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가족 세대 무주택 관련 문의 건입니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 청약 시 무주택 인정 법령 (아버지가 60세 이상인 경우)자녀분이 민영주택 청약을 할 때, 같은 세대인 아버지가 유주택자라도 만 60세 이상이라면 자녀분은 무주택자로 인정받습니다.주택공급에 관한 규칙 제53조(주택소유 여부 판정기준) 제6호"60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)이 주택 또는 분양권등을 소유하고 있는 경우"에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다.단서 조항 (주의사항): 동조 본문에 따라 공공임대주택 공급이나 노부모부양 특별공급의 경우에는 이 예외 규정이 적용되지 않아 유주택자로 분류됩니다.2. 연말정산 및 세제 혜택 관련 법령청약과 달리 세법에서는 세대원 전원이 무주택자여야 하는 '무주택 세대' 요건을 엄격하게 적용합니다. 아버지가 유주택자라면 자녀분은 소득공제를 받기 어렵습니다.조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제 등) 제2항근로소득이 있는 거주자로서 해당 과세기간 중 주택을 소유하지 않은 세대의 세대주가 주택청약종합저축에 납입한 금액의 100분의 40을 공제한다.소득세법 제52조(특별소득공제) 제4항 및 제5항주택임차차입금(전세자금대출) 원리금 상환액 공제 및 월세 세액공제 등은 과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 세대의 세대주(또는 일정 요건의 세대원)를 대상으로 한다.3. 대출 관련 기준대출은 보통 금융위원회나 국토교통부의 가이드라인(은행업 감독규정 등)에 따르며, 가구 단위 주택 수를 산정합니다.주택금융공사 및 주택도시기금 대출 규정대출 신청 시 본인 및 배우자뿐만 아니라 동일 세대원 전원의 주택 보유 수를 합산하여 심사합니다. 따라서 아버지가 주택을 소유하고 있다면 '유주택 가구'로 분류되어 무주택자 대상 대출(디딤돌 등) 이용이 제한될 수 있습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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전세 8000 / 원룸 / 근저당 / 계약 질문드립니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.선순위 근저당권 설정액과 선순위 보증금을 합산한 금액이 주택 매매가의 80%를 초과하지 않아야 거래관행상 통상 안전한 매물로 인지하고 있습니다. 이를 흔히 '깡통전세' 여부를 판단하는 기준으로 삼으며, 세입자의 보증금 안전을 확보하기 위한 최소한의 장치로 활용됩니다. 다만 버팀목 전세대출의 경우 선순위 근저당이 설정되어 있으면 대출 승인이 까다롭거나 거절될 가능성이 큽니다. 따라서 실무에서는 임대인이 잔금 지급 시점에 기존 근저당을 전부 상환하고 말소하는 것을 특약으로 기재하여 진행하는 경우가 많습니다. 이러한 '근저당 말소 조건'이 특약에 포함되면 버팀목 대출 신청도 가능해지므로 계약서 작성 시 해당 내용을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 이는 임차인이 대출을 실행함과 동시에 임대인의 채무를 정리하여 선순위 권리를 확보하는 안전한 거래 방식입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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집주인이 직접 살겠다고 계약 해지 했는데 임차인이 버티는경우?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.집주인이 실거주를 목적으로 갱신 거절을 통보했음에도 임차인이 퇴거를 거부한다면 우선 내용증명을 발송하여 명확한 의사를 전달하고 계약 종료 사실을 증명해야 합니다. 법적으로 정당한 사유가 있음에도 점유가 계속될 경우에는 법원에 명도 소송을 제기하여 승소 판결을 받은 뒤 강제집행 절차를 통해 부동산을 인도받는 것이 원칙적인 해결 방법입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 소송 기간 동안의 부당이득 반환 청구(임차료)나 손해배상 청구도 가능하므로 전문가의 도움을 받아 절차를 진행하시는 것을 권장합니다.