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다가구 주택 경매시 우선순위 이게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 넘어가게되어 낙찰되게되면, 먼저 낙찰된 금액에서 경매비용과 필요비, 유익비 등을 제외하고, 소액임차인에 대한 최우선변제 및 3개월 임금채권등을 변제 한 후, 권리순서에 따라서 배당을 하게 되며 이후 일반임금채권, 각종 공과금, 일반채권 순으로 배당을 하게 됩니다. 따라서 10억에 낙찰된다면 5순위라도 먼저 소액임차인 (서울의경우 1억6500만원이하일때 5500만원까지) 에게 배당이 되는 최우선배당의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이후 권리순서에 따른 배당에서는 근저당과 2순위까지 배당(2순위도 일부밖에 받지 못함)하게되면 배당금 소진으로 이후 순서에서는 대금을 돌려받지 못하게 됩니다. 임차권등기는 권리순서를 지키며 이사갈 수 있는 역할을 하지만 순서자체를 바꾸지 못하므로 결과가 달라지지는 않습니다.
경제 / 부동산
24.10.27
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전세 계약 갱신에 대해 질문 드립니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 의한 계약 갱신은 2년이 지난 시점(24개월)에 이루어 지며 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 기간중 임대인이 계약종료나 조건변경등에 대한 요청을 하지 않고 임차인도 2개월전까지 계약종료 등을 요청하지 않은 경우 이루어지게 됨을 알려드립니다. 만일 전세계약이 15개월로 되어 있고 13개월 경과한 상태라면 아직 묵시적 갱신이 이루어진 상황이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.10.27
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호갱노노 아파트 매매 기록 며칠뒤 반영 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호갱노노의 아파트 실거래가는 정부의 실거래가 공개시스템에 연동되므로 부동산 실거래가를 신고한 이후에 데이터가 넘어가게 됩니다. 실거래 신고는 30일 이내에 하게되어 있으니 약 30일 이내에는 반영될 것입니다.
경제 / 부동산
24.10.27
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요즘 건설업 경기가 안좋은데 러시아 우크라이나 전쟁이 끝나면 기회가 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국건설산업연구원에서 발표하고 있는 건설경기실사 지수(CBSI)는 100이 넘으면 건설경기 상황에 대해 낙관적으로, 넘지 못하면 비관적으로 보는 기업이 많다고 해석할 수 있는데 2024년 10월 72.7을 기록해서 여전히 낮은 수준을 기록중입니다. 특히 올해 건설사 폐업이 늘고 있고 내수부진으로 국내 사업비중이 클 수록 어려움을 겪고 있습니다. 우크라이나 전쟁이 끝나면 건설에 도움이 될 수도 있으나 해외 공사가 가능한 삼성과 현대건설 등 대기업에 한해선만 기회가 돌아갈 가능성이 많습니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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보통 아파트는 몇년이되면 재건축을 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 재건축은 준공 30년이 경과한 아파트의 경우 안전전단에서 D 등급 이하를 받으면 추진할 수 있는데, 안전진단 통과가 쉽지 않고 재건축 추진 시작해도 완공까지 10년 정도 소요되는 것을 감안하면 일반적으로 아파트를 40년~50년 정도 사용하고 있습니다. 또한 재건축이 되기 위해서는 주변 인프라가 잘 갖추어지고 단지내에 있는 사람들의 동의 요건이 중요하므로 의견일치도 되어야 하며 사업성이 좋아야 (건폐율, 용적률등 조건이 잘 맞아야 수월하게 진행)하므로 이러한 여러가지 조건을 검토하지 않고 구입하게되면 몇십년이고 기다리는 상황이 될 수도 있어 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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공인중개사 시험을 보려고 하는데요. 과목마다 난이도가 다를텐데 가장 높은 난이도 과목은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있는데, 꼭 공인중개사가 되지 않더라도 공부해 놓으면 부동산에 대한 지식으로 활용할 수 있어 도움이 될 수 있습니다. 과목중에는 1차에서는 민법이 여러가지 경우를 따져야 하는데 비해 시간이 부족해서 어렵고, 2차에서는 공법이 범위가 너무 넓어서 어느 문제가 출제될 지 모르기에 또한 어렵습니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.10.26
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공인중개사 시험 과목은 어떻게 구성되어 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험과목은 1차 부동산학개론과 민법 및 민사특별법, 2차 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산공시법, 부동산세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있습니다. 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목으로 법률을 전공하였다면 유리할 수 있습니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
자격증 / 공인중개사 자격증
24.10.26
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전세 임대계약 만료 몇달전에 결정을 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 계약종료 2개월전이 지나도록 임차인이 아무런 연락을하지 않고 임대인도 연락을하지 않으면 동일한 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 이루어 지며, 이 경우에는 계약서 작성이 필요 없습니다. 임대인이 계약조건 변경 (임대료 상승 등)을 요구하는 경우 임차인이 계약갱신청구권을 사용하고자 할 때는 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 통지하면 되며 이때는 계약서 작성이 필요할 수 있습니다. 그리고 임차인의 경우 전세 연장을 하지 않을 경우에는 계약종료 2개월전까지 통지하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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경매에서 경매신청등 배분은 어떻게 하는건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에서 낙찰이 되게되면, 먼저 낙찰된 금액에서 경매비용과 필요비, 유익비 등을 제외하고, 소액임차인에 대한 최우선변제 및 3개월 임금채권등을 변제 한 후, 권리순서에 따라서 배당을 하게 되며 이후 일반임금채권, 각종 공과금, 일반채권 순으로 배당을 하게 됩니다. 낙찰된 금액이 소진될 때까지 배당을 하면 일단 배당은 종료되므로 변제를 받지 못하는 사람들이 발생하는데, 이렇게 변제를 받지 못하는 사람들은 채무자의 다른 재산을 찾아 다시 경매를 신청하거나 채권추심을 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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1주택자 부모님 증여세? 양도세?.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.문의하신 내용 관련하여 1.대출을 포함하여 아파트를 증여하는 경우에는 증여받는 사람은 증여세(1억원이하 10%, 5억원이하 20%에 누진공제액 1천만원)와 취득세(6억원이하 1%)를, 증여하는 사람은 대출금에 대한 양도소득세가 발생하는데 1가구 1주택이고 비과세 요건 충족시에는 과세되지 않습니다. 또는 대출을 상환하고 증여하는 경우에는 증여받는 사람만 증여세와 취득세를 납부하면 됩니다.2.무상으로 넘기는 경우에는 증여받는 사람은 증여세와 취득세가 부과되고, 유상으로 넘기면 증여받는 사람은 취득세가, 증여하는 사람은 양도세가 발생하는데 1가구 1주택이고 비과세 요건 충족시에는 과세되지 않습니다.3.명의 이전하게 되어 등기등록이 이전 완료되면 본인은 무주택자가 됩니다.
경제 / 부동산
24.10.26
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