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집은 매도자, 매수자 누가 심리적으로 우위에 있는 걸까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.심리적인 상태는 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 부동산 상승기이고 다주택자인 매도자가 주거외의 목적으로 보유한 부동산을 매도하는 경우라면 별 어려움없이 매도가 가능할 것이고, 반대로 부동산 하락시기이고 자금이 충분한 매수인이라면 자신에게 유리한 부동산을 골라서 구입이 가능할 것이며 이와 반대의 상황도 있을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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오피스텔의 법적 정의는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 오피스와 호텔을 합친 합성어로서 보통 수익형 부동산으로 운용되고있습니다. 오피스텔이 건축법에서는 일반업무시설로, 주택법에서는 준주택으로 분류되어 실제로는 주택으로 사용되는데도 법적으로는 일반 주택이 아닌 것으로 취급됩니다. 오피스텔은 기본적으로 업무용 부동산이지만 주거용으로 사용하면 주택이 되고 업무용으로 사용하면 업무용으로 봅니다. 오피스텔은 그동안 전용면적 120m2를 초과하면 바닥 난방 설치가 불가했으나 오피스텔 활성화를 위해 규제가 폐지되어 24년 12월 26일까지의 고시 기간이 끝난 후에 건축허가를 받는 오피스텔부터는 변경된 법의 적용을 받아 바닥 난방이 면적에 관계없이 설치가능하며, 그간 금지되었었던 오피스텔 발코니 설치도 허용되었습니다. 그러나 아파트와 달리 발코니 확장은 아직 허용되지 않습니다. 24년 1월 10일~25년 12월 31일까지 취득되는 신규 오피스텔에 대해서 수도권 6억이하 지방 3억이하의 전용면적 60m2이하의 주거용 오피스텔을 생애 최초로 구입하는 경우 취득세와 양도세, 종부세 계산시 주택에서 제외된다는 정책이 적용됩니다. 세금 계산시에는 주거용 오피스텔인 경우 주택수를 따지게 되지만 아파트 청약시는 실 사용 여부와 관련없이 (주거용/업무용 모두) 오피스텔은 주택수에 산정하지 않습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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거주자의 재개발 동의서를 받아야만 하는 기간
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 재건축에서 중요한 조합설립을 위해서 주택단지 전체 소유자의 75%이상, 토지면적 75%이상의 동의가 필요한데, 이 기준을 넘기면 설립이 가능하므로 기준을 넘길때 까지 서명을 받을 것입니다. 재개발이나 재건축 정비사업중 사업이 지연되어 정비구역 지정하고 2년내 추진위 설립이 되지 않거나, 추진위승인으로부터 2년내 조합설립인가를 신청하지 못하거나, 조합설립인가일로부터 3년내 사업시행인가를 신청하지 못하면 정비구역이 해제 될 수도 있습니다. 그러나 일몰제 1회에 한해 토지등 소유자의 30%이상 동의를 받아 2년의 범위내에서 연장이 가능하며, 추진위가 구성된 곳에서는 토지등 소유자 과반수의 동의로 해제를 요청하는 경우에 직권으로 해제할 수 있으므로 토지등 소유자가 해제를 원하지 않으면 해제가 되지 않고 다시 진행될 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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원룸 계약시에 부동산 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸계약은 주택의 임대차에 대한 중개수수료를 기준으로 적용되며 임대차 금액에 따라서 0.3~0.6%의 상한 요율이 적용됩니다. 중개수수료는 (보증금 + 월세 x 100) x 요율 로 계산되는데, 계산한금액이 5000만원을 넘지 않는다면 (보증금 + 월세 x 70) x 요율로 다시 계산됩니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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재건축을 추진하기 위해서는 주민 동의 몇프로가 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 추진을 위한 조합설립 동의율은 기존 75%였었는데 2025년 5월 1일부터는 70%(주택단지 전체 구분소유자의 70% 이상 및 토지면적의 70%이상 토지소유자의 동의)로 낮아질 예정입니다. 2024년 8·8 부동산 대책 당시 발표된 재건축 절차 간소화 방안으로서 도시 및 주거환경정비법 제35조 개정안이 국회를 통과하여 5월부터 적용예정이며, 상가 소유주의 동의 요건도 1/2 이상에서 1/3이상으로 완화되게 됩니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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오피스텔 임대료도 법의 규제를 받나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔도 주거용으로 사용되는 경우 주택임대차보호법의 적용을 받으므로 월세 인상시에 임차인의 동의를 받아야하고 계약갱신요구권을 사용하게 되면 5%이내에서 보증금과 월세를 인상하게 되는 등의 규정을 적용 받습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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Pf부실이 어떤 문제를 야기시키나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.PF부실이 발생한 이유는 건설자금이 충분치 않은 건설사들이 부동산 시장 호황기 시절 착수한 건설 공사가 시간이 많이 소요되는 아파트 등 건설 공사의 특성으로 인해 기 진행한 PF 대출을 동원한 공사를 중도에 그만둘수 없게 되어 미분양이 발생하였기 때문입니다. 우리나라의 대부분의 건설사들은 대규모 아파트를 건설할 수 있는 자금력이 부족하다보니 브릿지론으로 토지를 확보하고 설계와 인허가 등을 추진하며 이후 사업이 궤도에 오르면 PF대출로 전환하여 공사를 진행하는데 갑작스런 건설경기 위축으로 이미 진행했던 건설들을 중단할 수 없다보니 어쩔 수 없이 진행하여 미분양을 양산하고 있는 데 여기에 고금리와 자재비와 인건비 상승 등 원가 상승으로 어려움을 겪게 되어 PF 부실로 이어진 것입니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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부동산거래신고는 매도자,매수자 모두 볼수가 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산거래신고는 계약체결일로부터 30일 이내에 매도인과 매수인이 신고를 해야하며 공인중개사가 대신 신고를 할 수도 있습니다. 기본적으로 신고주체가 매도인과 매수인이므로 당연히 매도인과 매수인 모두 부동산거래신고 이력을 조회할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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토지허가제가 해지되고 서울 아파트 값이 계속 상승할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울시에서 강남3구와 용산구에 대한 토지거래허가구역 해제를 한 후 강남3구 아파트 가격이 상승했고 매물 회수와 호가 상승등이 이루어 지고 있는 상황이며 똘똘한 한채에 대한 수요에 더해 갭투자 가 다시금 나타날 가능성이 보이고 있습니다. 또한 서울의 다른 지역도 상승을 하거나 하락 정도가 감소하는 등 반등의 모습을 보이고 있습니다만, 강남 등 인기지역과는 차이를 보이고 있는 상황인데 이는 앞으로의 금리, 환율, 경제상황의 변화 그리고 정부의 부동산 정책 등에 따라서 달라질 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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청약 당첨후 입주전에 청약통장 해지 가능 한가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.청약당첨 후 청약통장을 즉시 해제하게되면 심사에서 조건이 되지않아 부적격이 될 수도 있으니, 계약서를 작성하고 청약홈에서 적격여부 공고를 확인 한 후에 해제를 하시면 됩니다. 당첨에 사용된 통장은 더 이상 유효하지 않으므로 다른 아파트 청약에는 사용할 수 없으니 해지하고 다시 가입하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.03.09
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