경제
아파트 하나 더 매입해서 동생부부 거주
저는 결혼 안한 49세남성 입니다
저는 현제 거주중인 내집이 있습니다
근데 동생부부가 능력이 없어
내가 아파트 하나 더 매입해서 동생부부가
거주를 하면 발생하는 문제나 세금이
궁금 합니다
11개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
앞에서 설명드린 부분으로 보입니다. 아주 간단하게 무상거주를 할 경우 5년간 무상사용이익이 1억 이상이 되면 증여세가 과세될수 있는데, 이는 주택가액이 13억이 넘지 않는 주택에 대해서는 실제 증여문제가 발생되지 않는 것으로 이해를 할수 있습니다. 즉, 질문자님이 13억이하의 주택을 구매하고, 거기에 동생분이 무상거주를 해도 증여문제등은 발생되지 않습니다. 이러한 부분들이 신경쓰이시면 무상거주가 아닌 임대차계약을 정식으로 하시고 거주를 하도록하셔도 됩니다. 보증금이나 월세등의 임차조건은 시세보다 낮게 하신다고 해도 크게 문제되지 않는 것으로 알고 있습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
우선 현재 1주택자 이시고 만약 동생 부부를 위해서 본인 명의로 주택을 하나더 구입하게 된다면 2주택자가 되실 겁니다. 이 때 일단 취득세가 발생이 될테고, 보유를 함으로써 발생하는 재산세와 종부세가 있을 겁니다. 그리고 향 후 집을 팔 때는 양도세가 발생이 될 텐데... 2주택 상태에서 매도를 하게 되면 높은 세금을 부담하게 될 가능성이 큽니다.
집을 사지 않고 전세보증금 일부를 지원하면서 증여 공제 범위 내로만 관리를 한다고 하면 현실적으로 가장 안전한 방법이 아닐까 싶습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
아파트를 하나 더 매입하면 2주택자가 됩니다
동생이 거주하더라도 소유자가 본인이기 때문에 세금은 본인 기준으로 계산됩니다
절세·대안 방법은 동생 명의로 매입하고 자금을 증여하거나 빌려주는 방법도 있습니다
전세 끼고 매입하면 자금 부담을 줄이는 방법도 있지만 세금 구조는 동일합니다
이런부분을 세무사와 상담을 해보고 유리한 방법으로 선택을 하시기 바랍니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
형제간의 경우 정식적인 임대차계약을 맺고 임대차로 거주는 하면 됩니다. 단 임차인의 경우 전세대출은 불가합니다.
또다른 방법은 무상거주를 허락해서 무상으로 거주를 하는 방법이 있을 수 있습니다.
단 부동산 가액이 13억1800만원 이하일 경우 증여세는 비과세 대상이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
아파트 1채 보유 중인 다른 한 채를 더 매입하여 동생 부부가 실거주 한다면 다주택자 규제에 걸리게 되며 부동산 금액에 따라 종부세가 문제가 될 수 있습니다. 2026년 5월 9일 부터 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나기 때문에 이 부분이 가장 큰 리스크입니다.
감사합니다.
조금 전에 드린 답변과 동일합니다.
1. 동생이 거주를 ㅏ하여도 법률적, 세무적으로 문제가 되지 않습니다.
2. 그러나 일시적 1가구 2주택이 되는 경우 이 기간이 경과되기 전에 매도를 한다면 세무적으로 문제가 되지 않지만 계속해서 보유하는 경우 세무적인 측면에서 다시 한번 판단이 필요한 사항입니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트를 매입하는 순간 2주택자가 되어 지역에 따라서 최대 8%의 취득세와 대폭 인상된 종합부동산세를 매년 부담해야 합니다. 동생부부가 임대료 없이 거주할 경우 5년간의 예상 임대료가 1억원을 초과하면 증여세가 부과될 수 있습니다. (시세 약 13억원 이하 아파는 대개 안전합니다) 본인이 원래 살던 집을 팔 때 받을 수 있었던 1주택자 양도소득세 비과세 혜택이 사라져 추후 매도 시 세금손실이 클 수 있습니다. 세무적 위험을 피하려면 동생 부부와 정식 임대차 계약을 맺고 시세의 95% 내외 수준에서 소액이라도 실제 월세를 주고받는 증빙을 남기는 것이 가장 안전합니다. 정리하자면 동생 부부의 주거 문제는 해결이 되지만 질문자님께서는 취득부터 보유, 처분 전 과정에서 다주택자로서의 강한 세금 압박을 받게 됩니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 가족 간 부동산 무상 사용에 따른 증여세
형제자매는 세법상 ‘기타 친족’에 해당합니다. 주택을 동생 부부에게 별도의 대가 없이 사용하게 하면 ‘부동산 무상사용에 따른 이익의 증여’ 규정이 적용될 수 있습니다.
