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아파트 월세 계약자 성이라도 알 수 있는 방법이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.확정일자부여현황서를 떼보면 전입신고, 확정일자, 명의자, 보증금액 등을 확인할 수 있는데 아무나 해주는 것은 아니고 임대인이나 임차인 혹은 계약서를 작성한 공인중개사, 변호사, 법무사만 신청 후 열람이 가능합니다. 인터넷대법원등기소 또는 주민센터에서 신청할 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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임차인이 전세 계약으로 거주중 임대인이 매도 거래 시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 아래 내용 참조하시기 바랍니다.1. 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 경우가 몇 가지 있는 데 그중 하나가 임대인이 직접 거주하는 것입니다. 임차주택의 매수자는 임대차를 승계하게 되므로 신규 임대인이 직접 거주하게 되는 경우도 마찬가지가 됩니다. 그러나 기존 계약기간은 유효하므로 기존 계약기간까지는 거주하실 수 있고 임대차 기간 만료 6개월전~2개월전에 신규 임대인이 별도의 통지를 하지 않는다면 계약 갱신 청구권을 사용할 수 있습니다. 하지만 매수인이 상기의 기간 중에 직접거주를 사유로 갱신 거절을 하면 방법이 없습니다.2. 매매 계약은 임대인의 권한이므로 임차인은 매매 거부를 할 수 없습니다.3. 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 갱신 거절 기간내에 주택임대차보호법상 갱신 거절 사유를 주장할 수 있다는 대법원 판례가 있기에 현실적으로 계약갱신청구권을 사용할 수 없을 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.03.28
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월세 묵시적 계약 2년이 지났는데 확정 일자를 다시 받아야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 다음 내용 확인하시기 바랍니다.1. 기존 계약서에 기간 수정하여 사용하여도 됩니다. 다만, 특약란에 묵시적 갱신으로 전 계약이 연장되었다는 내용과 새로운 임대차 기간을 적고 임대인, 임차인의 서명 날인까지 되어 있다면 혹시 모를 분쟁을 대비할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 임대차 만기 6개월전 ~ 2개월전에 임대인이 별도의 요청이 없거나 만기 1개월전까지 임차인이 갱신 거절 등의 요구가 없는 경우 전과 동일한 조건으로 계약된 것으로 되는 것인데 이 경우 기간은 2년으로 본다고 규정되어 있으므로 임대인, 임차인 모두 별도 요청이 없는 경우 2년마다 갱신되는 셈이고 보증금, 월세 등 조건이 달라지는 것이 없으면 계약서를 새로 작성하거나 고치지 않아도 묵시적 갱신이 됩니다.2. 보증금, 월세 등 내용에 변경이 없으므로 확정일자를 다시 받으실 필요 없습니다. 보증금이나 월세가 증가되었다면 증가된 금액에 대한 권리 주장을 위해 새로 계약서를 작성하고 확정일자를 받아 향후 있을 수 있는 제3자의 권리 주장으로부터 증가된 금액을 보호해야 하며 기존 금액은 기존 계약서와 확정일자로 보호할 수 있습니다. (기존 계약서 보관 필수) 그러나 금액이 감액된 경우는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다.3. 임대차 기간이 지났어도 현재 묵시적 갱신이 이루어져서 임대차가 유효하므로 확정일자도 유효 합니다.4. 상기 2항에서 설명해드린 바와 같이 이전의 확정일자는 유효하므로 이전의 계약서를 반드시 보관하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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반전세랑 월세랑 도대체 뭐가 틀린 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.반전세와 월세는 형태가 거의 유사하지만, 반전세는 보통 보증금이 월세에 비해 크고 (보통 월세 20년치 보다 보증금이 크면 반전세로 간주합니다.)전세의 변형이므로 계약기간 집을 완전히 임차하므로 보일러나 벽지 같은 주요한 항목이 아닌 전등이나 도어록 건전지 교체 등은 임차인이 스스로 구매, 교체를 하는 것이 일반적입니다. 물론 이는 특약으로 바꿀 수도 있습니다.반면에 월세는 상대적으로 보증금이 적은 편이고 집을 빌리는 개념이 강해서 간단한 수리 비용도 모두 임대인이 부담하는 것이 일반적입니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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1주택자는 무주택자로 언제 변경되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택자는 본인 및 세대전원이 무주택이여야 합니다. 1주택에서 보유 주택을 매각하면 등기사항증명서상 등기접수일, 매매후 부동산 거래신고가 된 경우에는 신고서 상의 매매 대금 완납일부터 무주택자가 될 수 있으며 등기접수일과 건축물대장등본 처리일이 다른 경우에는 먼저 처리된 날을 기준으로 합니다.무주택기간은 주택을 보유한 적인 있는 분이고 신청자 본인이 만 30세 이전에 결혼하지 않은 분이라면 만30세가 된 날과 본인 및 배우자가 무주택자가 된 날 중 늦은날, 신청자 본인이 만 30세 이전에 결혼한 분이라면 혼인신고일과 본인 및 배우자가 무주택자가 된 날 중 늦은 날부터 무주택 기간으로 산정합니다.