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주택청약저축의 1순위 조건은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택청약에서 국민주택인지 민영주택인지에 따라 1순위가 되기 위한 조건에 차이가 있습니다. 국민주택은 국가, 지방자치단체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가 또는 지방자치단체의 재정에서 지원받아 건설한 이 85제곱미터 이하인 것을 말하며, 민영주택이란 국민주택을 제외한 나머지입니다. 먼저 국민주택에서 1순위가 되기 위해서는 가입기간과 저축총액이 중요한데, 조건은 가입기간 투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상, 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. ( 위축 지역은 가입 후 1개월 ) 1회 최대 인정금액은 25만원으로 인상되었으므로 25만원씩 납입하는 것이 유리합니다. 반면 민영주택의 경우에는 가입기간과 면적별 예치금이 중요한데 예치금은 모집공고일전까지만 납입하면 됩니다. 가입기간은 투기과열지구는 가입기간 24개월 이상, 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 납입(위축지역은 1개월)하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 예치금은 전용면적이 85제곱미터 이하라면 서울특별시와 부산광역시는 3백만 원, 이외 광역시는 250만 원, 이외 시 또는 군은 2백만 원입니다. 전용면적이 102제곱미터 이하라면 서울과 부산은 6백만, 이외 광역시는 4백만, 이외 시와 구는 3백만 원입니다. 전용면적이 135제곱미터 이하라면 서울과 부산은 1천만 원, 이외 광역시는 7백만 원, 이외 시와 군은 4백만만 원입니다. 모든 면적의 경우 서울특별시와 부산광역시는 1천5백만 원, 이외 광역시는 1천만 이외 시와 군은 5백만 원입니다.
경제 / 부동산
25.01.20
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청년을 위한 임대주택의 자격조건은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.SH청년매입임대주택은 서울주택공사에서 다가구 주택, 원룸, 오피스텔 등을 매입하여 청년들에게 저렴한 가격으로 임대해주는 주택입니다. 2025년 1월 20일~22일 인터넷으로 신청접수(www.i-sh.co.kr/app)를 받고 2월3일~7일 서류제출을 하면 자격을 검증하여 5월 23일 당첨자 발표 예정입니다. 신청자격은 미혼인 무주택자로서 대학생, 취업준비생(대학 졸업후 2년 이내) 또는 청년(만19세이상~39세이하) 이며 1순위는 수급자 가구, 차상위 가구, 지원대상인 한부모 가족 이고, 2순위는 본인과 부모의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득 100%이하 이며 총자산 가액 3억4500만원 이하, 자동차 3708만원 이하 입니다. 3순위는 본인의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100%이하, 총자산가액 2억 7300만원이하, 자동차 가액 3708만원 이하 입니다. 청약저축 또는 주택청약종합저축 납입횟수에 따라서 6회~12회미만 1점, 12회이상~24회미만 2점, 24회이상 3점 이 배점 됩니다.
