무용오피스텔은 말그대로 업무용도로 사용이 가능합니다.

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.보통 급매를 알아보시거나 다른방법을 알아보는게 일반적인데경매를 알아보셔서 약간 당황스럽네요^^주담대 상환하고 남을거라 생각하세요?그럼 급매가 더 남을것 같은데..경매로 넘어가면 경매비용 선순위채권자 주고나면 남는게 없어요그래도 하길원하신다면지금부터 원리금 갚지마세요그럼 알아서 경매 진행될거예요그런데 한가지너무 리스크가 크니 다시한번 생각해보시길 권장해요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.저도 그렇게 공부했지만 부동산 부자가 안되더라구요부자는 공부로 되는게 아니고 결정으로 되는 것입니다.그럼 어떻게 그런 결정을 할수 있나?그건 경험과 공부 그리고 자신을 믿는 신념이죠1000만원짜리 샤넬백이 있다고 할때여성분들은 이 가치를 알기 때문에 500에 누가 판다고 하면 얼른 사겠죠?그런데 남성들이 볼때는 10만원도 비싸보이는데500에 산다고? 미쳤다고 생각하겠죠보는 관점이 있어야 가치를 알아보는 거죠부동산도 가치를 판단할수 있다면 부자가 될수 있겠죠대장주 아파트보다 내 주변 빌라를 둘러보세요그곳부터 시작하세요~

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.제 아들이 전세집을 알아본다면 저는 이렇게 조언하고싶네요첫째, 절대 새로 도배되거나 장판을 새로한집은 계약하지마라왜냐? 이사 후 새로 도배와 장판을 다시했다는것은 99% 결로나 곰팡이가 있어다시했을 가능성이 큼니다둘째, 아무리 싸도 햇볕이 안드는 집은 피해라아무것도 아닐수 있겠지만 볕이 들고 안들고는 삶의 질에 있어 천지차이 입니다.꼭 명심하세요셋째, 가격에 현혹되지말고 집에 들어갔을때 느낌을 믿어라약간 미신같기도 하지만 들어갔을때 음습한 집이 있고따뜻한 느낌을 주는 집이 있습니다.내가 들어갈때 좋은 느낌을 주는 집은 나중에 다른사람이 들어와도 좋은 느낌을 받을 확률이 큼니다.그만큼 나중에 이사갈때도 편하겠죠?나머지는 보통 인터넷에 나오는 얘기가 많으니전 여기까지만 쓸께요^^

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.이론상으론 가능합니다.다만 현장에선 열에 다섯은 수표로 처리하다 사고가 남니다.무슨 말인지 설명드리겠습니다.나오는 집에서 수표를 받아들어가는 집에 수표를 전달하면그집이 공실이거나 집주인이 거주한다면 큰 문제는 없습니다.그렇지만 대부분 들어가는 집도 전세입자가 있어전세입자도 다른 들어갈집에 보증금을 받아 주어야합니다.이때 수표는 주고 받을때는 상관없으나멀리있는 제3자에게 넘길때은행마다 수표처리가 하루정도 늦어지는 경우가 발생합니다.예를 들어 오늘 입금했는데실제로 처리는 내일되는 경우입니다.그럼 하루동안 돈이 공중에 뜨게 되는 경우입니다.계약금 날리는것뿐아니라 소송도 이어지는 경우가 많습니다.그러니 수표는 꼭 들어가는집에 수표로 줘도 괜찮은지 확인하고 진행하세요중개사가 있는 계약의 경우 잔금을 수표로 한다면 극도로 꺼려할겁니다.왜냐 이런경우를 보통 경험해서 잔금처리가 꼬이는 경우를 봤기때문입니다.될수있으면 이체로하시고 그래도 수표로 하신다면꼭 나오는집이아닌 들어갈집에 확인하시고 잔금영수증 챙기세요조금이나마 도움이되었으면 좋겠네요