안녕하세요. 오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.

안녕하세요.오월감정평가사사무소 김수민 감정평가사입니다.아파트의 감정평가를 알아보고 계신가요?아파트는 다양한 목적으로 감정평가를 받게 됩니다. 대표적으로 상속, 증여, 특수관계인간 거래(가족간 매매, 저가 양도)가 있습니다.감정평가 방법 자체는 평가 목적에 따라 달라지지 않지만 적용받는 법률에 따라 차이점이 존재합니다.이번 글에서는 아파트의 감정평가에 대한 전반적인 내용을 소개해드리도록 하겠습니다.1. 아파트의 감정평가 방법은?아파트는 감정평가에 관한 규칙 제16조에 따라 거래사례비교법으로 평가를 합니다.거래사례비교법이라는 용어가 낯서실 수 있습니다. 감정평가를 잘 몰라도 대부분의 분들이 거래사례비교법과 동일한 방식으로 아파트의 가치를 평가하고 계시리라 생각합니다.거래사례비교법은 쉽게 말해 내 아파트와 유사한 실거래 사례 중 하나를 선정하여 사례와 내 부동산의 특성을 비교하여 가치를 산정하는 방식을 말합니다.아파트는 부동산 중 비교할 만한 실거래 사례가 많은 편이므로 거래사례비교법을 적용하는 것이 합리적이고 타당하다고 할 수 있습니다.2. 평가 목적 별 주의사항평가목적별로 감정평가방법은 동일하지만 적용받는 법률에 따라 약간씩 차이가 있다고 말씀드렸습니다.상속상속은 상속세 및 증여세법에 따라 상속개시일 전 후 6개월 내에 감정평가를 받으셔야 합니다. 이 때 주의하셔야 할 점은 상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월이지만, 감정평가는 그러한 규정이 없이 상속개시일로부터 정확히 6개월이라는 것입니다.예를 들어, 2025년 6월 1일에 고인이 돌아가셨다면, 2025년 12월 1일까지는 감정평가서의 기준시점과 작성일이 모두 들어와야 합니다.따라서, 가급적 기간 만료일 일주일 전에는 탁상감정을 통해 감정평가업체를 결정하는 것이 바람직합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다증여증여는 증여일 전 6개월, 증여일 후 3개월의 평가기간이 적용됩니다. 증여도 상속과 마찬가지로 증여일로부터 정확히 3개월이 적용되므로 감정평가를 늦게 받지 않도록 주의가 필요합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다가족간 매매(특수관계인간 거래)가족간 매매는 소득세법을 적용받습니다. 소득세법 시행령 제167조에서는 양도일(혹은 취득일) 전후 3개월 내 감정평가서가 시가로 인정받습니다. 따라서 양도일 후 3개월이 지나서 감정평가를 받는 일이 없도록 유의하셔야 합니다.상속세 및 증여세법 시행령 제49조⑤제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따른다. 이 경우 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항 각 호 외의 부분 본문 중 “평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내의 기간”은 “양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간”으로 본다3. 아파트 감정평가 Q&A아파트 감정평가에 관한 자주 물어보시는 내용을 정리해봤습니다.Q. 감정평가는 두군데에서 받아야 하나요?상속세 및 증여세법 제60조, 동법 시행령 제49조에 따라 기준시가가 10억원 이하인 경우에는 한군데에서만 받으셔도 됩니다. 다만 10억원을 초과하거나 분양권, 입주권과 같이 기준시가가 없는 경우에는 두군데의 감정평가기관에서 평가를 받으셔야 합니다.Q. 감정평가를 꼭 받아야 하나요? 실거래 사례로 신고할 수는 없나요?감정평가는 시가로 인정받는 것들 중 하나이며 필수는 아닙니다. 다만, 실거래 사례로 신고하는 경우보다 절세 가능성이 높기 때문에 감정평가를 받는 경우가 많습니다. 탁상감정으로 예상감정가와 수수료를 확인하고 실거래 사례로 신고했을 때와 어느 쪽이 유리한지를 비교하시면 됩니다.Q. 감정평가를 받았는데 새로운 실거래 사례가 나오면 어떻게 하죠?감정평가액은 실거래 사례보다 우선하여 적용받기 때문에 감정평가서를 제출하시면 실거래 사례는 신경쓰지 않으셔도 됩니다.Q. 아파트 감정평가 비용은 얼마인가요?감정평가수수료는 감정평가법인 등의 보수에 관한 기준에 따라 법정 요율이 적용되는 구조입니다. 따라서 수수료는 업체별로 차이가 크지 않으며 20% 범위 내에서 할인 또는 할증이 가능합니다.아파트의 상속, 증여, 특수관계인간 거래 시 꼭 알아두셔야 할 내용들을 설명드렸습니다.감정평가가 절세에 도움이 되길 바라며 글을 마칩니다.감사합니다.

