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지금 집값 전세값이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집값 중에서도 아파트값 위주로 오르고 있습니다. 이렇게 오르고 있는 이유는 통계청 수치상으로 볼때 2022년 자료상 인구수는 우리나라 전체의 18% 정도를 차지하는데, 서울의 아파트 호수는 우리나라 전체의 15%정도를 차지하고 있어 인구에 비해 부족한 호수이기 때문입니다. 지방에는 미분양이 날 정도로 공급이 부족하지 않지만 서울은 여전히 주택, 그중에도 아파트를 찾는 사람이 많아서 잠재적인 수요가 존재하는데 고금리와 경제 위축으로 수요가 억제되고 있다가 최근 월세전환등에 의한 전세 물량부족으로 인한 전세가상승 그리고 원가 상승 및 건설사 채산성 악화로 인한 분양가 상승에다 금리인하 기대감이 겹치며 수도권위주로 집값이 상승하고 있는 것으로 판단됩니다. 부동산은 특성상 이동이 불가하므로 선호지역의 아파트는 그 숫자도 한정적이고 대체 불가하므로 선호지역 위주로 가격이 올라갈 수 밖에 없습니다.
경제 / 부동산
24.08.04
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금리가 인하되면 부동산 경기가 살아나나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미국보다 우리나라의 금리가 낮아서 현재 우리나라의 금리를 낮추지 못하고 있는데 (금리 차이가 심하면 미국으로 자금이 흘러나가므로 증시에 좋지않은 영향을 끼칩니다.)고금리로인해 PF대출 등이 월활하지 않아 건설사들이 어려움을 겪고 있습니다. 금리가 높으면 기업들이 자금 융통에 어려움을 겪게 되므로 금리가 낮아져야 자금이 돌고 경기가 활성화 될 것입니다. 또한 대출이 많은 가계에도 도움이 될 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.04
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분양가상한제 아파트는 어떠한 경우에 발생을 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년에 강남 3구와 용산구를 제외한 민간택지에 대한 분양가상한제는 해제되었습니다. 그러나 공공분양에는 아직 분양가 상한제가 남아있는데 최근 건설사들의 채산성 부실로 인해 참여도가 낮아서 잘 진행이 안되고 있는 곳이 많습니다.
경제 / 부동산
24.08.04
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2년 연장을 할때에는 보증금과 월세금액에 대해서 각각 5%를 인상해야 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료 6개월전에서 2개월전에 계약갱신요구권을 사용하시면 2년 연장이되는데 임대인은 5%한도에서 보증금과 월세를 올릴 수 있습니다. 올리는 것은 임대인의 의지에 따라서 달라질 수 있으며 통상 보증금 인상분을 더해서 월세를 인상합니다. 동일한 기간에 임대인으로부터 별다른 연락이 없으면 묵시적 갱신이 이루어질 수도 있는데 이 경우에는 전과 동일한 조건으로 2년간 갱신됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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개별난방과 중앙난방 어떤게 더 좋을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중앙집중식인 지역난방은 대규모 열공급 시설에서 생산된 열에너지를 전용 배관을 통해 공급하는 난방 시스템입니다.장점으로는 건물에 보일러가 없어 가스누출로 인한 문제가 없고 (전자레인지와 할로겐 등을 사용하면 가스배관이 필요 없음) 보일러실이 필요 없으며 언제든지 온수를 틀면 양과 온도가 일정한 온수가 상시 공급되고 전문가가 관리를 하므로 유지보수에 신경 쓰지 않아도 되는 것 등입니다.그러나 노후가 된 경우에는 배관교체가 필요하고 관리 기술자가 있어야 하므로 관리비가 상대적으로 높습니다. 잔고장은 없으나 20년에 한번씩 장기수선충당금이 많이 소요되고 노후시 열 손실 문제를 막기가 어렵고 통합배관시스템이 없는 경우 여름철에 온수 공급을 안해주면 아예 사용할 수 없는 단점이 있습니다. 이러한 단점들로 인해서 우리나라에서는 개별 난방을 많이 사용합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 경매를 해보려고 하는데요. 뭐부터 준비해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매를 공부할 수 있는 방법은 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시면 됩니다. 