- 과세 기준: 무상 사용으로 얻는 이익이 5년 누적 1억 원 이상이면 증여세가 부과됩니다.
- 주택 가액 기준: 통상적으로 시가 약 13억 1,800만 원을 넘는 집을 무상으로 빌려주면 과세 대상이 될 수 있습니다. (계산식: 주택가액 × 2% × 3.79079가 1억 원 이상)
- 기타 친족 공제: 동생은 ‘기타 친족’에 해당해, 10년간 1,000만 원까지 증여재산 공제가 가능합니다.
- 참고: 만약 집주인과 동생 부부가 함께 거주하고 있다면, 무상사용 이익에 대한 증여세가 부과되지 않습니다.
2. 2주택자의 종부세 및 양도세 변화(2026년 기준)
2026년부터 달라지는 세법과 시행령을 살펴보면 다음과 같습니다.
- 종합부동산세(종부세): 2주택자도 일반 세율이 적용되지만, 공시가격 합계가 기본 공제(9억 원, 1주택자 특례 적용 시 12억 원)를 넘길 경우 과세됩니다. 또, 2026년부터는 부부 공동명의 1주택 특례를 신청하면 지분과 상관없이 납세자를 고를 수 있어 절세 선택지가 넓어집니다.
- 양도소득세 중과 유예 종료: 2026년 5월 9일에 다주택자 양도세 중과 유예가 끝날 예정입니다. 유예가 끝나면 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 추가되고, 장기보유특별공제 혜택도 제외되어 세 부담이 크게 늘 수 있습니다.
3. 요약 및 권고
동생 부부에게 무상으로 집을 제공하려면 아래 사항을 꼭 확인하세요.
- 해당 주택의 시가가 13억 원 이하인지 먼저 살펴보세요. (증여세 부담 예방)
- 동생 부부와 임대차 계약을 맺고, 적정 임대료(시세의 70% 이상, 또는 시세와 차액이 3억 원 미만)를 받는 방법도 세무 부담을 줄일 수 있는 좋은 방법입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
아파트를 추가 매입해 동생 부부가 거주하면 다주택자로 분류되어 취득세, 보유세, 양도세 부담이 증가할 수 있습니다. 무상 거주 시 증여 추정 문제, 임대료 수령 시 임대소득 과세 문제가 발생할 수 있습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매수시 발생하는 취득세는 현재 1주택인 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가 매수하면 취득세율이 8%로 중과될 수 있습니다. (비조정지역은 1~3%) 본인 소득으로 매수하는 것이니 큰 무넺는 없으나 혹시라도 동생이 자금을 일부 보태면 증여세 문제가 생길 수 있습니다. 보유시 발생하는 종부세 및 재산세는 2주택자가 되면 공시가격 합산액이 높아져 종부세 부담이 커지고 특히 1주택일 때 받던 기본 공제 혜택이 줄어들어 매년 내야 할 세금이 눈에 띄게 늘어날 수 있습니다. 거주시 발생한는 문제는 동생 부부가 형님 소유의 집에 공짜로 사는 것은 법적으로 임대료만큼의 이익을 증여받은 것으로 간주합니다. 적정 임대료인 시세의 4.7%를 계산했을 때 5년간 합계 이익이 1억원 미민이면 증여세가 나오지 않습니다. (대략적으로 시세 13억원 이하 아파트라면 무상 거주해도 당장은 세금 문제는 적습니다.) 마지막으로 나중에 팔 때 발생하는 양도소득세는 2주택자로서 양도세가 중과될 수 있으며 현재 거주 중인 본인 집을 팔때도 1주택 비과세 혜택을 받지 못합니다. 동생을 돕는 좋은 취지지만 형님께서는 다주택자로서의 세금 규제를 모두 짊어지는 점 알아두시길 바래요 감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
1가구1주택자가 아파트를 본인 명의로 매수하게 되면 1가구 2주택자가 됩니다
그리고 동생부부가 그 집을 거주하게 될 때는 정식으로 전세 계약을 통하여 거주하게 된다면 문제가 없으나 아무런 계약서 없이 거주하게될 때는 증여로 간주하게 되어 증여세가 부담할 우려가 있습니다
형제간의 경우는 10년기간내 1000만원은 증여세가 부담이 없이 공제대상이나 그 이상은 증여신고와 함께 증여세를 부담한다는 점을 유념하시기 바랍니다
그리고 부모자녀간 미성년자의 증여세 공제범위 범위는 2천만원이며 성인은 5천만원까지 증여세가 공제된다는 점도 참고 삼아 말씀드립니다