답변 내역

중간생략등기는 최초 매도인에서 중간취득자를 거쳐 최종매수인에게 이전되는 거래에서 중간취득자로의 등기를 생략하고 최초 매도인에서 직접 최종매수인에게 이전하는 등기를 하는 것을 말합니다.예를 들어 부동산 소유자(최초 매도인)인 “갑”이 등기 없이 “을”에게 양도하고 “을”이 다시 등기 없이 “병”에게 양도하는 것을 “갑”이 “병”에게 직접 양도한 것으로 토지거래허가를 받고 등기 이전하는 경우, 국가에서 “을”의 개입을 알 수 없기에 매매 차익에 대한 취등록세, 양도소득세 등을 부과할 수 없게 되므로, 적발되는 경우 목적 등에 따라서 부동산등기특별조치법에 의한 3년 이하 징역이나 1억원 이하의 벌금 또는 과징금/과태료 부과 등 불이익을 주는 것입니다.민사적으로 중간생략등기 관련자 3명 모두의 합의가 있으면 민사상으로 등기는 유효하고 개별청구권은 유효하게 존속하지만, 토지허가제 구역 내에서는 이루어진 경우는 애당초 최초 매도인 (“갑”)와 중간취득자 (“을”)의 토지허가 자체가 없었으므로 무조건 무효가 됩니다.

개인차가 많습니다만 공부하신지 오래되지 않은 경우에는 1년내에 합격이 가능합니다. 부동산 관련 지식을 습득하는 목적으로도 공부가 도움이 되시리라 생각합니다.

학원을 다니지 않아도 인강 프로그램이 좋은 것이 많으니 수강하셔서 시험을 치러 자격증 취득 가능합니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목입니다. 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.

현재는 공인중개사 자격증이 있고 중개사무소를 개설 등록해야만 부동산중개를 할 수있도록 법제화 되어 있습니다. 그러나 과거로 거슬러 올라가면 고려시대에도 부동산중개업이 있었고, 대한제국 시대에 중개업에 대한 규칙이 제정되고 인가증을 받은 자만이 부동산중개업을 할 수 있게 되었습니다. 이후 일제시대를 거쳐 1961년에는 소개영업법의 제정으로 신고를 하면 부동산 소개영업을 할 수 있게 되었다가, 1983년에 부동산중개업법이 허가제로 제정되어 1989년 까지는 공인중개사 자격 유무를 불문하고 허가를 받아 부동산 중개업을 할 수 있었으니 공인중개사 자격증 없이 활동하시던 분들이 이때까지 신고나 허가를 득하여 활동하던 것이고, 1990년 부터는 공인중개사에 한해서 허가를 받게된 것 입니다.

공인중개사에게는 개업을 하기전 받는 실무교육과 개업 후 2년마다 받는 연수교육이 있습니다.실무교육은 4일간(28시간)의 집합교육 또는 인터넷 영상 시청 7시간 + 3일간(21시간)의 집합교육으로 ,연수교육은 2일간(12시간)의 집합교육 또는 인터넷 영상 시청 6시간 + 1일간(6시간)의 집합교육으로 이루어 집니다.그밖에 국토교통부장관, 시.도지사 및 등록관청이 부동산거래사고 예방교육을 실시할 수도 있습니다.

검인계약서제도는 부동산등기특별조치법에 의하여 실시되고 있는 것으로서, 등기원인이 매매, 교환인 경우 반드시 제출하도록 되어있어 부동산 거래계약서를 작성할 때 실거래가를 기재하여 부동산 소재지 관할 시장.군수.구청장의 검인을 받도록 하는 제도이며, 검인을 받은 계약서를 검인 계약서라고 합니다. 중개사나 거래당사자가 부동산거래 신고를 하고 신고필증을 받으면 매수인이 검인을 받은 것으로 봅니다.

공인중개사 교재는 최신본으로 공부하셔야 합니다.공인중개사 교재는 부동산학개론을 빼고는 모두 법 과목인데 수시로 법개정이 일어나고 개정된 법 관련한 문제들이 필수적으로 나오기 때문에 최신본으로 공부하셔야 합니다.

공인중개사관련 교재는 시중에 많이 나와 있으며 내용 상 큰 차이가 없으니 한가지를 선택하시면 될 것이고 유튜브 등에 학습 플랜을 어떻게 짜야 하는지도 자세히 나와 있으니 찾아서 보시면 됩니다. 젊고 공부머리가 있는 분이라면 인강으로도 충분할 것이고, 공부한지 좀 되어서 공부가 잘 안되는 분은 학원을 이용하시는 것이 동기부여도 되고 효율적일 것입니다. 공부기간은 사람마다 편차가 심한데, 열심히 하지 않으면 1년내에 동차 합격이 쉽지 않으니 일단 유튜브에서 샘플 강의들과 안내를 들어 보시고 준비하시기 바랍니다.

반드시 자격증 취득 목적이 아니라도 향후를 대비하여 부동산 관련한 공부를 해두는 것이 좋습니다.시험과목은 1차 부동산학개론, 민법 2과목, 2차 공인중개사법, 공법, 공시법, 세법 4과목 으로 총 6개 과목 인데 부동산학개론을 제외하면 모두 법 과목입니다. 합격 기준은 1차 시험 과목당 100점 만점에 매 과목 40점이상, 평균 60점 이상이며, 2차 시험 과목당 100점 만점에 매 과목 40점이상, 평균 60점 이상 입니다. 시험은 모두 객관식이며 매년 10월 마지막주 토요일에 치러 집니다.

법과목을 공부하신 경우에는 비교적 쉽게 공부하실 수 있겠지만 생소한 편이라면 직장을 다니며 공부하기가 쉽지는 않을 것으로 생각됩니다. 부동산에 대한 지식을 쌓는데 도움이 되긴 하지만 자격증이라는 것이 대부분 그렇듯이 실무에 꼭 필요한 정보들만 배우는 것이 아니고 이론과 실제가 거리가 좀 있는 부분도 있어 목적에 꼭 맞는 공부가 되지는 않을 것이라고 판단됩니다. 일단 기초부터 학습해 보시고 적성에 맞으면 나중에 써먹을 수도 있으니 자격증에 도전해 보시고 아니라면 실무에 도움이 되는 부분만 선별적으로 공부해 보실것을 추천드립니다.