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일임사인데 세입자가 모르게전입신고한경우

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.임차인이 해당 오피스텔을 거주용으로 사용하지 않았다는 것을 소명해야 하지만 쉽지 않을 것으로 보여집니다. 전입신고까지 되어 있고 해당 오피스텔 내부 시설도 주거용 설비가 갖추어져 있다면 주택으로 볼 확률이 매우 높습니다.거주용으로 활용되었는지 여부는 해당 임차인에게 확인하여 사실판단할 사항이며 임차인이 거주용으로 사용했다면 임대인이 타당하게 소명할 수 있는 것은 없을 것으로 보여집니다.이와 관련된 예규첨부해드리니 참고하시길 바랍니다.[ 전 심 번 호 ][ 제 목 ]쟁점주택 양도시 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 배제하여 경정청구 거부는 정당함[ 요 지 ]임차인이 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 전입신고가 되어 있고, 내부시설도 주거용 설비가 갖추어져 있는 등 주거용으로 봄이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨[ 결정내용 ]“결정내용은 붙임과 같습니다.”[ 관련법령 ]「소득세법」제89조,「소득세법 시행령」제156조의 2[주 문]심판청구를 기각한다.[이 유]1. 처분개요가. 청구인은 2011.12.16. OOO에 대한 조합원입주권을 취득하였다가 시공사인 OOO부도로 인하여 이를 인수한 OOO2018.7.30. 조합원(변경)공급계약을 체결하고 심판청구일 현재 계속하여 동 입주권을 보유하고 있다.한편 청구인은 2019.2.27. OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도한 후 2019.4.30. 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 중과세율을 적용하여 2019년 귀속 양도소득세 OOO신고하였다가 2019.8.22. 쟁점주택의 양도가 「소득세법 시행령」 제156조의2 제4항을 충족하므로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 기납부한 양도소득세를 환급하여 줄 것을 요구하는 경정청구를 제기하였다.나. 처분청은 이에 따라 청구인의 경정청구 내용을 검토한 결과, 청구인의 배우자인 OOO쟁점주택 양도일 현재 소유한 OOO(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)가 주택에 해당하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 보아 2019.11.11. 청구인의 경정청구를 거부처분하였다.다. 청구인은 이에 불복하여 2019.11.18. 심판청구를 제기하였다.2. 청구인 주장 및 처분청 의견가. 청구인 주장청구인은 실제로 쟁점오피스텔을 주택으로 사용한 사실이 없음에도 처분청이 이를 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.(1) 쟁점오피스텔은 업무용 사무실에 화장실이나 간단한 세면 및 조리 시설을 구비하여 사무실의 이용에 편의성을 도모하였을 뿐 그것만으로 바로 주택이라고 단정할 수는 없다. 적어도 오피스텔 소유자가 당초부터 이용하려는 용도와 목적이 주거용 주택인지, 업무용 사무실인지 여부가 그 구분의 중요한 기준이 된다 할 것이고, 이와 달리 이용 가능성이라는 불확실한 주관적 사정이나 이용자의 사용기준만을 근거로 과세한다면, 조세부담자의 객관적 예측가능성을 전제로 한 조세법정주의 근본 취지에도 반한다 할 것이다. 오피스텔은 분양 당초부터 소유자가 업무용 사무실로 이용하려고 할 경우 업무용에 따른 사업자등록, 분양금에 대한 부가가치세 환급, 차임에 대한 부가가치세 납부 등 세제상 객관적인 의사가 명백히 외부로 표현되기 때문에 이러한 세금신고와 과세가 이루어고 있음에도 의도하지 않게 구조상 이용 가능성만을 전제로 주택으로 간주한다면, 오피스텔 소유자는 의도하지 못한 과다한 세금을 부과받게 되는 부당한 불이익이 발생할 수 있다.따라서 오피스텔이 주택인지 업무용 사무실인지 여부를 구분하는 기준은 그 소유자가 업무용으로 이용할 것을 전제로 한 제반 의사표명, 즉 분양금에 대한 부가가치세를 환급받거나 사업자등록을 하고 부가가치세를 계속 납부하는 등의 소유자의 객관적으로 표명된 의사를 전제로 과세되어야 할 것이고, 이러한 소유자의 의사와 무관하게 시설구조나 이용자의 위법한 이용실태만으로 주택으로 간주하는 조치는 조세법률주의 예측가능성 보장, 조세의 명확성 원칙에도 반하는 위법한 사태를 초래한다 할 것이다.