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깔세 계약 시 주의 사항 및 임대차보호법 적용 여부도 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제11조에 “이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.”라고 되어 일시사용 임대차로 인정되면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받지 못하게 됩니다. 판례를 보면 단기임대한 경우 아래와 같은 특징이 있을 때 일시사용임대차에 해당될 가능성이 높다고 보므로 유의하시기 바랍니다.1. 일시사용 경위 – 신축 건물의 완공시 까지만 임대한 경우 등 일시사용이 명백한 경우2. 임대기간이 1년 미만으로 단기간인 경우3. 보증금 액수가 소액인 경우4. 월세 지불방식이 선불인 경우그리고 임차인으로서 주택임대차보호법을 적용 받고 싶다면 아래의 사항을 유의하셔서 계약서 체결 바랍니다.1. 계약서 제목이나 본문에 “단기”, “일시사용” 등의 표현을 삭제할 것2. 주택임대차보호법이 적용됨을 명시할 것3. 임대차 기간은 1년 이상으로 할 것. 4. 보증금을 너무 소액으로 하지 말 것.5. 월세는 매월 지급할 것.6. 전입신고와 확정일자를 갖출 것.7. 표준임대차계약서를 사용하여 계약 체결 할 것.구두로 한 약속도 계약이므로 상기 내용에 대한 동의를 녹음해두거나 문자나 카톡으로 동의 받는 것도 효력이 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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부동산 매매 시 법무사 필수인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경험이 있거나 절차를 잘 아신다면 법무사에 꼭 의뢰하실 필요는 없습니다. 그러나 그렇지 않다면 고가의 부동산을 거래하는데 실수 하지 않도록 법무사에 의뢰하시는 것도 좋은 방법입니다. 평소 잘 아시는 법무사가 있다면 그 분에게 의뢰할 수도 있겠지요.
경제 / 부동산
24.04.17
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부동산에서 말하는 확정일자는 어떤 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자는 계약일자를 공적으로 인정받기 위해 주민센터에서 계약서에 확인도장을 받는 것입니다. (인터넷등기소에서 온라인으로도 가능합니다.) 임대차 계약시 임차인은 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 우선변제권을 전입신고한 다음날 획득하여 후순위 권리자에 대항할 수 있는 권리를 얻게되므로 받게 되는 도장 입니다. (원리상 내용 증명과 비슷 합니다.)확정일자는 실제 이사가는 날과 같을 필요는 없으므로 계약서 작성 당일 받을 수 있습니다. 그러나 효력은 전입신고가 되어야 일어나므로 큰 의미는 없습니다.임대차에 대한 권리이므로 주택을 구매하는 경우에는 필요 없습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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오피스텔 월세에 살고있는 임대인입니다. 계약3개월남았는데 묵시적갱신 가능한지궁금해요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 해서 대항력을 갖추면 주택임대차보호법을 적용 받게 되는데, 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 게약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다. 묵시적 갱신은 몇번이고 반복이 가능하며 임대인이 계약 갱신을 거절해도 1회에 한하여 갱신요구권을 사용할 수 있고 이 경우 차임과 보증금은 5% 이내에서 인상될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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부동산과 동산은 다른 건가요? 둘의 차이 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법상에서 “물건이라함은 유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력을 말한다” 하고 정의되어 있으며 또한 “부동산은 토지 및 그 정착물은 부동산이며 부동산 이외의 물건은 동산이다” 라고 규정되어 있습니다.즉, 사람이 관리할 수 있는 모든 물건 중에서 토지위에 고정되어 움직이지 않는 건축물 등을 부동산이라 하고 그 나머지 물건들을 동산이라 한다고 정한 것인데 이는 사람의 편의를 위해 물건의 종류를 기본적으로 크고 고정적인 물건과 그렇지 않은 물건으로 규정을 정하여 분류한 것으로 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.04.17
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전세계약 완료후 전입신고시 기존 세입자가 아직 이전을 안했습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전 세입자가 퇴거를 하지 않은 상태면 온라인상(정부24)에서는 전입신고가 불가하니 주소지 관할 주민센터(타지역 불가)에 계약서 지참하고 방문하여 사정을 이야기하면 전입신고는 가능할 것입니다. 계약서에 확정일자도 받고 (주택임대차 계약 신고도 하셔야 합니다.) 전입세대열람내역서 등 대출에 필요한 서류를 함께 확보하시기 바랍니다. 사전에 필요서류 확인하시기 바라며, 기본적으로 기존 세입자가 있으면 대출이 제한될 수 있으므로 이 또한 대출기관에 미리 확인 바랍니다. 만일 기간이 경과하고도 전 세입자가 퇴거는 했는데 전출을 하지 않은 경우에는 당사자에 대해 임대인 또는 임차인이 주민센터 방문하여 “거주불명등록”을 신청하면 됩니다. 임차인이 신청하려면 신분증과 임대차계약서가 필요 합니다.“거주불명등록”을 당하게 되면 건강보험 가입자격 상실, 금융거래 불능, 주민등록초본에 거주불명 이력 기재, 과태료 부과 등 불이익이 있으므로 퇴거를 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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오피스텔 매매시 채권을 사야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔을 포함한 부동산을 매수하는 경우 소유권이전 등기라는 것을 해야 합니다. 이때 국민주택채권도 매입해야 하는데, 국민주택채권은 정부에서 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 국민주택기금의 부담으로 발행하는 채권으로서 주택도시기금법 제8조에 따라 면허/허가/인가/등기 등록을 신청할 때 의무적으로 매입해야 하는 채권입니다. 낮은 이율로 5년짜리 채권으로 보통 발행되는 데, 보통 만기까지 가져갈 메리트가 별로 없으므로 바로 할인하여 매각하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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일반전세자금보증과 전세보증보험 가입이랑 다른건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반전세자금보증은 대출 실행을 위한 보증서입니다. 반면 흔히 말하는 전세보증보험은 “전세지킴보증”이므로 별도로 가입하셔야 합니다.HG주택도시보증공사가 대출과 보증을 결합하여 한번에 처리하는 것과 달리 HF 한국주택금융공사는 차례로 처리를 하게 되는데, 전세 보증보험 가입 여부 확인은 HF 한국주택금융공사 홈페이지에서 공인인증서로 로그인 하고 “인터넷 금융 서비스” > “증명서 발급/요청” 으로 이동 후 “전세지킴보증서” 를 발급받으면 확인 할 수 있습니다.만일 안되었다면 대출을 시행한 은행에 주민등록등본 및 신분증, 확정일자 전세계약서, 계약금 및 잔금영수증, 전입세대열람내역서(도로명 + 지번), 등기부등본, 건축물대장, 보증료율 우대 대상인 경우 관련 증빙 서류를 가지고 가서 가입하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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전세계약 중 집주인의 부동산 매매. 주의해야 할 부분이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인 변경시 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 이때- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며- 주택의인도 + 전입신고가 되어있으면 대항력 유지되고- 신규 집주인이 계약서 작성 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산 필요 (1안 구주인 정산 후 진행, 2안 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 향후 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없습니다. 그러므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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월세 계약을 하고 난후 월세를 못내는 경우 보증금에서 자동으로 제외가 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자동으로 빠지지는 않습니다만 2기 (2회)의 차임(월세)액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 또한 민법 640조에 따라 계약을 해지할 수도 있습니다. 이떄 보증금에서 차임 및 공과금 등을 공제하고 돌려 줄 것입니다.
경제 / 부동산
24.04.16
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