경제 / 부동산
25.01.20
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악성미분양으로 구분되는 주택의 기준이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.작년한해 동안 건설사가 30곳 이상 부도처리되어 5년만에 최다를 기록했습니다. 부동산 경기가 침체되고 악성미분양이 늘어나며 시장에 돈이 돌지않아서 PF자금이 경색되면서 자금난에 빠진 건설사들이 위기를 겪고 있습니다.특히 지방에는 준공 후에도 미분양으로 남아있는 악성미분양이 좀처럼 해소되지 않고 있어서 지방 건설사들이 유동성 위기를 겪고있는데, 전체 준공후 미분양의 80%가량이 지방에 몰려있는 만큼 고금리와 대출규제가 계속되고 부동산 매수 심리가 살아나지 않으면 계속 경기가 나빠질 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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금액 변경하는 전세 계약 연장할때 확정일자 다시 받아야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금에 변화가 없거나 낮춰진 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. (월세는 상관 없습니다.) 확정일자는 계약이 있었다는 사실에 대한 확인을 받는 것으로, 한번 받은 확정일자는 계약이 지속되는 한 계속 유효하므로 이후에 다른 확정일자를 받더라도 유효하여, 증액이 된 경우 새로 확정일자를 받게 되면 기존 계약서의 확정일자는 기존 보증금에 대해 인정이되고 신규 계약서의 확정일자는 증액분에 대해 인정을 받게 되는 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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금은 왜 내가 살때의 값이랑 내가 팔때의 가격이 틀린가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.금을 매수할 때와 매도할 때 가격이 다른 이유는 거래과정에서 발생하는 수수료와 유통 비용 등이 반영되기 때문입니다. 금 거래업체에서는 거래에 따른 이익을 취하기 위해 매도 가격은 높게 책정하고 매수 가격은 낮게 책정하므로 구매시와 판매시에 가격 차이가 발생하는 것입니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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전입신고와 확정일자가 보증금 보호에 미치는 영향은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전·월세계약시에 전입신고를 하고 입주를 하게되면 대항력이 발생하는데, 대항력이란 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있는 권리인데 전세금이 소액인 경우에는 경매시 선순위 권리보다 우선하여 변제받을 수 있는 최우선변제권을 획득할 수 있습니다. 또한 대항력이 갖춰진 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생하여 경매시 후순위권리자에 비해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 권리가 주어집니다. 전세는 등기사항전부증명서(등기부등본)상에 권리가 기록되지 않기때문에 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 타인에 대해 권리를 주장할 수 있으며, 이러한 권리가 없으면 정당한 권리를 주장할 수 없어서 전세 보증금을 돌려 받는데 문제가 생길 수 있기에 중요한 것입니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
25.01.19
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왜 기존입주민보다 더 싸게 매매해서 입주하면 입주민들이 방해하는건가여??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 건설 후 미분양이 되면 건설사가 심각한 타격을 받게되므로, 어떻게든 대금회수를 하기위해 여러가지 인센티브를 주기도 하고 최종적으로 할인을 하기도 하는데, 이 경우에 아파트 가격 하락이 우려되므로 제값을 주고산 입주민들과 다툼이 벌어져 결국 소송으로 이어지는 마찰을 빚기도 합니다. 이렇게 된데는 여러가지 이유가 있지만 근본적으로 사업성을 제대로 검토하지 않고 무리하게 사업을 벌인 것이 주요 원인인데, 부동산은 장기간을 보고하는 투자이기에 현재 조건도 중요하지만 향후 발전 가능성이나 유지관리와 매각조건 등 여러가지를 검토하여 투자를 할 필요가 있습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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악성 미분양을 매수하면 혜택이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.준공후 미분양을 악성미분양이라고 하는데, 기존 1주택자가 '25.12월까지 지방 준공 후 24.1~’25.12월 준공된 취득가격 6억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하의 준공후 미분양 주택을 최초로 구입 시에는 1세대 1주택 특례 (양도세·종부세)를 적용하는 것으로 발표되었습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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임대차계약 갱신 시 계약서 작성여부?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세만 인상한 경우 기존계약서에 변경된 기간과 월세를 기재하고 임대인과 임차인의 서명 또는 날인하여 사용하셔도 됩니다. 이 경우에는 공인중개사 수수료를 납부할 필요 없습니다. 보증금 6천만원 또는 월세30만원을 초과하는 경우에는 계약일로부터 30일이내에 전월세신고를 하셔야 합니다. 하지만 확정일자는 받을 필요 없습니다.
경제 / 부동산
25.01.19
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시가표준액과 개별공시지가는 어떻게 다른가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세, 증여세, 상속세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용하는데 두가지 가격은 사실상 같습니다. 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에 적용되는 토지와 건물의 적정가격이 “기준시가”인데, 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 각각의 용어들은 다음과 같은 관계가 있습니다.토지기준시가 = 개별공시지가 = 토지시가표준액주택기준시가 = 개별단독주택공시가격 = 주택시가표준액공동주택기준시가 = 공동주택공시가격 = 공동주택시가표준액
경제 / 부동산
25.01.19
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