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전세 계약 만료 시 집주인으로 부터 보증금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료에도 보증금을 돌려받기 어려울 것으로 예상된다면 먼저 현재 상황을 정리하여 내용증명을 보내시고 전세계약이 종료되면 임차권증기명령을 신청하시는 것이 필요합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되고 나면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일지 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데, 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 그래도 받기가 어려우면 전세보증금 반환 소송을 하셔야 할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것이 아니라면 소송으로 가면 승소를 한다 해도 시간과 비용이 많이 소요되므로 가급적 임대인과 잘 협의하여 집값을 낮추거나 하는 방법으로 빠른 해결을 보는 게 바람직할 것입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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복비문제로 알고 싶습니다(과다청구)
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.복비는 지역에 따라서 차이가 있을 수 있는데 (조례에 따름) 기본적으로 거래금액 2억~9억 사이는 0.4%가 적용됩니다. 5억5천만원인 경우 220만원이 상한치가 되고 여기에 부가세와 실비 등이 별도로 부과될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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부부간 명의변경시 내야하는 세금은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부부간 명의변경시 증여로 인한 취득세 3.5%, 증여세는 상속공제 기준내이면 면제, 법무사 수수료 등이 필요할 수 있습니다. 세입자가 있는 경우 기존 계약서는 그대로 유효하지만 임차인에게 변경 사실을 알려야하고 대출 등 관련하여 계약서를 다시 써야 할 수도 있을 것입니다. 등기비용은 30~50만원 정도, 취득세 3.5% (3억인 경우 1050만원) 정도가 소요될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.타지역에 거주하면서 다른 지역의 건물, 아파트, 주택 등을 구입할 수는 있습니다. 하지만 특히 주택의 경우 다주택자가 되면 취득세가 중과될 수 있고 특히 서울의 강남3구와 용산구 등 조정지역인 경우에는 더 높은 세율이 적용될 수 있으며, 양도시에도 중과될 수 있습니다. 또한 개인이 주택(아파트 포함), 건물, 토지 등을 많이 소유하여 일정 수준 이상이 되면 종합부동산세 및 재산세가 많이 과세될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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[일시적 2주택 비과세] 지역주택조합 신축 아파트 취득 후 종전주택 양도, 1년 거주 요건 필수인지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사업시행계획인가 전 조합원 지위를 획득한 경우에는, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에 소재하는 주택을 취득한 경우 양도일 현재 2년 이상 거주하고 양도해야 합니다. (2017년 8월 2일 이전 취득한 주택은 2년 보유만 하면 됨) 따라서 조정대상 지역이 아닐 때 취득했다면 거주요건은 적용되지 않습니다. 신규주택이 사용승인일(취득일)로부터 3년내에 종전 주택을 매도해야 일시적 1세대 2주택으로 비과세를 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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전세 계약시 꼭 확인해야 할 서류와 유의사항이 있다면 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어 전세계약시 주의를 요하고 있습니다. 전세사기를 피하려면 계약전 등기부등본 등 서류를 잘 확인하고 공인중개사를 통해 거래하며 전세보증보험에 가입하셔야 합니다. 등기부등본 상에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 주택을 선택하시는 것이 바람직 합니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 하며, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출이 있는 경우는 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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이사 전 가스 정산은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸의 경우 대체로 건물 1층 외벽 등에 배관이 배치되어 있고 가스계량기가 여러개 나란히 설치되어 있는 경우가 많습니다. 잘 파악이 되지 않으신다면 임대인에게 연락하여 위치를 확인 후 계량기상의 숫자를 도시가스에 알려주시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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이런 상황이면 부동산을 바꾸는게 나을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 전세계약은 보통 해당 부동산 근처에 있는 공인중개사사무소를 찾으시는 것이 업무 처리에 편리할 수 있습니다. 공인중개사마다 특징이 다를 수 있는데, 신뢰가 가지 않고 중개에 적극적이지 않다면 중개사무소 몇 곳을 방문하여 적극적이고 임차인의 의견에 귀를 기울여주는 공인중개사를 찾으시는 것이 좋을 듯 합니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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재개발 신축 아파트 양도세 비과세 관련 문의
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 원조합원인 경우에는 종전주택 취득일부터 재건축 아파트 양도일까지 (보유기간에 공사기간 및 신축아파트 보유기간을 모두 합산)를 보유기간으로 계산하게 됩니다. 하지만 입주권을 취득한 승계조합원인 경우에는 주택의 형태로 보유한 기간 즉, 재건축아파트 준공일(사용검사필증 교부일 또는 사용검사 전 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일) 부터 재건축아파트 양도일 까지를 보유기간으로 계산합니다. 여기에 비과세를 받으려면 1주택에 12억이하의 금액이어야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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중국의 부동산 소유권에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중국에서의 토지 소유권은 국가에 있고 토지사용권만 임대하는 형식이다보니 우리나라사람이 중국내 토지 구매가 불가능한 반면, 중국인이 한국에서 주택이나 토지를 구매할 수 있다보니 (국가 또는 개인 소유) 비대칭적인 상황이 발생하여 형평성 문제가 제기되고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.08.28
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