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이제 투자 방향성을 잡기 위해서 할 행동
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 국내 시장의 거시 경제적 환경(돈 풀기, 저출산, 정부 정책)과 미국 시장의 밸류에이션(S&P 500 상승)에 대한 걱정을 바탕을 투자 방향성을 설정하는 데 도움이 될 만한 것에 대해 살펴보겠습니다.1. 국내 시장 투자 방향성 : 저출산과 반 기업 적 정부 행동 같은 정책 변화는 국내 시장에 장기적인 영향을 미칠 수 있으며, 국내 상업용 부동산 시장 또한 정부 정책, 환율 등 불확실성을 가중 시키는 요인으로 작용합니다. 이러한 특성을 고려할 때, 특정 자산에 치우치기보다 위험을 분산하는 전략을 모색하시는 것이 현명합니다.2. S&P 투자 및 포트폴리오 조정 :S&P 500 시장이 '과열'되었다는 우려는 충분히 이해됩니다. 미국 시장은 강력한 성장을 보여왔지만, 자산의 50% 이상이 특정 지수에 집중된 것은 변동성이 커질 경우 포트폴리오에 큰 영향을 줄 수 있습니다. 이에 따라 S&P 비중을 점진적으로 조정하시어 다른 해외 선진국 및 신흥국 시장, 다양한 섹터 ETF, 또는 부동산, 채권 등 다른 자산 군으로 분산 투자를 고려해 보시는 것을 추천합니다. 미국 연방 준비 제도(Fed)의 통화 정책 변화를 주시하며 유연하게 대응하는 것도 중요합니다.3. 앞으로의 행동 제안 :투자 목표 명확 화 : 단기 / 장기 수익률 목표와 감수할 수 있는 위험 수준을 재확인하세요분산 투자 전략 재 수립 : 다양한 자산 군(주식, 채권, 부동산 등)과 지역으로 포트폴리오를 다각 화 하세요정기적인 포트폴리오 점검 : 시장 변화에 따라 주기적으로 포트폴리오를 검토하고 리 밸런싱 하세요전문가 상담 고려 : 개인의 상황에 맞는 전문적인 조언을 얻기 이해 금융 전문가와 상담해 보세요.결론적으로, 현재 상황에서 중요한 것은 시장에 대한 예측 보다는 나의 목표와 리스크 허용 범위에 맞는 자산 배분을 구축하는 것입니다. S&P 500 이 많이 올랐다는 것은 사실이지만, 장기적인 관점에서 미국 시장의 혁신 동력은 여전히 강력합니다. 단기적인 S&P 500 비중 축소를 고려하되, 전체 자산을 장기적인 성장 동력을 가진 자산 군들로 분산하는 전략을 추천합니다.
경제 / 부동산
1일 전
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아파트 전세계약 시 전입세대확인서(전입세대열람서)
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황에서 전입 세대 확인서 확인 시점과 안전성에 대해 명확하게 살펴보겠습니다.전입 세대 확인 서는 임차인의 대항 력 확보와 전세 사기 예방에 필수적인 중요한 서류입니다. 현재 시점에서 확인하는 것은 현 세입 자의 정보 만을 알 수 있으므로, 가장 안전한 확인 시점과 절차는 다음과 같습니다.1. 계약 시 특약 명시 : 계약서에 "잔금 일에 당일 해당 주택에 임차인 외 다른 전입 세대가 존재하지 않아야 하며, 위반 시 임대차 계약은 즉시 해지 되고, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환하고 손해배상을 한다"는 내용을 반드시 포함해 주세요. 이 특약이 가장 중요합니다.2. 잔금일 직접 재 확인 : 잔금 지금 직전, 주민 센터에 방문하시어 직접 전입 세대 열람 내역을 확인하고 임차인 외 다른 전입 자가 없는지 필히 검토해야 합니다.3. 동시 진행 : 잔금 지급과 동시에 전입 신고를 마치고 임대차 계약서에 확정 일자를 받아야 임차인의 대항 력과 우선 변제 권이 발생하여 전세금을 안전하게 보호 받을 수 있습니다.청년 버팀목 전세 대출의 경우, 대출 심사일 기준으로 한 달 이내 발급 된 전입 세대 확인서 만 인정됩니다. 따라서 부동산의 의견은 현재 시점 확인의 한계를 언급한 것으로 이해할 수 있습니다.결론적으로, 계약 전에 집주인에게 전입 세대 열람 확인 서 를 발급 받아 확인한 뒤 계약하는 것이 가장 안전합니다. 계약 후 확인은 법적으로 뒤늦은 조치가 될 수 있으며, 예상치 못한 선 순위 세입 자가 있을 경우 보증금 전액 보호가 어려울 수 있습니다.