경매 실무에서 임차인을 내보내기 위해 이사 비용을 주고 합의하는 것을 보통 이사비 협의 또는 명도비 지급이라고 부릅니다.법적으로는 낙찰자가 임차인에게 이사비를 줄 의무가 전혀 없지만, 명도 소송이나 강제집행을 진행할 경우 발생하는 수백만 원의 비용과 수개월의 시간을 아끼기 위해 관례적으로 일정 금액을 제안하는 것입니다. 소송 비용을 지불하느니 차라리 그 돈을 임차인에게 주고 빠르게 집을 비우게 하여 대출 이자 부담을 줄이고 즉시 실거주나 임대를 하는 것이 경제적으로 유리하기 때문에 자주 활용되는 방식입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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월세 원룸 입주 당일날 입주 전 보증금 입금
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 계약 시 보증금 잔금은 원칙적으로 목적물 인도와 동시에 지급하는 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 이사 당일 현장에 도착하여 집의 상태를 확인하고 집주인이나 공인중개사를 대면한 뒤 입금하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 부동산에서 미리 송금 확인증을 요구하는 것은 편의를 위한 절차일 뿐이며 이를 거부하고 현장 확인 후 입금하겠다고 주장하는 것이 법적으로 문제가 되지는 않습니다. 오히려 보증금은 큰 금액이 오가는 거래이므로 실제 거주할 집의 비밀번호를 받거나 열쇠를 인도받는 시점에 맞춰 송금하는 것이 임차인의 권리를 보호하는 길입니다. 다만 이사 일정에 차질이 없도록 미리 이체 한도를 확인해 두고 현장에서 즉시 송금이 가능하도록 준비하는 것이 좋으며 정 불안하다면 미리 입금하되 전입신고와 확정일자를 확실히 챙겨 대항력을 확보하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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오피스텔 보증금, 월세 인상 문의드립니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제4조에 따라 임차인은 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있습니다. 2025년에 1년 계약을 새로 작성했더라도 법적으로는 2년인 2027년까지 기존 조건으로 거주할 권리가 있습니다.또한 집주인이 등록 임대사업자라면 민간임대주택에 관한 특별법이 적용됩니다. 이 경우 임대료 증액은 5퍼센트 이내에서 가능하지만, 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.따라서 2026년에 집주인이 요구하는 보증금 인상을 거부하고 2025년 계약 조건을 유지할 수 있는 정당한 권리가 있습니다. 중개사의 설명은 법적 근거가 부족해 보입니다.
경제 / 부동산
2일 전
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주택청약재도에서 추첨제와 가점제의 차이는 ?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.민영주택 당첨자 선정 기준은 다음과 같습니다.당첨자 선정 방식순위별(1, 2순위)로 선정하며, 1순위 내에서 경쟁이 있을 경우 가점제와 추첨제를 적용하여 입주자를 선정합니다.주거전용면적 및 지역별 선정 비율투기과열지구: 85㎡ 이하는 가점제 100%, 85㎡ 초과는 가점제 80%를 적용합니다.청약과열지역: 85㎡ 이하는 가점제 75%, 85㎡ 초과는 가점제 30%를 적용합니다.그 외 지역: 85㎡ 이하는 가점제 40% 이하, 85㎡ 초과는 추첨제 100%를 적용합니다.청약 가점 항목 (총점 84점)무주택 기간: 최대 32점 (15년 이상)부양가족 수: 최대 35점 (6명 이상)청약통장 가입 기간: 최대 17점 (15년 이상)주택청약제도에서 가점제와 추첨제는 당첨자를 선정하는 방식에 근본적인 차이가 있습니다. 가점제는 무주택 기간과 부양가족 수 그리고 청약통장 가입 기간을 합산한 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정하는 방식입니다. 점수가 높을수록 유리하므로 오랫동안 집 없이 가족을 부양하며 준비한 분들에게 적합한 제도입니다. 