25.12.11

안녕하세요. 김수민 감정평가사입니다.부동산 감정평가를 의뢰하실 때 종종 듣게 되는 용어가 있습니다. 바로 ‘탁상감정평가'입니다. 이름만 들으면 다소 낯설고, 혹은 정식 감정평가가 아닌 ‘간이 평가’ 정도로 오해하시기도 하는데요. 오늘은 탁상감정평가가 무엇이며, 언제 활용되는지 전문가의 시각에서 설명드리겠습니다.1. 탁상감정평가란 무엇인가?탁상감정평가란 감정평가사가 현장에 직접 나가지 않고, 공부자료·거래사례·시세자료 등을 기반으로 사무실에서 진행하는 평가 방식입니다.말 그대로 ‘책상 위에서 하는 평가’라는 의미에서 붙여진 이름입니다.정식 감정평가 : 현장조사, 토지·건물(부동산)의 특성 검토, 인근 부동산의 시세 확인 등의 종합적인 절차를 거쳐 감정평가 보고서를 발급탁상감정평가 : 현장조사 없이 확인 가능한 자료를 토대로 합리적인 범위 내의 ‘추정치’를 산출즉, 정식 감정평가가 ‘법적 효력을 갖는 보고서’라면, 탁상감정은 ‘예상감정가’에 가깝습니다.2. 탁상감정평가가 필요한 경우탁상감정은 시간과 비용이 상대적으로 적게 들기 때문에 다음과 같은 상황에서 많이 활용됩니다.상속·증여 계획 수립 단계실제 세무 신고 전, 예상 세액을 계산하기 위한 ‘부동산 시가’를 가늠하고 싶을 때증여 시 유리한 시점이나 금액 범위를 검토할 때특수관계인간 거래가족 간 매매(저가 양도)나 법인과 대표 간 거래를 준비하면서, 어느 정도 금액이 적정한지 가이드라인이 필요할 때부동산 의사결정 참고자료상가 매입, 토지 개발, 아파트 분양권 거래 등에서 의사결정의 기준점으로 활용금융기관 내부 참고대출 실행 전, 담보가치의 대략적인 수준을 빠르게 확인하기 위해 활용3. 탁상감정평가의 장점과 한계탁상감정은 분명히 장점이 있습니다.✅ 빠른 결과 : 보통 하루, 이틀 내로 결과 확인 가능✅ 저렴한 비용 : 정식 감정보다 비용 부담이 적거나 없음✅ 의사결정 지원 : 세금계산, 투자검토 등 초기 단계에서 합리적 판단 가능하지만 동시에 한계도 존재합니다.법적 효력 없음 : 상속세·증여세 신고, 법원 제출, 금융기관 제출에는 사용할 수 없음(단, 문서로 제출되는 경우도 있음)현장 특성 반영 부족 : 건물의 관리 상태, 일조·조망, 소음 등 현장 여건이 반영되지 않음참고 성격 : 어디까지나 ‘추정치’이므로 중요한 법적 절차에는 반드시 정식 감정평가 필요4. 전문가의 조언탁상감정은 부동산을 둘러싼 각종 준비 단계에서의 나침반입니다.상속·증여, 가족 간 거래 등 세금 문제처럼 민감한 사안에서는 사전에 방향을 잡는 것이 무엇보다 중요합니다. 이때 탁상감정은 비용 대비 효율성이 뛰어난 도구가 될 수 있습니다.다만, 최종적으로 세무 신고나 법원 제출 등 공적인 절차에 들어가려면 반드시 정식 감정평가를 받아야 안전합니다. 따라서 탁상 감정을 진행한 후, 정식 감정평가를 진행하는 것이 바람직합니다. 마무리탁상감정평가는 부동산 관련 의사결정 과정에서 시간을 절약하고, 합리적인 선택을 가능하게 해주는 유용한 도구입니다. 다만 법적 효력은 없다는 점을 반드시 유념해야 합니다.오월감정은 상속, 증여, 특수관계인 거래 및 무형자산 감정평가 전문 감정평가사사무소로서, 의뢰인의 상황에 가장 적합한 솔루션을 제시해드리겠습니다.감사합니다.

25.09.20