경제 / 부동산
1일 전
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주택담보대출 세대분리 질문드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.예비 부부 중 한 분이 단기 원 룸으로 전입 신고하여 세대 주가 되면 법률 상 세대 분리는 가능합니다. 이를 통해 '무 주택 세대 주' 요건을 갖출 수 있습니다. 그러나 만약 질문 자 님이나 배우자 분이 만 30세 미만이시라면, 단순히 거주지를 분리하는 것 만으로는 별도의 세대로 인정받지 못할 수 있습니다. 하지만 세대 분리 자체에 의무 거주 기간은 없지만, 디딤돌 대출과 같은 주택 담보 대출 상품은 대출 실행 후 해당 주택으로 전입 하여 일정 기간(예 : 1년) 실 거주해야 하는 의무가 부여될 수 있습니다. 이를 위반하여 대출금 회수 등 불이익이 있을 수 있으니 유의하셔야 합니다.가장 중요한 것은 신청하시려는 주택 담보 대출 상품의 정확한 무 주택 기간 요건, 세대 원 요건, 실 거주 의무를 다시 확인하는 것입니다. 현재 대출 상담을 진행했던 은행이나 주택 금융 공사에 직접 문의하여, "단기 원 룸 계약 후 전입 신고 및 세대 주 등록(혹은 혼인 신고)을 언제까지 완료하면 대출이 가능한지"에 대한 정확한 답변을 받아 보시는 것입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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월세 계약 만료 두달 전 퇴거 시 중개수수료 부담 누가 하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.일반적으로 임대차 계약 기간이 만료되기 전에 임차인의 사정으로 퇴거 하는 경우, 새로운 임차인을 구하는데 발생하는 중 개 보수 료는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례 입니다.본인의 경우, 2026년 2월 24 일 까지 가 계약 만료 일인데 2월 8 일에 이사를 하시기로 집주인과 합의하신 상황입니다. 이는 계약 만료 일보다 일찍 퇴 거 하는 '계약의 합의 해지' 또는 '조기 퇴 거'에 해당합니다. 비록 지난 11월에 재 계약 의사가 없음을 미리 통보하셨다고 하더라도, 실제 계약 종료 일이 아닌 시점에 퇴 거를 원하시는 것은 임차인의 사정에 의한 조기 퇴 거로 해석됩니다.집주인께서 '25일 이전에 나가면 부동산에 집을 내놓으라고 하셨다"는 것은, 집주인이 임차인의 편의를 위해 조기 퇴 거에 동의하는 대신, 새로운 임차인을 구하는데 필요한 비용(중 개 보수 료)은 임차인이 부담해야 한다는 의미로 해석될 수 있습니다 법원 판례에서도 계약 해지의 귀책사유가 임차인에게 있는 경우 임차인이 중 개 보수 료를 부담해야 한다고 보고 있습니다.결론적으로, 법적 원칙은 임대인 부담이나 , 2월8일 퇴거에 대한 집주인과의 구두/ 문자 합의 내용이 중 개 보수 료 부담의 주체를 결정하는 중요한 요소가 될 것입니다.
