답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근린생활시설은 “건축법”에 의한 용도별 건축물의 종류상에서 제1종근린생활시설과 제2종근린생활시설로 분류되는데, 1종은 소매점, 제과점, 미용원, 의원, 마을회관 등 주택가와 아주 가까이 있는 시설이고, 2종은 일반음식점, 당구장, 사무소, 게임장, 학원, 단란주점 등 1종 보다 좀더 멀리 있어야 할 시설 들로서 일반적으로 말하는 상가를 뜻합니다.이런 근린생활시설을 주거용으로 사용할 경우 전입신고를 하고 거주하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수는 있으나, 불법건축물을 사유로 한 이행강제금을 낼 수도 있고, 대출한도가 적고 이율도 높으며 월세 세액공제가 불가하고 전세보증보험 가입도 불가한 단점이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 경우 부부 공동명의로 하는 경우 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 다른 부동산 거래가 없는 경우 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.공동명의의 비율은 실제 각자의 자금조달 능력에 따라서 안분하는 것이 무난할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특약으로 별도 규정이 없다면 임대인은 임차인이 목적 부동산은 정상적으로 사용할 수 있게 해주어야하므로 어떤 방법으로든 온수가 공급될 수 있도록 조치를 취해야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 경우, 주거 전용면적은 집 내부 안쪽에서 잰 치수 기준으로 타 세대와 분리해서 실제로 사용하는 거실, 주방, 안방, 화장실 등 거주 공간을 의미합니다. 반면에 공급면적은 전용면적에 주거공용면적(엘리베이터, 계단, 복도, 현관 등)을 더한 면적으로 분양면적(00평형)에 해당 합니다. 발코니나 알파룸 등은 서비스 공간으로 어느 면적에도 포함되지 않습니다. 이에 따라서 전용면적이 동일하더라도 4베이로 하는 경우 전용면적에 포함되지 않는 서비스 공간인 발코니를 확장하는 경우 실 사용 면적이 넓어져서 실제로 더 넓은 공간을 활용할 수 있게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세의 경우에는 보증금 금액이 일정 금액 이하인 경우 최우선변제 대상(예 서울의 경우 1억6500만원이하인 경우 5500만원 이하까지 최우선변제)이 될 수 있으므로 가급적 전액 최우선변제 대상이 될 수 있도록 하는 것이 바람직합니다. 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요한데, 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중동에서의 전쟁이 끝나더라도 이란의 호르무즈 통행 제재나 통행세 부과 및 파손된 정유 설비 보수기간 소요 등으로 기름값이 과거보다는 상승한채 유지될 가능성이 높기에 기름을 전량 수입에 의존하고 특히 중동 원유 수입 비중이 높은 우리나라에는 물가인상 압력으로 작용하여 인플레이션이 올 수 있을 것입니다. 하지만 원유 수입선 다변화 등 새로운 정세에 대한 대안도 마련될 것이므로 스태그플레이션까지 오기는 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인지세법 제1조에 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 인지세법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다라고 정의되어 있으므로 명의 변경을 하는 경우 인지세를 납부해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 점입니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다.최근에는 높은 금리, 대출규제, 전세사기 등으로 인해 월세로 전환한 사람들이 많은 상황인데 본인의 상황에 맞게 비교 검토하여 결정하시는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대항력을 유지하기 위해서는 주민등록과 거주가 유지되어야 하는데, 보증금을 받을 때까지 주민등록을 유지하시고 도어락 비번을 넘겨주지 않고 짐을 일부 남겨두어 점유 상태를 유지하면 대항력을 유지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하시려면 가능한 거래 금액을 알기쉬운 아파트를 선택하시는 것이 좋으며 계약전에 꼼꼼하게 서류를 확인해보시는 것이 중요합니다. 먼저 등기부등본을 통해 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여현황 및 임대차 기간 등을 확인하는 것도 필요할 수 있고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.