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답변 내역

앞으로는 재건축을 기대하고 구축 아파트의 묻지마 매수는 위험해질까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.최근 부동산 시장에서 재건축 기대감만으로 구축 아파트를 매수하는 소위 묻지마 투자는 상당히 위험해질 가능성이 큽니다. 과거에는 낡은 아파트가 곧 새 아파트로 변할 것이라는 공식이 통했지만 현재는 상황이 크게 달라졌습니다.가장 큰 이유는 급격히 상승한 공사비와 금리입니다. 원자재 가격과 인건비가 가파르게 오르면서 조합원이 부담해야 할 분담금이 예상보다 훨씬 커지고 있습니다. 이는 사업성을 떨어뜨려 재건축 추진 자체를 중단시키거나 지연시키는 핵심 원인이 됩니다.또한 정부의 규제 완화 기조에도 불구하고 실질적인 이익이 줄어들면서 투자 가치가 예전만 못합니다. 단순히 오래된 아파트를 사서 기다리기보다 입지와 용적률 그리고 단지의 사업성을 철저히 분석해야 합니다. 이제는 막연한 기대가 아닌 숫자로 계산된 수익성이 뒷받침되지 않으면 구축 아파트 매수는 자산이 묶이는 위험한 선택이 될 수 있음을 명심해야 합니다.부동산 시장의 흐름이 변화하고 있는 만큼 보수적인 관점에서 신중하게 접근하시길 권장합니다.
경제 / 부동산
2일 전
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옛 주소지의 현 위치(주소)를 확인할 수 있는 방법
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.해당 지번의 '폐쇄등기부'를 확인하는 방법입니다.대법원 인터넷등기소: 주소를 입력했는데 검색이 안 된다면 '폐쇄등기부' 옵션을 체크하고 검색해 보세요. 토지의 분할이나 합병 과정이 등기 원인에 기재되어 있어 현재 주소를 찾는 데 도움이 됩니다.
경제 / 부동산
3일 전
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환율과 부동산의 상관 관계가 있나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.환율 상승은 수입 물가를 밀어올려 결국 아파트 가격 상승을 유도하는 강력한 요인이 될 수 있습니다. 우리나라는 철근과 시멘트 등 건설 핵심 자재의 수입 의존도가 높기 때문에 환율이 오르면 원자재 도입 비용이 즉각적으로 상승합니다. 이는 공사비 증액으로 이어져 신축 아파트의 분양가를 높이는 직접적인 원인이 됩니다. 또한 환율발 인플레이션이 발생하면 화폐 가치가 하락하므로 실물 자산인 부동산으로 자금이 쏠리는 현상이 나타납니다. 투자자들은 돈의 가치가 떨어지는 것에 대비해 아파트 같은 안전 자산을 선호하게 되며 이는 매수 수요를 자극합니다. 결국 고환율은 공급 측면의 비용 인상과 수요 측면의 자산 보호 심리를 동시에 자극하여 장기적으로 아파트 가격을 떠받치거나 상승시키는 결과를 초래할 수 있습니다.단지, 환율 상승으로 인해 한국은행이 기준금리를 올린다면 부동산 가격은 하락하게됩니다.
경제 / 부동산
3일 전
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공인중개사법 위반 관련 과태료 부과하는 곳이 어디인지 궁금합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.공인중개사가 허위로 보증보험 가입 사실을 기재한 것은 명백한 법 위반 사항입니다. 이를 신고하여 과태료를 부과하게 하려면 해당 중개사무소가 소재한 시, 군, 구청의 부동산정보과 또는 토지정보과 내의 중개업 관리팀으로 접수하셔야 합니다.일반적인 건축과와는 업무가 분리되어 있으므로, 반드시 부동산 중개업무를 담당하는 부서를 찾으시는 것이 중요합니다. 신고 시에는 이미 준비하신 계약서 사본과 녹음본을 증거 자료로 함께 제출하십시오. 직접 방문이 어려우신 경우에는 국민신문고 누리집을 통해 온라인으로 민원을 제기하실 수 있으며, 이때 관할 지자체를 지정하시면 해당 부서로 자동 배정되어 편리합니다.위법 행위가 확인되면 지자체는 관련 법에 따라 과태료 부과 및 행정처분을 진행하게 됩니다. 명확한 증거가 있으니 차분히 절차를 밟으시길 바랍니다.