반면 추첨제는 점수와 상관없이 신청자들 중에서 무작위로 당첨자를 뽑는 방식입니다. 가점 점수가 낮아 당첨 가능성이 희박한 사회 초년생이나 1주택자들도 공평하게 기회를 얻을 수 있다는 장점이 있습니다. 아파트의 면적이나 지역에 따라 두 방식의 적용 비율이 달라지므로 본인의 상황에 맞춰 전략을 세우는 것이 중요합니다. 요약하자면 가점제는 노력과 기다림의 보상이고 추첨제는 운에 기반한 기회라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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요즘은 1억에 대한 월세비용이 어느정도되는지 궁금해여?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 임대차 시장의 실무적인 관행을 고려하면 보증금 1000만 원을 월세로 전환할 때 통상적으로 5만 원~ 10만 원 사이로 책정되는 것이 일반적입니다. 이를 질문 내용인 1억 원 단위에 대입해본다면 한 달에 약 50만 원에서 100만 원 정도의 월세 비용이 발생한다고 이해하시면 됩니다. 지역이나 매물의 조건에 따라 구체적인 금액은 달라질 수 있으나 실무에서 가장 널리 통용되는 기준은 보증금 1000만 원당 월세 5만 원에서 10만 원 선이라는 점을 참고하여 예산을 세우시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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아파트 장기수선충당금 재질문드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.네, 그렇습니다.매도인인 질문자께서는 관리사무소나 매수자로부터 장기수선충당금을 돌려받을 수 없습니다.
경제 / 부동산
2일 전
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매도인은 장기수선충당금을 관리사무소한테 받나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.매도인은 관리사무소나 매수자로부터 장기수선충당금을 돌려받을 수 없습니다.장기수선충당금은 아파트의 주요 시설을 교체하거나 보수하기 위해 적립하는 돈으로 법적으로 소유자가 부담하는 것이 원칙입니다. 질문자님은 지난 16년 동안 세입자가 아닌 집주인으로서 거주하셨기 때문에 본인이 소유한 자산의 가치를 유지하기 위해 당연히 지불해야 하는 비용을 낸 것입니다.전월세 거래의 경우 세입자가 집주인 대신 관리비에 포함된 충당금을 먼저 내기 때문에 이사할 때 집주인에게 그 금액을 돌려받는 절차가 있습니다. 하지만 매매 거래에서 매도인은 소유자로서의 의무를 다한 것이므로 반환 대상이 아닙니다.반면 선수관리비는 예치금 성격이므로 말씀하신 대로 잔금일에 매수자에게 받으시면 됩니다. 장기수선충당금은 돌려받는 돈이 아니라는 점을 참고하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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약 2-30년된 단독주택은 거의 땅값만 보는 것이죠?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.단독주택의 경우 건물은 시간이 지남에 따라 가치가 줄어드는 감가상각 자산이지만 대지는 시간이 흘러도 가치가 보존되거나 상승하는 자산입니다. 보통 철근콘크리트 구조가 아닌 일반적인 단독주택은 20년에서 30년 정도가 지나면 건물의 경제적 잔존 가치가 거의 없다고 판단하는 것이 부동산 시장의 일반적인 관행입니다. 따라서 말씀하신 대로 지은 지 30년 가까이 된 노후 주택은 매매 시 건물 가격을 거의 매기지 않고 사실상 땅값 위주로 거래 가격이 형성되는 경우가 많습니다. 매수자 입장에서도 해당 건물을 그대로 사용하기보다는 철거 후 신축을 하거나 대대적인 리모델링을 고려하기 때문에 건물의 가치를 인정하기 어렵습니다. 다만 주택의 관리 상태가 매우 뛰어나거나 최근에 비용을 많이 들여 내부 수리를 마친 경우라면 예외적으로 건물의 가치가 일부 반영될 수 있습니다. 하지만 원칙적으로는 세월이 흐른 단독주택의 가치는 대지지분에 수렴한다고 보시는 것이 타당합니다.
경제 / 부동산
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