답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약을 종료해야 하는데 어려움에 처하셨군요. 아래의 내용을 참고하여 대처하시기 바라며 기본적으로 계약은 양 당사자간의 합의가 우선이므로 임대인과 잘 협의해 보시기 바랍니다. 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효함에 유의하셔야 합니다.) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자이며 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 주택청약시 특별공급청약을 할 수있고, 대출시에 LTV 완화를 받을 수 있으며 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 세대원 전원이 과거 주택 소유이력이 없는 무주택자인 경우에는 요건 충족시 공공분양과 85m2 이하인 민영주택 분양에 있어 일부를 배정받을 수 있어서 청약 당첨 확률을 높일 수 있습니다. 또한 디딤돌대출시에는 LTV 80% 등 우대 비율을 적용받을 수 있고 일반인에 비해 대출한도도 더 높게 적용받을 수 있습니다. 그리고 무주택자가 처음으로 주택을 구입하는 경우에는 일반지역은 최대 200만원, 인구감소지역은 최대 300만원, 출산가구는 최대 500만원까지 취득세를 감면 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 이슈가 되고 있는 다주택자에 대한 양도세 중과는 조정지역에 한해 과세되므로 현재까지는 부산에는 적용되지 않습니다. 하지만 집값이 상승한다면 지방선거 이후에는 부산 일부지역이 조정대상 지역이 될 가능성도 배제할 수는 없을 것입니다. 정부에서는 양도세와 별도로 보유세 (재산세, 종부세)인상도 검토 중이란 이야기가 있어서 이에 대한 추가적인 소식에도 주의를 기울이셔야 할 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투자의 목적이 아니라 순수하게 거주의 목적이라면 빌라나 단독주택도 위치가 좋고 주택 상태가 좋다면 괜찮을 수 있습니다. 아파트는 다수의 사람들이 선호하다보니 수요는 많은데 비해서 공급이 제한적이라서 가격이 높게 형성되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지분으로 토지를 구입하면 소액으로 투자가 가능할 수는 있으나 아무런 조건없이 지분을 구입하는 경우에는 향후 토지 사용이나 처분에 있어 분쟁이 벌어질 수 있으므로 구입시 사용 및 처분에 대해 구체적인 합의를 해두시는 것이 필요 합니다. 또한 토지 지분 경매시에는 공유자가 우선매수신고를 하게되면 경매 물건이 공유자에게 매수될 수 있음에 유의하셔야 하고, 농지를 취득하는 경우에는 농지위원회 심의 및 구분적 소유관계 입증이 요구될 수 있으며, 지분을 낙찰받은 경우 다른 공유자의 지분 없이는 특정 부분의 사용 등 권리행사가 제한될 수 있음에 주의하셔야 하는 등 경매이전에 제반 조건 및 구입 후의 사용 및 처분 방법에 대해서도 미리 준비를 하셔야 하는등의 준비가 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금 1천만원에 월세가 60만원이면 환산보증금은 7천만원이되므로 상한요율 0.4%가 적용되어 28만원이 되므로 이 금액내에서 공인중개사와 협의하여 중개수수료를 지급하시면 되며, 별도로 부가가치세가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트는 분양가가 높거나 수요에 비해 과잉 공급, 인프라나 주변 시설 부족, 규제 등으로 인해 미분양이 될 수 있는데, 미분양이 되면 시행사가 PF대출 상환이 곤란하여 손해를 보게되므로 시행사에서는 어떻게든 분양을 완료하기 위해 각종 홍보 및 인센티브 제공 등을 하고 그래도 안되면 분양가 자체를 낮추는 극약 처방까지 하게되는데 이는 대출금 상환을 하지 않으면 이자부담으로 결국 손해를 볼 수 있기 때문입니다. 우리나라에서 아파트는 모두가 선호하는 주택의 형태이다보니 수요는 많이 있으나 금액이 부담이되다보니 미분양이 되는 경우가 대부분이라서 조건만 맞추어준다면 완판이 될 수는 있는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기로 인해 위축된 전세의 비중이 최근 대출 규제, 분양감소로 인한 매물 감소, 계약갱신 청구권의 사용, 정부의 임대주택 강화 정책 등으로 인해 갈수록 줄어들고 있는 추세입니다. 현재와 같은 상황이 지속되면 갈수록 전세가 위축되어 외국과 같이 월세가 대부분인 상태로 변화될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모님의 건물에 자녀가 세입자로 들어가더라도 임대차계약서를 작성하고 임차료를 실제지급한 후 전입신고하고 실거주했다면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다. 또한 확정일자도 받았다면 우선변제권도 취득할 수 있습니다. 국세청에서는 부모 자녀간거래시에 대해서 증여가 아닌지 확인할 수 있으므로 정확하게 임대차 계약서를 작성해야 하며, 부모와 함께 거주하면 증여로 판단될 수 있으며 전세대출은 허용되지 않음에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세 중과는 조정대상지역인 경우에 한해서 주택을 양도했을 때 양도차익에 대해서 과세가 되는 것이므로 주택을 매도하지 않거나 매도하더라도 양도차익 자체가 없다면 과세가 되지 않습니다. 하지만 아직 확정되지는 않았으나 정부에서 보유세 인상을 검토하고 있는 상태라서 보유세가 인상된다면 재산세와 종부세 (시가가 아닌 공시가격 기준) 인상에 영향을 받을 수도 있을 것입니다.