경제 / 부동산
3일 전
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[급] 부동산 중개수수료율 보통 최대요율로 계산하나요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 경기도 아파트 매매 기준, 6억 원 이상 ~ 9억 원 미만 구간의 상한 요율은 0.4%입니다.최대 수수료 계산: 720,000,000× 0.004 = 2,880,000원 (10% 부가세 별도)협의가 안 된 경우: 중개업소에서는 보통 이 최대 금액인 288만 원을 청구서에 기재합니다.계약 당일이라도 도장을 찍기 전에 중개사와 수수료를 협의하는 것이 가장 좋습니다.이미 협의 없이 계약이 진행 중이라면 중개사는 최대 요율을 요구할 가능성이 매우 높습니다.다만, 잔금을 치르기 전까지 "요즘 보통 어느 정도로 하나요?"라며 정중하게 조정을 요청해 볼 수는 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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매도하려는 건물의 가격을 조금이라도 더 높게 받으려면 어떻게 해야 할까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.소규모 수선을 통해 건물의 관리 상태가 우수함을 보여주어야 합니다. 매수자는 추가 수리 비용이 적게 드는 건물을 선호하기 때문입니다. 또한 현재 임대료가 주변 시세보다 낮다면 이를 현실화하여 수익률 지표를 개선하는 것이 중요합니다. 건물 매매가는 결국 수익률에 기반하여 결정되므로 안정적인 임대 수익 구조를 증명하는 것이 가격 협상에서 유리합니다. 아울러 인근 부동산 중개업소 여러 곳에 매물을 내놓고 건물의 장점이 담긴 상세 자료를 제공하여 노출 빈도를 높이는 노력이 필요합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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일 년에 세전으로 월세 수입이 6,500만원 가량 되는 건물이라면 이 건물의 거래 가격은 얼마나 될까요?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.서울 일반 지역/수도권 (수익률 3.5%~4%): 수익률을 현실적으로 4%로 잡는다면, 매매가는 16억 2,500만 원 수준이 됩니다.질문자의 예상가(13~14억): 이 가격은 수익률로 환산하면 4.6%~5%입니다. 이는 현재 시장에서 급매물 수준이거나, 지가 상승 기대감이 낮은 지역의 수익형 건물 가격입니다.질문자님이 언급하신 13~14억 원은 현재 시장 가치보다 다소 저평가하여 생각하고 계신 것으로 보입니다.위 답변은 일반적인 답변이고 건물의 위치, 상태에 따라 건물 가격은 변동이 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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계약을 파기하고 배액을 주면서까지 매도인이 집을 안파는 이유는?
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 서울 아파트 시장에서 매도인이 배액 배상을 감수하며 계약을 파기하는 이유는 공급 부족에 따른 가격 상승 확신 때문입니다.우선 2026년 서울 입주 예정 물량은 약 2만 8천 가구로 전년 대비 30퍼센트 이상 급감했습니다. 향후 몇 년간 공급이 더 줄어들 것이라는 공포가 시장 전반에 퍼져 있습니다. 전문가들 역시 최근 설문에서 전원 상승을 전망하며 하락 가능성을 일축한 상태입니다.또한 전세 물량이 귀해지면서 전셋값이 매매가를 밀어 올리는 지지대 역할을 하고 있습니다. 전세 부담으로 월세화가 가속화되어 서울 아파트 평균 월세가 150만 원대를 기록하는 등 주거 비용이 급등하고 있습니다.결국 매도인 입장에서는 배액 배상금을 지불하더라도 앞으로 오를 집값이 그 손해를 훨씬 상회할 것이라고 판단하는 것입니다. 공급 부족과 전세난이라는 강력한 상승 근거가 매도자 우위 시장을 더욱 견고하게 만들고 있습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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챗 지피티 활용방법을 알려주세요 ~~~
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.챗 지피티를 효과적으로 활용하기 위해서는 무엇보다 질문의 목적과 맥락을 구체적으로 설정하는 것이 중요한데 단순히 추가 답변을 요구하기보다 기존 답변에서 보완이 필요한 지점을 명확히 짚어주거나 답변의 형식과 어조 및 역할을 미리 지정해주면 일관성 있는 결과를 얻을 수 있으며 인공지능이 대화의 흐름을 놓치지 않도록 단계별로 질문을 세분화하여 접근한다면 사용자가 의도한 방향에서 벗어나지 않는 최적의 정보를 제공받을 수 있습니다. 하지만 현재 AI의 한계도 명확히 존재합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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전세 계약 특약 한번만 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.일반적으로 통용되는 특약사항임으로 임차인에게 특별히 불리한 조항은 없습니다. 임차인께서 특약사항에 적시된 의무사항을 잘 이행해주시면 다른 사람보다 특별히 손해보는 사항은 없습니다.
경제 / 부동산
3일 전
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