(2) 청구인의 배우자인 OOO소유한 쟁점오피스텔의 경우 차임에 대하여 부가가치세 영수증을 모두 발급하였고, 월세계약서에 입주자의 주거를 금지하기 위하여 주민등록의 이전도 금지한다고 명시하였다. 임차인 OOO쟁점오피스텔은 쇼핑몰을 운영하는 업무사무실 용도로만 사용하였다고 확인하였으며, 전자상거래를 해온 잔류 물품과 오피스텔 내부의 전경, 관리규약 동의서 및 입주자카드 등에도 쟁점오피스텔의 입주자를 OOO로 표시하고, OOO로 관리비를 청구해 온 점 등에 비추어 OOO쟁점오피스텔에서 소규모 쇼핑몰을 운영하면서 업무용으로 사용하였음을 알 수 있다. OOO비록 주민등록을 임대인 모르게 임의로 신고하였으나 이는 우편이나 생활상 필요에 따라 계약에 반하여 한 것일 뿐 거주용으로 사용하지 아니하였음에도 처분청은 이러한 실질적인 사정은 고려하지 아니한 채 OOO임대인의 동의 없이 주민등록을 옮겨놓은 사실만으로 쟁점오피스텔을 주택으로 간주하여 이 건 처분을 한 것이다.(3) 처분청은 쟁점오피스텔이 붙박이장, 싱크대, 가스레인지, 냉장고, 세탁기, 샤워시설 등에 비추어 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 상태임에 비추어 주택으로 사용되었다는 의견이나, 이는 오피스텔의 외관만을 근거로 한 일방적인 추측일 뿐 쟁점오피스텔의 실제 사용용도는 아니다. 붙박이장 등 시설은 실제 사무실에도 일반적으로 설치되고 있고, 반드시 주거용에만 있는 시설은 아니며 화장실이나 샤워시설도 통상 사무실에 설치되는 시설이므로 이러한 시설이 있다는 점만으로 주택으로 간주하는 것도 부당하다. 따라서 주택으로 이용할 수 있다는 가능성만을 근거로 실제 이용용도는 도외시된 채 주택이라고 단정한 처분청의 의견은 실질과세의 원칙에 반하고, 이는 실제 주택이 일시적으로 사무실로 사용되고 있다 하여 주택이 아니라고 할 수 없는 일시적 사용과는 다른 경우이다. 즉, 주거용 주택과 달리 업무용 사무실로 관리해온 쟁점오피스텔은 일반 1세대 2주택으로 중과하는 것을 피하고자 주택을 사무실로 사용하며 업무용이라고 주장하는 것과는 전혀 다른 경우임에도 오피스텔의 구조가 주택으로도 이용 가능하다는 가정 하에 주택으로 간주하여 2주택으로 과세한다면 국민들로서는 예측할 수 없이 과다한 조세 부담을 당하게 되고, 이러한 행정처분은 행정의 예측가능성, 조세법률주의 원칙에도 명백히 반한다.(4) 임차인 OOO쟁점오피스텔에 관한 임대차계약을 위반하면서까지 오피스텔에 주민등록 전입신고를 한 이유는 쇼핑몰을 개인적으로 운영하면서 고객들에 대한 신뢰를 줄 수 있도록 그 연락처를 분명히 하기 위해서였고, 실제 주거는 결혼을 전제로 사귀고 있는 남자친구의 집에서 숙식을 같이 하고 있음을 밝히고 있음에도 처분청은 외부적 시설만을 들어 일방적으로 쟁점오피스텔이 OOO주거지라고 단정하고 있으며, 쇼핑몰을 운영하면서 필요에 따라 밤늦게까지 일을 하면서 전기와 수도를 개인주택보다 많이 사용할 수 있음에도 부과된 수도요금과 전기요금의 액수만을 근거로 주택으로 사용된 것이라고 부당하게 추측하였다. 또한, 처분청은 OOO이 건 처분 이후 갑자기 전출하였다는 의견이나, OOO쟁점오피스텔에 전입신고한 사실을 모르고 있었던 청구인측이 계약위반 사실에 대하여 항의하자 곧바로 주민등록지를 이전하게 된 것이므로 그러한 사정만으로 임차인이 쟁점오피스텔을 거주지로 사용한 것으로 단정하는 것은 부당하다.나. 처분청 의견청구인은 쟁점오피스텔의 임차인인 OOO명의의 각서 및 쟁점오피스텔 내부를 촬영한 사진 등을 제시하며 임차인이 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로만 사용하였다고 주장하나, 임차인은 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 내역이 없는 반면, 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고가 되어 있었고, 쟁점오피스텔의 구조 및 설비, 쟁점오피스텔이 소재한 건물의 광고내용, 전입세대 열람내용 등을 고려할 때 쟁점오피스텔을 주택으로 사용된 것으로 보이므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.(1) 쟁점오피스텔의 내부를 촬영할 사진을 살펴보면, 붙박이장, 싱크대, 가스레인지, 냉장고, 세탁기, 샤워시설 등 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 설비가 갖추어져 있고, 임차인 OOO주민등록초본에 의하면 OOO2017.2.23.