답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울과 수도권을 위주로 아파트를 중심으로하여 가격이 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 평균대비하여 부족하기 때문입니다. 또한 주택보급률도 대부분의 지역에서 100을 넘어가지만 서울은 93.7로 여전히 부족한 상황입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그 중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세 전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가격의 상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다. 다만 단기적으로는 정부의 부동산정책과 DSR2단계실행 그리고 대출 이자 조정 등으로 조정이 있을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트의 하자보증기간은 분양계약서나 입주전 사전점검표 등에서 확인해보시기 바랍니다.기본적으로 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 1호에 건물의 주요구조부하자에 대한 담보책임기간 10년,그리고 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 2호 시설공사별 담보책임기간(별표 4)에 따르면마감공사 (마감, 미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 가구, 주방, 가전 등) 2년옥외 급수, 위생 관련 공사, 난방.냉방.환기.공기조화 설비공사, 급배수.위생설비, 가스설비, 목공사, 창호, 조경, 전기 전력, 신재생에너지설비, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열 등의 공사 3년대지 조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수 등 5년의 담보책임으로 되어 있습니다.공동주택의 하자보수 청구는 담보책임 기간내에 이루어져야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주인이 변경되어도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로 기존 주인이 계속하는 것과 같은 상황이됩니다. 만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 갱신시 사용하여 5% 이내로 월세와 보증금 인상을 제한할 수 있겠지만 이미 사용하였다면 5% 이상 올리는 것이 가능합니다. 만일 새로운 집주인이 직접거주를 주장한다면 갱신을 하지 못하고 퇴거해야 할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 분양가는 자재비 및 인건비 등 원가상승에다 고금리와 미분양 등으로 인한 건설사의 채산성 악화로 인해 계속 상승하고 있는 중이며 당분간은 낮아지기를 기대하기 힘든상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공유지분인 경우 공동소유자의 동의를 얻어야 매도할 수 있습니다. 또한 공유물 분할은 의견 일치가 어려워 현실적으로 쉽지 않으므로 지분 경매를 하는 경우도 있습니다. 공동소유는 분쟁이 발생하기 쉽기에 처음 계약시부터 처분에 대한 방법과 조건을 합의해 놓는 것이 좋습니다. 이처럼 재산권 행사에 제약이 있다보니 공유지분의 매각인 경우 매수자가 제한적인 경우가 많으므로 투자에 신중할 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.이번에 비아파트 관련한 규제완화 정책을 살펴보면, 임대수요의 정상화를 위해;1) 신축 전용 60㎡ 이하 수도권 6억원·지방 3억원(취득가격) 이하 다가구 주택, 연립·다세대, 도시형 생활주택, 주거용 오피스텔을 구입하는 경우 취득·종부·양도세 산정 시 주택수에서 제외하는 기간을 ’27.12월까지 확대하였으며,2) 24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었습니다.그리고 3) 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세) 적용하는 것으로 발표되었습니다.양도 소득세와 종부세는 기존주택수 기준으로 과세되며 재산세는 그대로 과세되며 2)항인 경우만 기존주택수 기준으로 과세합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 장기적인 관점에서 투자를 해야합니다. 뉴스기사를 보면 여기저기 올랐다고 나오지만 사실 오르고 있는 곳도 제한적이고 일부 인기지역이 많이 올라서 지방과는 양극화 현상을 보이고 있습니다. 9월부터 DSR 2단계가 작동되고 대출 이자가 낮아지지 않으면 상승은 제한적일 수도 있습니다. 그러나 장기적으로 보면 현재 전세가도 오르고 있고 분양가도 상승한데다가 인허가량도 축소되어 향후 2~3년 후에는 집값이 오를 수 밖에 없는 상황으로 가고 있으니 시간을 가지고 원하시는 물건을 잘 파악하여 구입하시면 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한강변은 인기지역이지만 특히 마포구, 용산구, 성동구는 마용성이라고 따로 부를 만큼 한강변을 끼고 북쪽에 위치하고 한강뷰를 남향으로 접하고 있어 답답할 수 있는 도심 생활에서 힐링을 할 수 있고 채광이 양호할 뿐 아니라 강북 도심과 강남, 여의도에도 인접하여 교통 요지로 선호되는 지역입니다. 용산과 한남동, 성수동 등은 개발이 예정되어 있어 향후 더욱 발전 가능성이 있으므로 좋은 지역인데 주변 여건등을 잘 파악하여 투자하시면 좋을 듯 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트는 주택법이 아닌 건축법을 적용받고 상업지역이나 준주거지역에 지어져 용적률이 높기에 고층으로 지을 수 있습니다. 역주변이 상업지역이나 준주거지역인 경우가 많으므로 이런곳에 많이 건설되고는 합니다. 고층이기에 뷰가 좋고 기둥식 구조로 소음.진동이 덜하고 도심에 위치하고 상가도 있어 생활이 편리합니다. 하지만 주차장을 공급면적에 포함하여 전용률이 낮고 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려운 단점이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 방지를 위해서는 계약 전부터 서류를 확인할 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 임대인이 종업원이 있는 법인이면 임금체납 문제가 발생할 수도 있으니 특히 유의하셔야 합니다.공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 인터넷에서 주변의 거래 내역을 조회해보고, 현지 방문하여 물건 상태도 충분히 확인 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 합니다. 만일을 대비하여 보증 보험 가입이 필수입니다. 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 하며 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.