경제 / 부동산
1일 전
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오피스텔에 거주시 일반 주택과 다른점이 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.오피스텔은 '업무 시설'로 분류되지만 주거 목적으로도 사용 가능한 건물이며, 일반 주택은 '주택'으로 분류되어 오직 주거 목적으로만 사용됩니다.세금 차이 ==>세금은 사용 목적에 따라 크게 달라집니다.취득세 : 오피스텔은 용도와 상관없이 4.6%로 일반 주택(1.1% ~3.3%-보다 높습니다.재산세 : 오피스텔은 실 사용 용도(주거 / 업무)에 따라 주택 분 또는 건축물 분으로 부과됩니다.양도소득세 : 주거 용 오피스텔은 주택 수에 포함되어 다 주택 자 중과 대상이 될 수 있으나, 업무용은 제외 됩니다. 일반 주택은 1세대 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.종합 소득세 : 주거 용 오피스텔은 주택 수에 포함되지만, 업무용은 과세 대상이 아닙니다.부가가치세 : 업무용 오피스텔은 건물 분에 부과되나, 주거 용 오피스텔은 일반적으로 면제됩니다(85m2 초과 시 발생 가능).오피스텔과 일반 주택의 장단점 ==>오피스텔 : 장점 : 역세권 등 편리한 입지, 풀 옵션 제공으로 초기 비용 절감, 상대적으로 규제가 적습니다.단점 : 높은 관리비, 주거 용 사용 시 주택 수에 포함되어 세금 부담 증가, 아파트 대비 낮은 환금 성 및 좁은 전용 공간이 있습니다.일반 주택 :장점 : 넓고 쾌적한 주거 환경, 높은 환 금 성(특히 아파트), 다양한 주택 구매 금융 상품이 있습니다.단점 : 높은 초기 비용, 정부 정책에 따른 강력한 규제, 개인 관리 시 주거 편의성이 떨어질 수 있습니다.결론적으로, 오피스텔은 주거 용으로 사용하고 전입 신고를 하면 주택 수에 포함되어 다 주택 자 양도세 중 과나 종부세 부담이 발생할 수 잇습니다. 반면, 업무용으로 사용하면 주택 수에 포함되지 않지만, 1세대 1 주택 양도세 비과세 혜택은 받을 수 없습니다. 오피스텔은 도심의 편리한 접근성, 깨끗한 시설, 좋은 보안을 선호하며, 업무와 주거를 겸하거나 주택 청약을 위해 무 주택 자격을 유지하고 싶은 분에게 유리할 수 있습니다. 다만, 높은 취득세와 복잡한 주거 용 / 업무용 세금 문제를 신중하게 고려해야 합니다. 어떤 목적으로 거주하실지(실 거주, 투자, 업무 등)에 따라 적합한 선택이 달라지므로, 세금 부분은 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시길 바랍니다.
경제 / 부동산
1일 전
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빌라 명의 이전 비용이 얼마나 나올까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.명의 이전 시에는 취득세, 증여세 또는 양도소득세와 같은 세금과 법무사 수수료 등 기타 비용이 발생하며, 방식에 따라 세율과 부담 주체가 달라집니다.1. 증여(무상 이전)부담 부 증여 : 시세 1억 원에서 대출 5 천만 원을 동생 분이 승계하면, 5 천 만원은 증여로, 나머지 대출 5 천만 원은 유상 양도로 간주됩니다.증여세 : 현재가 10 년 간 1 천만 원 공제 후 , 순수 증여 재산 5 천만 원 중 4 천만 원에 대해 증여세 400만 원(세율 10%)이 부과될 수 있습니다.양도 소득세 : 대출 승 계 부분(5 천 만원)은 유상 양도로 보아 양도 차익 발생 시 양도소득세가 부과됩니다.취득세 : 증여를 원인으로 하는 주택 취득세는 약 4.0%(지방 교육세, 농어촌 특별 세 포함)로, 1억 원 기준 약 400만 원이 예상됩니다.2. 매매 (유상 이전)주의 사항 : 가족 간 매매는 '저가 양도' 논란을 피하기 위해 시세대로 진행해야 하며, 시세보다 현저히 낮을 경우 증여세가 부과될 수 있습니다. (1억 원 빌라 의 경우 5 백만 원 초과 시 주의)양도 소득세 : 본인께서 양도 차익이 발생하면 양도소득세가 부과됩니다. 