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사전청약 제도라는 것이 무엇이며 장단점에 대해서도 궁금합니다.
사전청약제도는 공공택지 등에서 공급되는 공공분양주택을 본 청약 전에 공급하는 제도입니다. 사전청약 입주자 모집 공고 시점을 기준으로 청약자격과 소득, 자산 요건 등을 심사하는데 해당지역에 현재 거주 중이면 일단 신청할 수 있으나 본 청약 입주자모집 공고일까지 거주기간을 충족해야 합니다.지난 정부에서 집값 급등기 수요를 분산 시키기위해 제도를 부활시켰으나, 이명박 정부때 입주가 3~4년씩 늦어져 기다리다 지친 사전 청약자들이 계약을 포기하는 사태가 속출했던 것과 유사하게, 본청약이 예정대로 진행되지 못하고 희망고문을 하게 되는데다 (문화재 발굴 등 예측 못한 변수 발생) 공사비가 급증하여 확정분양가가 높아지는 문제등이 겹쳐서 결국 폐지의 수순을 밟은 것입니다. 정부에서는 일단 사전청약 신규 시행을 중단하고 공공주택특별법 시행규칙을 고쳐 사전청약제도를 폐지한다는 계획이며 새로 공급되는 공공분양주택은 본청약으로 바로 진행되게 될 예정입니다.집값 수요를 분산시켜 가격을 안전화 시킬 수 있다는 장점을 보고 시행했으나 결국 길어진 기간동안 여러가지 변수에 대비를 할 수 없는 단점으로 제대로된 대책이 아니라는 것을 증명한 셈입니다.
경제 / 부동산
24.05.19
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공공아파트 같은 경우는 아직 분양가상한제를 유지하고 있나요?
공공택지에는 아직 분양가 상한제가 적용되고 있는데, 공공택지내 주택용지가 최근 고금리로 인한 건축비 원가 상승으로 수익성이 악화되자 건설사들이 입찰을 기피하여 낙찰받은 공공택지가 급감하여 물량이 귀한 상황이 되고 있습니다.아파트 분양가상한제는 2023년에 강남3구와 용산구를 제외한 민간택지 분양가상한제 해제 되었고 실거주 의무는 폐지 대신 최초 입주 후 3년 이내로 완화되었습니다. 애매한 3년이란 기간으로 인해 전세 기간으로 인한 문제가 발생할 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.05.19
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경매나온 물건들 유찰되는 이유가 뭘까요
경매는 대개 낙찰되었을 때 권리관계에 문제가 있어 해결해야할 문제가 간단하지 않고 이익을 따져 봤을 때 손해가 날수도 있다고 판된 되었을 때 유찰이 되곤 합니다. 경매는 기본적으로 권리분석을 할 줄 알아야하고 경험이 없다면 권리관계가 명백해서 파악이 쉬운 물건에만 입찰 하는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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요즘 부동산PF란 용어가 자주나온데 무슨뜻 인가요 무엇 때문에 주요뉴스에 톱으로 다룰까요
PF란 Project Financing의 약자로서 보통의 담보 대출과 달리 특정 사업의 예상 수익을 기초하여 대출을 일으키는 것으로 규모가 큰 사회기반시설 건설, 아파트 분양사업, 공장 건설 사업 등에 적용됩니다.사업성을 담보로 하는 것이니만큼 사업전반에 대해 파악하고 분석, 관리감독 등을 할 수있는 전문적인 관리가 필요한데 국내에서는 이런 전문적인 관리가 어려워 PF의 형식만 빌려오고 사업성 보다는 시공사의 신용과 자산을 보고 대출을 결정하여 본래의 의미대로 행해지지 않고 있습니다. 그 결과 부동산 시장이 좋을 때 건설사들에 과도하게 PF대출을 해주었던 공사들이 최근 부동산 경기가 식으며 미분양 등 부실하게 된데다 원가 상승과 고금리로 건설사에 위기가 닥치고 대출상환이 어려워지자 관련 금융기관들도 문제가 생겨 정부에서도 심각성을 느껴 교통정리에 나서게 된 것입니다. 근본적으로 우리나라는 미국이나 일본에 비해 재정이 열악한 건설사들이 많아 건설비가 아닌 토지비용 단계부터 PF대출로 조달하여 쉽게 부실화 될 수 있는 구조를 가지고 있고 사업분석 및 관리 능력이 부실한 것이 문제인데, 최근 워크아웃을 신청한 태영건설과 유사한 건설사들이 많을 것이고 이들이 쓰러지면 돈을 빌려준 금융사들도 연쇄적으로 쓰러지고 금융사들과 연관된 회사들이 같이 피해를 입게되어 리만브라더스 사태에서 본것과 같은 대규모의 금융사고가 날 수가 있기에 정부에서 나서서 수습을 하고 부실한 PF는 정리, 상대적으로 양호한 PF는 지원 등을 하려고 하는 것입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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부동산 월세 중개수수료 계산시 궁금한게 있어요!!