～2019.10.28. 기간 동안 쟁점오피스텔에 주민등록 전입신고가 되어 있음을 확인할 수 있는바, 청구인이 제시한 부동산월세계약서 특약사항에 “임차인은 위 부동산에 전입할 수 없다.”는 약정에도 불구하고 건물의 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물인 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결 참고)이다. 즉, 업무용 시설로 이용하겠다는 임대인의 의사와 상관없이 실질적으로 임차인이 주민등록을 두고 상시 주거용으로 사용하여 주택의 기본 목적과 용도에 부합하다면 주택으로 보아야 한다.(2) 청구인은 OOO작성한 쟁점오피스텔에 주거하지 않고 작업장과 업무용으로만 사용하였다는 내용의 각서를 제시하고 있으나, 국세청의 통합전산시스템에 의하면 OOO사업자등록 내역은 없는 것으로 나타나고, 그 밖에 통신판매업 영업 내역에 관하여 제출한 자료도 없다. 청구인이 제시한 인터넷 판매 제품 사진을 근거로 OOO쟁점오피스텔에서 업무활동을 하였다고 인정한다 하더라도 최소한 상품을 배송한 내역이나 배송명세서, 상품 판매대금이나 매입대금에 대한 금융증빙 등을 제시하여야 함에도 이를 전혀 제시하지 못하고 있다.또한 청구인은 OOO쟁점오피스텔에 주민등록이 전입되어 있던 기간 동안의 실제 거주지에 관하여 소명하지 못하고 있고, OOO은 1인 단독가구로서 2015.10.2.부터 OOO오피스텔에서 거주하다가 쟁점오피스텔로 전입한 것으로 확인되며, 청구인의 경정청구가 거부되자 2019.10.28. 비로소 쟁점오피스텔로부터 직선거리로 23km 떨어진 친척의 주소지인 OOO로 전출한 것으로 나타난다. 따라서 청구주장과 같이 OOO통신판매업을 영위하면서 굳이 주소지에서 20km 이상 떨어진 곳에 위치한 쟁점오피스텔을 사업장으로 임차한다는 것은 이례적이라 할 수 있으므로 OOO 쟁점오피스텔을 사업용으로만 사용하였다고 보기는 어렵다.(3) 쟁점오피스텔이 소재한 공동건물에 대한 전입세대열람을 확인한 결과, 여러 세대에 주민등록 전입신고가 되어 있음을 확인할 수 있고, 쟁점오피스텔이 소재한 건물의 임대 광고에도 주거용으로 이용할 수 있다고 광고되고 있으며, 쟁점오피스텔에 대한 수도요금 및 전기사용량을 보더라도 OOO주택으로 사용한 것으로 볼 수밖에 없다. 즉, 청구인이 제시한 2019년 9월분 관리비 내역서에 의하면 수도요금은 OOO이고, 전기사용량을 235kw로 각각 나타나는데, 이는 타 주거자의 사용량과 비교할 때 상당히 많은 것이다. 따라서 OOO쟁점오피스텔을 사업용으로 사용하였다기보다는 실제 주택으로 사용하였다고 봄이 타당하다.3. 심리 및 판단가. 쟁점쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분의 당부나. 관련 법령(1) 국세기본법제14조[실질과세] ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.(2) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정된 것)제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라고 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(3) 소득세법 시행령(2018.2.9. 대통령령 제28627호로 개정된 것)제156조의2[주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례] ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(이하 생략)다. 사실관계 및 판단(1) 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 2019.4.30. 1세대 2주택을 보유한 것으로 보아 2019년 귀속 양도소득세 OOO신고․납부하였다가 2019.8.22. 쟁점주택의 양도가 「소득세법 시행령」 제156조의2 제4항을 충족하므로 1세대 1주택 비과세 특례를 적용하여 기납부한 양도소득세의 환급을 요구하는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 청구인의 배우자인 OOO쟁점주택 양도일 현재 소유한 쟁점오피스텔이 주택에 해당하여 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 특례를 적용할 수 없다고 보아 2019.11.11. 