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당근마켓에서 부동산도 거래하는데 사기위험은 없을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산은 고가의 자산인데 보통 사람들의 경우 자주 거래를 하지 않으므로 경험이나 지식이 부족하여 실수를 하거나 사기의 대상이 될 수도 있기에 가급적 공인중개사를 통한 거래를 하는 것이 그나마 사기의 확률을 낮출 수 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.16
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도시형 생활주택이 곧 오피스텔인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔이 기본적으로 업무를 목적으로한 건축물인 반면 (주거용으로 전환 가능) 도시형생활주택은 서민들과 1인, 2인 가구들의 주거 안정화를 위한 주택으로 전용면적 85m2이하 300세대 미만의 국민주택 규모의 공동주택에 해당하며 일반주택에 비해 주택으로서 갖추어야 할 기준들이 덜 까다롭습니다. 분양가 상한제 적용을 받지 않으며 청약통장이 필요 없고 재당첨에 대한 제약이 없는 장점이 있습니다. 종류에는 단지형 연립주택, 단지형 다세대주택, 소형 주택 등이 있습니다. 단지형 연립주택과 단지형 다세대주택은 건축위원회 심의를 받은 경우 5층(기본 4층)까지 건축할 수 있습니다. 그러나 주차공간이 적고 소형 단지로서 편의시설과 커뮤니티 장소가 부족한 단점이 있습니다. 도시형 생활주택은 개별 등기가 가능 합니다. 도시형생활주택은 호실별로 1억원이하 공시가격 또는 20m2미만의 규모인 경우에는 주택수에 포함되지 않습니다. 비아파트 관련한 규제완화 정책이 "주택공급에 관한 규칙" 제53조에 적용되어 2024년 12월부터 전용면적 85m2 이하의 비아파트 (단독주택, 다중주택, 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택) 중 수도권 공시가격 5억원 이하, 지방 3억원 이하의 주택을 1채 보유한 경우에는 무주택으로 인정되도록 변경되었습니다. 2채를 보유한 경우에는 유주택이 됩니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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근저당권 등 안전한 건물인지 판단해주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세로서 안전한지 확인하려면 KB시세 또는 공시가격의 126% 등을 통해 집값을 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 등기부등본에 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시는 것이 좋고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세 대출이 있다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 2인 공동명의인 경우에는 두사람 모두와 계약을 해야 함에 유의하시기 바랍니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세사기 등을 방지하려면 보증 보험 가입이 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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등기부 등본 같은경우에는 아무나 떼도되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 등기부등본(정식 명칭은 등기 사항 전부증명서)이란 부동산의 소유관계를 나타내는 공적장부로서 고가인 부동산을 거래할 때 문제가 생기지 않도록 확인해 볼 수 있도록하기 위해 누구나 조건없이 열람, 발급이 가능합니다.주민센터를 방문하여 발급받을 수도 있고 온라인에서 (대법원 인터넷등기소 www.iros.go.kr ) 열람 또는 발급받을 수도 있습니다. 내용만 확인할 경우는 열람, 제출용이라면 발급을 택하시면 됩니다.우리나라는 건물과 토지를 각각의 부동산으로 보기 때문에 건물과 토지 각각에 대한 등본이 존재하며 등본에는 물건(건물, 토지 등)에 대한 주소, 면적 등의 정보만이 아니라 소유자에 대한 정보, 각종 권리에 대한 정보 등도 기재되어 있습니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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본가로 미리 전입신고하는 것에 대해서
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입신고를 하게되면 자동으로 퇴거가 되며 대항력을 상실하게 되어 보증금을 돌려받기 힘들게 될 수 있습니다. 묵시적갱신이 되었다면 임대인에게 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월이 지나야 보증금을 돌려받을 수 있으므로 보증금을 돌려받을 때까지는 주민등록과 거주를 유지하셔야 합니다. 빨리 전입을 원하신다면 보증금을 받을 때까지 가족 중 일부의 주민등록을 남겨놓은 상태로 주민등록을 옮기고 짐도 일부 남겨놓는 것이 필요합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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전세보증보험 일부금액 가입가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증보험은 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 x 담보인정비율(90%) 이내인 경우에만 가입이 가능합니다. 즉, 선순위 채권이 없다고 했을 때 주택가격 x 담보인정비율(90%) = 2억 이내에 대해서만 가입이 가능하므로 2억 1000만원은 가입불가하고, 가입을 위해서는 일부 금액을 월세로 돌려서라도 기준 금액 이내로 맞추어야 합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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스트레스 dsr 3단계가 뭔가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.스트레스 DSR 3단계는 잠정적으로 25년 7월부터 시행 예정인데, 기존 1단계가 주택담보대출에 대해서만 기본 스트레스 금리의 25%를 적용했던데 반해 2단계는 주택담보대출과 신용대출까지 합하여 50%를 적용하였고 3단계는 여기에 기타 대출까지 합하여 기본 스트레스 금리의 100%를 적용하므로 대출 가능 금액이 줄어들기에 대출을 활용한 주택 구매가 어려워지게 되고 그에따라 집값 전망이 어두워 지게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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경인고속도로 지하화가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.고속도로 지하화를 하면 고속도로를 통행하는 사람들이 아니라 인근 주민들에게 호재가 됩니다. 고속도로로 분리되어 있던 대지가 이어질 수 있어 통행이 자유로워지고 지하화된 도로의 지상부에 공원등을 조성하여 활용할 수 있으니 호재가 되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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청라에는 gtx 호재가 따로 없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.GTX-D 노선은 인천공항 - 영종 - 청라를 거쳐 삼성역에 이르는 것으로 계획은 잡혀 있으나 기존에 착공식을 한 GTX-B, C 노선이 공사비 상승과 고금리 영향 등으로 자금 조달에 문제를 겪으며 공사가 미뤄지고 있으며 현재로서는 정확한 착공 일자를 알기 힘든 상황 이다보니 함께 미루어지고 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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우리나라는 왜 유독 대단지 아파트에 대한 수요가 높을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로 대단지 아파트 기준이 정해져 있지는 않습니다. 하지만 일반적으로는 500세대 또는 1000세대 이상을 대단지로 보는 경우가 많습니다. 일반적인 경우에 대단지 아파트는 세대당 관리비도 작은 단지보다 낮고 시세 확인이 잘 되기에 거래도 용이하며, 많은 사람들이 모이기에 주변에 편의시설이 많이 생겨나고 자체 커뮤니티 시설을 만들기도 쉬워서 생활이 편리하고 사람들의 선호도가 높습니다. 하지만 이용하지 않는 편의 시설에 대해서도 분담을 하는 등 관리비가 높거나 주차 공간이 부족할 수 있고 단지내 차량 통행이 많아서 소음이 많을 수 있는 등 단점 도 존재합니다.
경제 / 부동산
25.02.15
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