양도 차익이 없거나 손실이면 부과되지 않습니다.취득세 : 매매를 원인으로 하는 주택 취득세는 1억 원 이하 주택 기준 약 1.1%(지방 교육세 포함)로, 1억 원 기준 약 110만 원이 예상됩니다.대출 처리: 동생 분이 대출을 승계하거나, 본인께 대금 지불 후 대출을 상환하는 방식이 필요합니다.가장 저렴한 방법 및 주요 고려 사항 ==>가장 저렴한 방법 : 현재 상황에서는 매매가 취득 세율(약1.1%)이 증여(약 4.0$=%)보다 낮으므로 유리할 수 있습니다.특히 양도소득세가 거의 발생하지 않는다면 매매가 세금을 절감하는 데 도움이 됩니다.핵심 고려 사항 : - 정확한 시세 평가 : 가족 간 거래라도 시세를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 감정 평가를 받는 것도 좋은 방법입니다. - 대출 승 계 : 동생 분의 대출 승 계 가능 여부 및 조건 확인이 필요합니다. - 자금 출처 명확화 : 동생분이 매입 자금을 조달하는 과정의 자금 출처를 명확히 소명 해야 합니다. - 전문가 상담 : 각자의 상황에 따라 최적의 방안은 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 정확한 세금 계산과 절세 방안을 확인하시길 강력히 권해드립니다.결론적으로, 가장 저렴한 방법은 '매매'로 진행 하는 것입니다. 다만, 이 경우에도 대출 승계 및 실제 자금 거래 증빙 문제가 남아 있기 때문에, 반드시 전문 법무사 및 세무사와 상담하여 구체적인 서류 준비와 등기 진행을 하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
2일 전
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주전세 계약 시 추 후 계약내용 작성해야 할 사항
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 계약 시 추후 발생할 수 잇는 보증금 미 반환 문제나 기타 법적 분쟁을 방지하기 위해 반드시 포함해야 할 사항들을 살펴보겠습니다.1. 재개발 특성을 반영한 핵심 특약 사항 재개발 진행 상황 및 보증금 반환 조건 명시 : 계약서에 재개발 진행 단계(예 : 이주 개시)를 명확히 기재하시고, 특정 단계 도래 시 계약을 해지하고 임대인이 보증금 전액을 즉시 반환해야 한다는 조항을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 지연할 경우 지연 이자를 포함한다는 내용을 추가하면 더욱 안전합니다.권리 관계 정리 및 임차인 보호 : 잔금일 또는 전입 신고 전까지 해당 부동산의 근저당 권 등 모든 제한 물 권을 말소하고, 임차인의 전입 신고 및 확정 일자 취득에 임대인이 적극 협조한다는 내용을 명시 하십시오. 또한, 임대인의 국세 및 지방세 체 납 여부를 확인하는 특약도 보증금 회수 위험을 줄이는 데 중요합니다.2. 보증금 보호를 위한 추가적인 조치 전세 보증 보험 가입 지원 : 임차인이 전세 보증 보험에 가입할 수 있도록 안내하고 필요한 서류 제공 등 임대인의 협조 의무를 특약에 명시하는 것이 바람직합니다.표준 계약서 활용 : 법무부 등에서 제공하는 표준 전세 계약서 양식을 기본으로 사용하시고, 위에 말씀드린 특약들을 추가하시면 법적 안정성을 확보하는데 도움이 됩니다.결론적으로, 재개발 지역에 부동산을 소유하고 계시고, 임대인으로서 임차인의 보증금 보호에 신경 쓰시는 마음은 매우 긍정적입니다. 더불어 임대인에서 임차인으로 변경되고 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 방지 하시려는 고민은 , 혹 재개발이 진행되어 본인께서 조합원 입주 권을 보유하고 기존 주택에서 이주하거나 다른 곳에 임차인으로 거주하게 될 경우를 대비하는 것으로 이해되고, 현재 임차인과 계약을 맺으시는 시점에서는 위의 특약 사항들을 충실히 반영하시어 임차인의 보증금을 보호하고 법적 분쟁을 예방하는 것이 최우선입니다. 이는 곧 본인께서도 추후 조합원으로서 안전하게 재개발 진행에 참여하고 이주할 수 있는 기반이 될 것입니다.