청구인의 경정청구를 거부하였다.(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 등기사항전부증명서 표제부 및 집합건축물대장 표제부(갑, 을)의 건물내역 및 건축물 현황(용도)상 쟁점오피스텔이 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.(나) 청구인의 배우자인 OOO2016.5.30. 체결한 쟁점오피스텔 월세계약서의 주요 내용은 다음과 같다.(다) OOO주민등록등본에 등재되어 있는 주소변동 이력은 아래 <표1>과 같다.<표1> OOO주소변동 이력(라) 청구인의 배우자인 OOO쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하고 취득시 부담한 부가가치세 매입세액을 환급받았으며, 임대수익에 대하여 아래 <표2>와 같이 부가가치세를 납부한 것으로 나타난다.<표2> 부가가치세 납부내역(단위 : 원)(마) OOO쟁점오피스텔 입주시 작성한 OOO관리규약 동의서 및 입주자 카드’의 주요 내용은 다음과 같다.(바) 국세청의 통합전산시스템에 의하면 OOO쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사실이 없는 것으로 확인되나, 청구인이 제시한 쟁점오피스텔에 대한 관리비 내역서에 의하면, 동 오피스텔 관리사무소장은 입주자명을 OOO로 하여 관리비를 청구한 것으로 기재되어 있다.(사) 쟁점오피스텔이 소재한 OOO오피스텔 전체에 대한 전입세대열람자료에 의하면, 2004년부터 2019년까지 위 건물에 총 176건의 전입신고가 수리된 것으로 기재되어 있고, 위 건물 다수의 호실이 인터넷 등을 통하여 주거용 임대목적물로 광고되고 있는 것으로 나타난다.(아) OOO2019.10.30. 작성한 ‘확인각서’의 주요 내용은 다음과 같다.(자) 청구인이 제시한 쟁점오피스텔을 촬영한 사진에 의하면, 쟁점오피스텔 출입문에 OOO이라는 상호가 적힌 명판이 부착되어 있고 내부에는 책상, 컴퓨터, 소파 등이 구비되어 있으며 전자상거래에 사용된 것으로 보이는 잔류물품 및 종이 상자 등이 적재되어 있는 반면, 처분청이 제시한 쟁점오피스텔 내부사진을 보면, 붙박이장, 싱크대, 가스레인지, 냉장고, 세탁기 및 샤워시설 등 주거용 설비가 갖추어져 있는 것으로 나타난다.(차) 그 밖에 청구인은 OOO쟁점오피스텔에서 전자상거래업을 영위한 것으로 주장하나, OOO사업자등록을 신청하거나 관할 구청에 통신판매업 등록을 한 사실이 없는 것으로 확인된다.(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 사용한 사실이 없음에도 처분청이 이를 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 없다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 「소득세법」제89조 제1항 제3호에 따른 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것인바,쟁점오피스텔의 임차인인 OOO쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 신청하거나 통신판매업등록을 한 사실은 없는 반면, 쟁점오피스텔을 주소지로 하여 2017.2.23.～2019.10.28. 기간 동안 전입신고가 되어 있는 것으로 나타나는 점, 쟁점오피스텔이 소재한 OOO오피스텔 전체에 대한 전입세대열람자료에 의하면, 2004년부터 2019년까지 위 건물에 총 176건의 전입신고가 수리되어 있고, 위 건물 다수의 호실이 주거용 임대목적물로 광고되고 있는 점을 감안하면 쟁점오피스텔을 주거용으로 사용하지 아니하였다고 단정하기 어려운 점, 쟁점오피스텔의 내부를 촬영한 사진을 살펴보면, 쟁점오피스텔에는 붙박이장, 싱크대, 가스레인지, 냉장고, 세탁기 및 샤워시설 등 언제든지 주거용으로 사용할 수 있는 설비가 갖추어져 있어서 독립된 주거가 가능한 점 등에 비추어 OOO쟁점오피스텔을 주거용으로 사용한 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.따라서 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하여 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

세금·세무 / 양도소득세

21.07.24

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