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노후를 대비에 공인중계사 자격증 알아보려하는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 학습을 해야할 범위가 넓고 응수자수가 많아 합격자수를 조절하기위해 난이도가 좀 있는 편입니다. 최근 5년간 시험에서 1차 합격률 평균 20.9%, 2차 합격률 평균 28.5% 였습니다. 포기하지 않고 꾸준히 학습하는 것이 중요합니다.
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공인중개사 자격증
24.07.20
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토지전문 부동산이 따로 있나요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지 전문 부동산이 따로 법적으로 구분되어 있지는 않습니다만 토지거래를 많이 해본 중개사의 경우 아무래도 경험과 노하우가 많기에 좀더 업무 처리를 효율적으로 할 가능성이 있습니다. 학교 다닐때 여러과목을 공부하지만 좋아하는 과목이 점수가 잘나오는 것과 마찬가지 이지요. 자신이 있거나 주로 취급하는 부문이면 사무소 밖이나 명함에도 00전문 등으로 표시하게 되니 이런 곳 위주로 부동산을 몇군데 방문하여 문의해 보시기 바랍니다. 그리고 기본적으로 거래를 잘하시기 위해서는 본인이 내용을 어느정도 알고 있어야 하니 인터넷과 현장방문을 통해 사전 정보를 어느정도 획득하고 면담을 하시는 것이 좋습니다.
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24.07.20
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재건축과 재개발의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다."도시 및 주거환경정비법"에 노후불량 건축물을 개선하기위한 사업으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업이 규정되어 있습니다. 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역을 개선하는 것이며, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후,불량 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 사업을 수행함으로 노후 불량한 건물을 새로운 건물로 대체하고 정비기반시설들을 정비하여 주거환경을 양호하고 편리하게 개선할 뿐 아니라 도시기능을 회복하고 상권 활성화 등에 기여하는 효과를 가져오게 됩니다.재개발 순서: 기본계획수립 → 정비계획 수립 → 정비구역지정 → 추진위원회구성 → 조합설립 → 시행자선정 → 시공사선정 → 사업시행인가 → 분양공고 및 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 인가 → 이주, 철거, 착공 → 준공(아파트완공) → 이전고시 및 청산재개발은 통상 정비구역지정시부터 시작하면 빠르면 10년~15년 소요됩니다.재건축 순서: 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다.재건축은 지역이나 상황에 따라 사업완료까지 걸리는 시간이 차이가 많아서 몇년이라고 하기가 힘들지만 통상 10년정도 소요될 수 있습니다. 서울 강남3구의 경우에 진행중이거나 준공된 108개 단지 재건축 사업 소요 시간(안전진단~준공)을 따져보니 평균 15.07년이 나왔었다는 한국경제신문의 보도도 있었습니다. 최단 6년 최장 21년까지 소요된 사례가 있었다고 합니다. 최근에는 재건축 기간 단축을 위해 기본 절차를 우선 진행하고 안전진단은 사업시행인가 전까지만 통과하면 되도록 개선되었습니다.
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24.07.20
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아파트 화재보험은 개인납부인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라는 15층이하 아파트는 재난배상책임보험에, 16층이상 아파트는 화재보험에 의무적으로 가입하게 되어있어 보통 아파트마다 단체로 가입하는 경우가 많으며 매달 보험료가 관리비에 포함되어 납부하게 되어 있습니다.그러나 이러한 단체보험은 입찰제를 통해 최소금액으로 가입하므로 보장범위가 넓지않고 가입금액도 적어서 제대로 된 보상을 받으려면 개별적으로 가입하는 것이 좋습니다.
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24.07.20
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7월 18일 정부에서 발표한 부동산 대책의 핵심은 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울지역의 주택가격 상승으로 불안한 조짐을 보이자 정부에서 부동산 관련 대책을 내놓았습니다.먼저 주택공급을 확대하여 3기 신도시 5개지구에 7만7천호 등 올해부터 2029년까지 수도권에 총 23만6천호의 주택을 공급(분양)하고 올해 하반기 그린벨트 해제로 수도권 신규택지 2만호 이상을 추가 공급한다고 밝혔습니다. 이와 병행하여 안정적인 금융환경을 조성하기 위해 금년 9월에 스트레스 DSR2단계를 시행하여 가계부채를 관리할 예정입니다.또한 부동산 투기를 막기위해 국토교통부를 중심으로 관계부처합동현장점검반을 운용하여 시장교란 행위를 막고 불법행위를 엄단하여 탈루 세액을 철저히 추징 하기로 했습니다. 그리고 추가 주택공급 확대 방안을 8월 중에 발표하겠다고 밝혀 적극적인 대응을 예고하고 있습니다. 전세시장 안정화를 위해서는 비아파트 공급대책으로 당초 내년까지 12만호에 더해 공공 매입임대 주택 1만호를 추가로 공급하겠다고 제시했습니다. 현재 3기 신도시 사업이 지연되는 곳이 발생하고 있고 재건축 안전진단 통과시기 조정도 국회의 결정이 필요하며 비아파트 공급대책도 예산낭비와 부동산 시세 고착화 등의 우려가 있어 고금리와 고물가에 불안한 부동산 PF상황 등 산적한 문제들을 해결하고 순항할 수 있을 지는 지켜볼 필요가 있는 상황입니다.
