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전세 갱신권 사용후 매매시 문제 건 대하여
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인 (임차주택의 양수인)은 임대인의 지위를 승계하므로 계약된 기간까지는 거주하실 수 있습니다.그리고 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신의 거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 2년간 계약이 유지됩니다.그러므로 현재가 어떤 시점인가가 중요할 수 있습니다.현재 계약종료 2개월전이 이미 지난 시점이라면 묵시적 갱신이 이미 확정이고 새 집주인에게도 적용되므로 2년간 추가로 사셔도 되고 아무때나 계약해지를 통지하고 3개월후에 효력이 발생하면 보증금을 반환 받으실 수 있습니다.그러나 종료 6개월전에서 2개월전 사이인 경우라면 계약갱신요구권을 행사하더라도 신규 집주인이 직접거주를 사유로 거부할 수 있고, 이 경우는 계약이 종료되면 이사 가셔야 합니다. 물론 신규집주인이 별말이 없다면 계약갱신으로 계속 거주하시다가 묵시적 갱신과 같이 원하시는 시점에 계약해지 통지를 하실 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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집을 매매하는 절차가 너무 헷갈려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.물건을 살떄 먼저 마음에 드는 물건을 고르고 돈을 내기전에 내가 살돈이 있는지 확인부터 합니다. 마찬가지로 주택을 고를 때도 원하는 주택을 선정하고 계약전에 내가 지불할 수 있는 상황인지를 알아봐야 겠지요. 따라서 대출이 가능한 상황인지를 먼저 확인해 봐야 합니다. 대출이 되는지도 모르고 계약할 수는 없겠지요.
경제 / 부동산
24.04.19
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전세 계약 갱신요구권 질문드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일단 전세 재계약을 요청해 보시는 것이 좋겠습니다.문자로 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전 사이의 기간에 전세금액 인상을 포함하는 재계약을 요청하시면 아마도 계약갱신요구권을 사용하겠다고 할 것 입니다. (기간이 넘어가면 묵시적 갱신이 될 수 있음에 유의하셔야 합니다.) 계약갱신요구권은 1회만 사용가능하지만 만일 묵시적 갱신이 되면 다음에 사용할 수도 있으니 금번에 사용하도록 해야 부담이 덜할 것 입니다. 계약갱신요구권을 사용했을 떄 5%한도에서 차임과 보증금을 올릴 수 있으며 기존 계약서를 참조하여 작성하되 특약난에 계약갱신요구권 사용함을 명기하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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주택매매시 등기이전을 나중에 해도될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금이 계약일보다 일찍 지급되어도 그로 인한 피해가 발생하거나 신고일이 법에서 정한 날자보다 지연되지 않는 한 문제가 발생하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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부동산 직거래하면 많이 힘들까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직거래하는 것이 어렵거나 힘들지는 않습니다. 다만 경험이 없으면 물건을 제대로 볼줄 모르므로 올바른 선택을 하기가 힘들고 요즘같이 전세사기가 많은 경우 의도치않게 손해를 보는 경우가 많기에 전문가의 도움을 받는 것이지요. 부동산도 그 종류가 다양하고 각각의 경우마다 파악해야 할 사항이 다를 수 있으므로 먼저 어떤 거래를 하려는 지 원하는 것이 무엇인지 부터 정해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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실거주 목적의 전세낀 매매는 잔금일에 누구에게 송금하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.잔금 지불시 매도인이 참석을 해야 하는데 불가피한 상황이라면 위임장이 있어야 합니다. (통화 등으로 확인 도 해야 겠지요.)그리고 위임장이 있더라도 잔금은 매도인의 통장으로 지불하는 것이 원칙입니다. 그 이후에 매도인이 대리인을 통해 정산을 진행하거나 해야 합니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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집을 상속 받으면 청약을 할 수 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독으로 상속을 받는다면 주택보유자가 되므로 청약이 어렵겠지요. 그러나 공유지분으로 상속한 경우에는 3개월 이내에 그 지분을 처분한다는 약속 하에 무주택자로 인정받을 수 있습니다. 물론 당첨 시 이행하셔야 합니다.그밖에도 무주택자로 인정받을 수 있는 예외적인 조건들이 있는데, 법제처 국가법령정보센터에 접속하셔서 “주택공급에 관한 규칙 제 53조”를 확인하여 혹시 해당되는 것이 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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청약에 당첨된 시점에 집을 상속받으면 1가구 2주택인데 그래도 청약이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약은 모집 공고일 당시의 자격을 기준으로 자격 심사를 하므로 일정을 따져 보시고 진행해 보시기 바랍니다.청약홈의 주택소유 확인, 대법원 인터넷등기소의 주택소유확인 시스템 등에서 상속주택이 조회되지 않는다면 무주택으로 청약할 수 있을 것입니다. 아래의 예외적인 무주택 인정 사유도 확인해 보시기 바랍니다. (주택공급에 관한 규칙 제53조). 공유지분으로 상속한 경우에는 부자격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우는 무주택자로 인정 받습니다. (단독소유는 불가) . 도시지역이 아닌 지방의 면 행정구역(수도권 제외)에 있는 상속받은 집에서 살다가(상속은 피상속인 거주) 다른 지역으로 이주한 경우, a. 20년이상된 단독주택 / b. 85m2 이하 단독주택 / c. 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속받은 단독주택 -> a, b, c 중 어느 한가지에 해당 할 때도 예외적으로 무주택자로 인정됩니다.. 소형 저가주택 (60m2 이하 주택, 주택공시가격 1억원 (수도권 1억6천만원) 이하인 주택) 보유시 민영주택 일반공급시에는 무주택으로 인정됩니다.
경제 / 부동산
24.04.19
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전세를 구하려는데 이정도 융자면 안전할까여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보통 전세가율(전세가/집값)은 60~70%를 적정수준으로 보고 전세보증금과 아파트 대출의 합도 70% 이내인 것이 좋습니다. 집값에 비해 비율이 좀 높은 것 같은데 확정된 사항이라면 전세보증보험 등 안전장치를 마련하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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시행사, 시공사, 신탁회사는 각 어떤 역할을 하는 곳인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트나 건물을 짓기 위해서는 많은 일들이 필요 합니다.시행사는 사업의 주체로서 개발사업을 기획, 관리, 감독하는 회사를 말합니다. 건설을 위해 필요한 토지 매입, 인허가 취득, 자금조달, 분양 공고, 계약 및 입주 등 전 과정을 계획하고 실행합니다. 시행사는 수수료를 지급하고 분양업무를 분양대행사에 맡기곤 합니다.시공사는 건설업체로서 시행사에게서 건설 사업을 위탁 받아 시행사의 계획에 따라 건축물의 설계, 토목공사 시공 등 실제 공사를 집행하는 회사입니다. 현대건설, GS, 포스코건설, 대우건설 등 건설회사로서 시공만 담당하므로 분양이나 계약 등 책임은 시행사에 있습니다.여기에 투자자의 투자금을 보호해 주고 건설에 들어가는 현금 흐름 관리와 보증을 서주는 역할을 하는 신탁사가 있습니다. 신탁사는 보통 은행이나 증권회사로서 수수료를 받고 투자금을 보관 및 운용하는 역할을 합니다.그리고 분양대행사는 모델하우스나 홍보관에서 일정한 수수료를 받고 분양을 대행해주는 업체입니다.이렇게 일을 나누어서 하는 이유는 각각의 전문성을 살리고, 부채비율을 줄이며 신탁회사가 자금을 따로 관리하므로 자금 문제로 소비자 피해가 일어나는 것을 최소화하는 것 입니다.
경제 / 부동산
24.04.18
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