이와 관련된 규정은 “주택공급에 관한 규칙”에 규정되어 있으며 법제처 국가법령정보센터 (law.go.kr)에서 찾아 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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등기부등본상 '채권최고액'이 무슨 말인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부입니다. 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우가 흔합니다. 이 경우 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다.빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정 됩니다. 즉, 등기부를 통해서 부동산을 담보로 소유자가 은행에서 얼마를 빌렸는지 볼 수 있는 것입니다. 채권최고액과 보증금의 합계가 매매가 대비해서 높은 수준이라면 계약에 주의 하셔야합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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부동산에서 다가구 다세대는 무슨 차이인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 주택법에 따르면 단독주택에는 단독주택, 다중주택, 다가구주택 이 있고공동주택에는 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있습니다.즉, 다가구주택은 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다.
경제 / 부동산
24.03.27
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부부 공동 명의로 부동산 매입시 세금 혜택이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종합부동산세는 개인별로 과세되며 보유 주택의 공시가격 합계액 12억원 이상 시 발생하는데 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 절세 효과 (즉, 12억원 이상인 경우부터 절세 효과)가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가므로 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과로서 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 절대적으로 유리합니다. 또한 1인당 연간 250만원씩 기본공제를 한번이 아닌 2번 공제하여 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. 단, 주택보유기간이 2년 미만인 경우는 절세효과가 없으니 최소 2년 이상 보유하는 것이 좋습니다.상속세도 부모가 공동명의로 주택을 보유한 경우 한명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.단점은 대출, 매매, 임대차 등 계약 절차가 번거롭다는 것입니다. 계약서 작성시 양쪽 모두의 정보와 동의가 필요합니다. 만일 3주택 이상 다주택자인 경우 3개 주택을 모두 공동명의로 보유한다면 양쪽모두 다주택자가 되어 중과세율을 이중으로 맞을 수도 있습니다. 그리고 장기보유, 고령자, 1주택인 경우 단독소유로 세액공제 받는 경우라면 세액을 비교해 볼 필요도 있습니다. 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우라면 취득세, 증여세, 등록세 등의 추가적인 세금이 과세될 수 있으며 건강보험료인상, 주택 담보대출 한도 하락의 단점도 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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장기수선충당금 빌라에도 적용이 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금이란 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비 입니다.대부분 아파트에 적용되지만 빌라(다세대주택)라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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가게 재계약 에 대해 궁금한점이 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 묵시적 갱신으로 상가를 운영하고 계시는 것으로 판단됩니다.상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신이란 “임대인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지의 기간내에 임차인에 대해 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다”는 규정인데 “이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다”고 되어 있습니다. 또한 “묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인이 그 통고를 받은 날로부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생한다”고 되어 있으니 신속히 계약해지 통고를 하시는 게 좋겠습니다. 효력이 발생한다는 말은 그때가 되어야 보증금을 받을 수 있다는 말이고 월세 등의 계산도 기준이 되는 것입니다.
경제 / 부동산
24.03.26
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