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24.07.20
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정부가 주택 공급을 늘리겠다고 하는데 구체적으로 어떻게 늘리겠다고 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 올해 주택공급대책으로 3기 신도시 5개지구에 7만7천호 등 올해부터 2029년까지 수도권에 총 23만6천호의 주택을 공급(분양)하고 올해 하반기 그린벨트 해제로 수도권 신규택지 2만호 이상을 추가 공급한다고 밝혔습니다. 또한 도심 재건축.재개발을 통한 주택공급 활성화 방안도 제시되었으며 사업 속도 및 사업성을 높이기위해 제도 개선 방안을 마련하고 사업장별 맞춤형 갈등 중재 확대 안 등이 제시되었습니다. 전세시장 안정화를 위해서는 비아파트 공급대책으로 당초 내년까지 12만호에 더해 공공 매입임대 주택 1만호를 추가로 공급하겠다고 제시했습니다. 그리고 추가 주택공급 확대 방안을 8월 중에 발표하겠다고 밝혀 적극적인 대응을 예고하고 있습니다.하지만 3기 신도시 사업이 지연되는 곳이 발생하고 있고 재건축 안전진단 통과시기 조정도 국회의 결정이 필요하며 비아파트 공급대책도 예산낭비와 부동산 시세 고착화 등의 우려가 있어 고금리와 고물가에 불안한 부동산 PF상황 등 산적한 문제들을 해결하고 순항할 수 있을 지는 지켜볼 필요가 있는 상황입니다.
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24.07.20
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아파트대단지와 주상복합 아파트의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주상복합아파트의 경우 용적률이 높아 고층이며 기본적으로 저층은 상가로 구성되니 저층에 해당 될 일이 없어 뷰가 좋고, 기둥식 구조로 일반 아파트 보다 층간소음의 원인인 소음, 진동 등이 덜하며, 자체 상가도 있고 도심에 위치하고 인근 편의 시설이나 교통시설을 이용 할 수도 있어 생활이 편리한 장점이 있습니다.하지만 공급면적에 주차장이 포함되어 전용률이 낮고, 발코니도 없어 같은 평수의 아파트보다 좁아 답답한 느낌을 줄 수 있으며 주거만을 위해 설계된 아파트에 비해 내부 통풍이나 환기가 원활하지 않습니다. 또한 대단지 아파트같이 커뮤니티 시설이나 부대 시설 등을 갖추기가 어려우며 녹지도 부족하고 상가를 방문하는 사람들과 뒤섞이는 등의 단점이 있습니다. 그리고 구조적으로 상업시설과 주거시설을 같이 보유하다보니 관리비나 세금등이 일반 아파트에 비해 비쌉니다. 또한 주상복합이 규모가 크지않고 편의시설들이 적은 경우에는 대단지 아파트에 비해 가격방어에는 약한 모습을 보일 수 있습니다.
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24.07.20
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모아타운 대상지 조건부 승인되었는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.모아타운(모아주택)은 서울시에서 정비사업의 하나로서 추진하고 있는 저층 주거지 정비를 말합니다.모아타운은 면적 10만m2미만, 전체 노후도 50%이상의 신축과 구축이 혼재되어 재개발이 곤란한 지역을 대상으로 하고 있으며, 모아주택은 모아타운 내에서 주택 소유자들이 최소 1500m2이상의 개별 필지를 모아서 블록단위로 주택을 공동 개발하는 정비 사업을 말합니다. 모아주택은 4가지 형태가 있는데, 단독, 다세대, 연립주택을 개량 또는 건설하는 “자율주택정비사업”, 종전 가로(길)를 유지하며 소규모로 주거환경을 개선하는 “가로주택정비사업”, 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 “소규모재건축사업”, 역세권, 준공업지역에서 소규모로 주거환경 또는 도시환경을 개선하는 “소규모재개발사업” 등이 있습니다. 재건축, 재개발에 비해 사업속도가 빠르고 각종 인센티브가 부여되지만 상대적으로 사업성이 부족하고 아직까지 실제 개발된 곳이 없어 평가를 하기 어려운 사업입니다.도시의 노화가 진행되는데 비해 재건축, 재개발 등의 추진에 시간이 많이 소요되다보니 여러가지 소규모 개발사업들이 추진되고 있는데 아무래도 신규사업들이다보니 문제점이나 보완할 점들이 많이 발생할 것으로 예상됩니다.
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24.07.20
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공동명의아파트는 세대주가 몇명인건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세대주는 명의인과는 다른 개념으로서 세대주는 세대를 대표하는 사람을 말합니다. 주민등록등본상의 세대주를 확인해보시면 어느분이 세대주인지 알 수 있습니다. 명의는 지분을 가지고 있다는 개념입니다.
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24.07.20
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요즘신축아파트들이 분양이 잘되지 않는것
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근분양하는 아파트들은 부동산시장이 좋았던 이전에 이미 기획되어 어느정도 추진되었던 공사들로서 중단을 하기 힘들어 어쩔 수 없이 진행하고 있는 공사가 많습니다. 건설사는 대규모의 택지를 매입하고 공사를 추진하는 과정에서 브릿지 론에서 PF로 이어지는 대출을 하게되는데 결국 분양하고 아파트를 구매한 사람들로부터 받은 돈으로 공사비와 대출금 등을 상환해야 하는데 미분양이 되면 상환이 어려워지면서 이자를 물게됩니다. 규모가 큰만큼 이자 부담도 상당하므로 애초 계획한 금액이 아닌 할인 분양으로라도 매출 실적을 만들어 지연이자 부담을 줄이려는 의도로 각종 인센티브와 할인분양까지 실시하는 것입니다.
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