경제 / 부동산
3일 전
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공동명의로 집을 구매할 때 매도인에게 입금 문제
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.해당 질문은 공동 명의 주택 구매 시 자금 입금 방식과 증여세 리스크를 매우 핵심적으로 잘 정리한 내용입니다. 다음과 같이 살펴보겠습니다.1. 매매 대금 입금 방식 : 부부 공동 명의(지분 5:5) 주택 구매 시, 각 배우 자 분께서 자신의 지분에 해당하는 5억 원 씩을 매도 인에게 직접 입금하는 것이 가장 투명하며 세무 문제 발생 위험을 최소화하는 방법입니다.2. 한 명의 명의로 10억 원 모두 입금 시 증여세 문제 : 부부간 10 년 간 6억 원까지 증여세 공제 혜택이 있지만, 한 분이 19억 원 전액을 입금하고 다른 배우자의 5억 원 지분에 대한 자금 출처가 불분명하면 증여로 간주될 수 있습니다. 10억 원을 한 계좌에서 지불한 후 나머지 배우자에게 '갚는' 방식도 증여세 문제를 야기할 수 있습니다.국세청은 고액 자산 취득 시 자금 출처를 조사할 수 있으며, 소명 하지 못할 경우 증여세가 부과될 수 있습니다.3. 안전한 진행을 위한 조언 : 최선의 방법 : 각 배우 자 분께서 5억 원 씩 매도 인에게 직접 이체하시는 것이 좋습니다.차선책 : 만약 한 분이 전액을 이체해야 한다면, 입금하지 않은 배우자의 5억 원에 대한 자금 출처(본인 예금, 대출 등)를 명확히 준비해야 합니다. 배우자 간 자금 이동이 필요할 경우 정식으로 5억 원을 증여 신고하거나, 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 명확한 대여 관계로 설정하여 추후 문제가 없도록 증 빙을 남겨야 합니다.가장 안전하고 투명한 방법은 남편 분과 아내 분 각각 5억 원 씩 매도인 계좌로 직접 이체하는 것입니다. 만약 부득이하게 한 분의 계좌로 먼저 처리해야 할 경우, 나머지 5억 원에 대한 자금 출처를 소명 할 수 잇는 자료를 완벽하게 준비하거나, 배우나 간의 증여 또는 대여 관계를 법적으로 명확하게 설정해야 합니다.
경제 / 부동산
3일 전
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자취방에 있다가 전세계약으로 다른 집 전입신고
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전주 월세 자취 방 계약 기간이 남아 있더라도 서울 전세 집으로 전입 신고를 하는 데 법적 문제는 없습니다. 전입 신고는 주민 등록 법 상 실제 거주지에 따라 14일 이내에 해야 하는 개인 의무로, 월세 계약 종료 전이라도 새 주소로 변경 가능합니다.월세 집주인에게 별도로 알릴 법적 의무는 없으며, 전입 신고 자체가 집주인 동의 없이 주민 센터나 정부 24에서 처리할 수 있습니다. 다만, 전세집 입주 후 확정 일자를 함께 받는 것을 추천하며, 이는 보증금 보호를 위한 대항 력과 우선 변제 권을 확보합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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전세 계약 연장에 관하여서 궁금합니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임대인의 계약 갱신 거절 또는 새로운 임대인(매수인)의 실 거주 목적 갱신 거절은 기존 계약 만료 일로부터 6개월 전부터 2개월 전까지 통보해야 버적 효력이 발생합니다. 이 기간이 지나면 묵시적 갱신이 되어 임차인은 2 년간 더 거주할 수 있는 권리를 가지게 됩니다.1. 매수 인의 실 거주 목적 갱신 거절 : 매수 인이 2025년 12월 22일 이전에 소유권 이전 등기를 마치고 실 거주 의사를 통보하면, 2026년 2월 22일 만기 일에 퇴 거 하셔야 합니다. 이때는 매수 인의 실 거주 의사가 우선합니다.만약 매수 인이 2025년 12월 22일 까지 등기를 완료하지 않거나 실 거주 통보를 하지 않는다면, 아래 내용을 확인해 주세요2. 2025년 12월 23일 이후 등기 완료 시 :본인의 판단이 정확합니다. 2025년 12월 22일 까지 갱신 거절 통보가 없었다면,계약은 이미 묵시적으로 갱신 되어 2 년 간 자동 연장됩니다.이 경우, 매수 인이 그 이후에 등기를 마치고 실 거주를 원하더라도, 임차인은 2 년 간 더 거주할 권리를 가지므로 퇴 거를 요구할 수 없습니다.이는 '대항 력'과 '묵시적 갱신 후 계약 승 계'가 결합된 케이스입니다. 이미 전입 신고와 보증 금 확정 일자가 있다면 새 집주인도 그 전세 계약을 인수한 셈이 됩니다. 즉, 12월 22일 까지 아무 통보가 없으면 임차인인 본인이 우선권을 가지며, 새 집주인도 당신의 전세 계약을 그대로 인수해야 합니다.
경제 / 부동산
4일 전
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