안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 거래량이 적을 때 매도자 심리와 가격 변화
힐스테이트 오산 더퍼스트처럼 한 달에 거래가 1~3건 정도밖에 되지 않을 때는 매도자들이 시장 분위기에 훨씬 더 민감하게 반응합니다.
- 1월 거래 현황: 24평형(전용 59㎡)은 2026년 1월에 22층 매물이 3억 8,000만 원에 실제 거래된 것으로 확인됐습니다.
- 매도자 심리: 거래가 뜸한 시기라면, 특히 1월에 집이 팔리지 않은 경우에는 이사 날짜가 급하게 정해진 매도자들이 가격을 더 낮춰서라도 거래하려 할 수 있습니다.
2. 가격 협상 가능 범위(네고)
- 협상 범위: 보통 부동산 매매에서는 ‘천만 원 단위’ 정도까지는 네고가 자주 이루어지고, 이미 가격을 내린 상태에서 4,000만 원 이상(10~15% 추가 인하)은 정말 급매 상황이라면 매도자가 받아줍니다.
- 전략: 해당 매물이 시장에 언제 나왔는지, 매도자 이사 일정은 확정됐는지 등을 부동산 중개업소에서 확인한 뒤, 상황에 맞춰 협상하는 것이 좋습니다.
3. KCC 아파트 협상 여지
2010년대에 지어진 오산 세교 KCC 스위첸 등 아파트들도 마찬가지로 가격 협상이 가능합니다.
- 협상 가능성: 예를 들어 3억 원에 나온 매물이라면, 층수나 내부 수리 상태에 따라 수백만 원에서 천만 원 내외로 가격 조정이 자주 이뤄집니다. 특히 15년가량 된 아파트는 수리비를 핑계 삼아 가격을 더 조정하는 경우가 많습니다.
4. 부동산 앱에 나오지 않은 매물(비공개 매물)
실제로 부동산 앱(호갱노노, 네이버 부동산 등)에서 볼 수 없는 매물이 종종 존재합니다.
- 급매물: 매도자가 조용히 팔고 싶어 하거나, 중개인이 광고비를 아끼기 위해 단골 손님에게만 먼저 소개하는 매물들이 있기 때문입니다.
- 팁: 관심 있는 단지 인근 중개업소 두세 곳에 직접 방문해서 “입주할 예정인데, 혹시 앱에 안 올라온 급매물이 있는지” 꼭 물어보시는 게 가장 정확합니다.
5. 동 위치에 따른 24평형 가격 차이
같은 24평이라도 단지 내 동 위치에 따라 가격 차이가 꽤 크게 납니다.
- 로얄동 기준: 지하철역이나 상가와 가까운 동, 초등학교 통학이 안전한 동, 앞동에 가리지 않아 조망권이 좋은 동은 수천만 원 더 비쌉니다.
- 기타 요인: 도로변 소음이 심한지, 남향에 일조량이 좋은지에 따라서도 차이가 나니, 꼭 해당 동의 위치까지 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
현재 힐스테이트 오산 더퍼스트 24평형은 분양가와 실거래가 모두 3억 중후반대(3억 5,000만~3억 8,000만 원 선)를 형성하고 있습니다.