학습과 더불어 경매 현장을 보시려면 각급 법원 본원이나 지소 등 경매를 실시하는 장소에 시간에 맞추어 방문하여 현장도 살펴 보고, 법원경매정보 사이트, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하며 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 학습 및 입찰준비에 참조를 할 수 있습니다. 본격적으로 경매에 참여를 하시고자 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하셔서 물권분석과 세부적인 내용을 살펴보고 학습 후 실제 입찰 준비에 활용 가능합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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공공임대 아파트 조기분양 감정평가 경쟁입찰이 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공공임대 아파트 만기 분양시 감정평가는 지자체장이 선정한 2곳 이상의 감정평가법인으로 부터 감정평가를 받아 평균 분양가를 결정하도록 하고 있습니다. 그러나 민간택지에 지어진 85m2이하 공공임대주택을 조기 분양하는 경우에는 감정평가액 산출방식이 규정되어 있지않아 건설업체가 일방적으로 선정한 감정평가법인이 책정한 분양가를 입주민들에게 통보하는 경우가 있어 문제로 되고 있는데, 건설업체와의 협의가 우선되어야 할 것으로 생각됩니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 매매가 어디서 확인해야 정확한가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG의 경우, 아파트나 오피스텔인 경우에는 KB시세(onland.kbstar.com)나 한국부동산원 부동산테크(www.rtech.or.kr)중에서 택일하고, 가격이 없는 경우 순서대로 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 분양가의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100% 순으로 적용합니다.연립다세대의 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체연면적대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의90% 순으로 적용합니다.단독.다중.다가구 주택인 경우에는 공동주택공시가격의 140%, 해당세대 등기부등본상 1년내 최근 매매 거래 가액, 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의100% 순으로 적용합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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주거와 업무를 함께 할수 있는것을 주거용 오피스텔이라고 하잖아요. 그럼 아파텔은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파텔은 아파트형 오피스텔을 말합니다. 외관은 아파트와 동일하지만 건축법상 오피스텔인 건축물을 말하는데, 소형의 원룸구조가 아닌 2, 3베이 구조에 바닥난방을 설치하여 3~4인 가구가 살 수 있게만든 오피스텔입니다. 보통은 아파트를 건설할 때 한동을 오피스텔로 만들기도 하지만 아파텔만으로 이루어진 대단지까지 생겨났습니다.아파텔은 상업지역이나 준주거지역에 위치해서 역이나 상점 가까이에 위치하여 편리하게 인프라를 사용할 수 있고 기존 원룸형 오피스텔과 달리 보안과 시설관리가 강화되어 빌라나 다가구주택보다 유리합니다. 또한 주택 청약시 무주택으로 인정되고 청약통장과 관련없이 청약을 넣을 수 있는 장점도 있습니다.그러나 아파트에 비해 전용률이 낮아 비좁고 관리비가 비싸며 주차대수도 적어 주차공간이 부족한 경우가 있습니다.주택이 아니므로 취득세가 높고 청약에서와 달리 양도세와 취득세에서는 주택수로 잡힐 수 있기에 잘 따져봐야합니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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부동산 시장이 저출산 현상 때문에 무너질까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지금도 지방에는 주택이 충분한 곳이 많고 공실도 나오고 있습니다. 향후 저출산이 계속되면 집값이 떨어질 것입니다만, 서울의 인기지역을 중심으로는 여전히 많은 사람들이 거주를 하고 싶어하고 인구가 줄더라도 외국인 근로자들의 유입 등으로 어느정도 집값이 유지가 될 것입니다. 그러나 지방은 점차 인구가 줄어 공실이 많이 발생할 것입니다.
경제 / 부동산
24.08.03
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