월세를 보증금으로 환산하여 수수료를 계산하기 위함 입니다.보증금 + 월세 x 100으로 구한금액이 5000만원 미만인 경우는보증금 + 월세 x 70으로 계산합니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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소형 아파트를 가지고 있는데 청약시 1주택에 해당되나요?
주택공급에 관한 규칙 제53조 9항 주택공급신청자가 속한 세대가 소형ㆍ저가주택등을 1호 또는 1세대만 소유하고 있는 경우 예외적으로 청약시 1주택으로 인정을 받는다고 되어 있습니다.이 경우 소형.저가주택이란 전용면적 60제곱미터 이하로서 아래의 기준에 따른 가격이 1억원(수도권은 1억6천만원) 이하인 주택 또는 분양권등을 말합니다. 아 래소형·저가주택등의 가격 기준. 다만, 2007년 9월1일 전에 주택을 처분한 경우에는 2007년 9월 1일 전에 공시된 주택공시가격( 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제16조 또는 제17조에 따라 공시된 가격.) 중 2007년 9월 1일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격에 따릅니다.가) 입주자모집공고일 후에 주택을 처분하는 경우: 입주자모집공고일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격나) 입주자모집공고일 이전에 주택이 처분된 경우: 처분일 이전에 공시된 주 태공시가격 중 처분일에 가장 가까운 날에 공시된 주택공시가격다) 분양권등의 경우: 공급계약서의 공급가격(선택품목에 대한 가격은 제외)
경제 / 부동산
24.05.18
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아파트가 왜 입주물량이 모자를까요?
서울과 수도권에는 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되어 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되어 왔습니다. 일자리를 찾아 많은 사람들이 유입되었지만 아직도 열악한 환경에서 거주하는 사람들이 많이 있고 1~2인 가구의 증가로 주택의 수요는 여전히 많습니다. 지방의 경우는 투자도 적고 시설도 미비하여 일자리와 즐길거리를 찾아 젊은이들은 도시로 떠나가는 상황이 계속되니 인구는 줄어들고 주택은 인기지역을 제외하고는 남아돌게 되고 있습니다.최근의 분양가 상승은 수요가 늘어서가 아니라 분양가상한제 해제에다가 건설사의 채산성 악화 (원자재, 인건비 상승, 금리 인상, 미분양 등 실적악화)를 만회하기 위한 조치로 인한 영향이 큽니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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공실이 많은 아파트들이 이렇게도 많은데 또 짓는 이유
최근 미분양이나 빈집들이 문제점으로 보도 되고 있습니다. 그러나 사람들은 좋은 직장도 가까이에 있고 생활에 편리한 모든 시설들이 인근에 배치된 지역에서, 최신식으로 지어진 편리한 아파트 같은 주택에 살기를 원하기에 수요는 아직도 많이 있습니다. 서울 구도심에 가보면 정말 수많은 사람들이 좁은 골목길을 오가며 자동차 주차할 곳도 없이 불편하게 살고 있는 모습을 목격할 수 있습니다.미분양된 곳들은 지난 부동산 호황기 일부 건설사들이 무조건 수요가 있을 것으로 예측하고 소비자의 니즈에 맞지않는 곳에 과도하게 건설한 곳 들입니다. (저렴한 토지 가격 등 나름 이유는 있었을 것입니다.) 수도권과 대도시 인기지역 등을 중심으로 아직도 수요는 많이 있는데 오히려 현재 줄어든 공급으로 인해 향후 집값 인상등을 예상할 수 있습니다.그러나 지방은 인기 지역을 제외하고는 점점 빈집이 늘어나 사회적인 문제가 될 수 있어 대책이 필요한 상황입니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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평단 지분가? 평당 지분가? 가 무엇인가요?
재건축에서는 본질적으로 토지를 팔아서 건축비에 충당하는 사업이므로 지분에 대한 평당 가격이 중요합니다. "지분가격"을 간단히 "지분가"라고 합니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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우리나라 빅3 건설사는 어디인가요?
2023년 우리나라 아파트 도급 순위로 보면 삼성물산, 현대건설, 대우건설 순 이었습니다. 이중 대우건설은 현재 중흥건설이 2021년 지분을 인수하여 대주주로 실질적인 소유권을 가지고 있습니다.
경제 / 부동산
24.05.18
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