답변 내역

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.지역 별 가격 변동 이유는 부동산 가격이 지역 별로 다르게 움직이는 가장 큰 이유는 각 지역의 특성과 수급 불균형 때문입니다. 특히 지방 아파트 시장에서는 매매 가격이 전세 가격 변화에 따라 직접적으로 움직이는 경향이 강합니다. 이는 상대적으로 투자 수요가 적어 전세가 상승이 매매 수요로 직결되기 때문입니다. 반면 서울이나 수도권 등 특정 지역은 규제 정책(예: 토지 거래 허가 구역)의 영향이나 고유한 개발 호재, 인프라 확충 등으로 인해 시장 흐름이 다르게 나타날 수 있습니다.현재 부동산 시장의 주요 특징 ==>복합적인 시장 상황 : 현재 부동산 시장은 상승론 과 하락론이 동시에 제기될 정도로 복합적인 양상을 보이며, 지역에 따라 다른 흐름을 나타내고 있습니다.지역 별 가격 변동 요인 : 부동산 가격은 각 지역의 특성과 수급 불균형에 따라 다르게 움직입니다. 특히 지방에서는 전세 가격 상승이 매매가 상승으로 이어지는 경향이 강하며, 서울 및 수도권은 규제나 개발 호재 등 고유한 요인들이 시장에 영향을 줍니다.전세 - 매매 시장의 상호 작용 : 전세 가격이 오르면 주거비 부담으로 인해 매매를 고려하는 분들이 많아지며, 이는 특히 지방 시장에서 매매가 상승의 주요 원인이 됩니다. 하지만, 단기간에 아파트 공급이 늘어나기 어렵기 때문에 이러한 수요 증가가 매매가 상승을 부추기는 경향이 있습니다. 이러한 요인들로 인해 부동산 시장은 상승과 하락을 반복하는 사이클을 같습니다.이처럼 복잡하게 느껴지는 시장이지만, 이렇게 각 시장의 특징과 상호작용을 이해하시면 현재 상황을 더욱 명확하게 보실 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 재계약으로 보시는 것이 적절합니다.임대인과 1년 연장에 합의하시고 대출을 위해 새로운 계약서를 작성하신 경우이므로, 주택임대차보호법상 2년을 기본으로 하는 갱신 청구 권과는 달리 양측 합의에 의한 새로운 계약으로 해석됩니다.재계약 시에는 다음 사항들을 꼭 확인해 주세요.대항 력 유지 : 새로운 계약서를 작성하더라도 기존 전입 신고와 확정 일자가 유지되면 대항 력이 보존됩니다. 대출 연장 시 은행의 안내에 따라 필요한 절차를 진행하시면 됩니다.근저당 확인 : 계약서 작성 전에 등기부 등본을 확인하여 새로운 근저당 설정 여부를 확인하세요. 만약 근저당이 있다면 말소를 요청하시고 특약 사항에 명시하는 것이 보증금 보호에 도움이 됩니다.결론적으로, 이번 계약은 갱신 청구 권에 따른 계약이 라기 보다는, 임대인과 본인께서 합의하여 1년 연장하기로 한 재계약이라고 생각하시면 되겠습니다. 혹 시라도 나중에 문제 발생 시 법적 해석의 여지가 있을 수 있으니, 계약서의 문구를 신중하게 확인하시고 궁금한 것이 있으면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 월세 재계약 후 1년 6개월이 되셨는데, 2년 만기 전에 이사를 계획 중이시라 마음이 쓰이시겠습니다. 만기 전 퇴 거 절차에 대해 살펴보겠습니다.월세 계약 만기 전 퇴거 원칙 및 절차 안내 ==>원칙적으로 임차인이 계약 만기 전 퇴 거 시, 새로운 임차인을 구하고 그에 따른 중 개 보수료를 부담해야 합니다. 임대인은 새로운 임차인이 입주해야 보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 가장 좋은 방법은 임대인과 솔직하게 상황을 설명하고 원만히 합의하여 퇴 거 일정을 조율하는 것입니다. 재계약 시 별도 특약이 없었다며 임대인은 2년 계약 기간을 주장할 수 있지만, 임차인의 사정을 이해해 주는 임대인도 많습니다.만약 임대인께서 동의하시면 본인께서 새 세입 자를 찾는 데 협력하시고, 이때 발생하는 중 개 보수료는 퇴 거 하는 임차인이 부담하는 것이 일반적인 관례입니다. 이 부분을 임대인과 미리 명확히 협의해 두시는 것이 좋습니다.퇴 거 의사를 전달할 때는 향후 분쟁 방지를 위해 문자 메시지나 내용 증명 등 기록이 남는 방식으로 명확하게 전달하시고, 구체적인 조건들을 문서화해두시는 것이 좋습니다. 임대인과의 원만한 협의를 통해 좋은 결과를 얻으시기를 진심으로 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.땅값이 중요한 요소이지만, 여러 복합적인 요인들이 작용하여 가격을 형성합니다. 몇 가지 핵심적인 이유를 살펴보겠습니다.서울 지역 별 집값 차이의 주요 원인 ==>입지 적 요인 : 교통 편의성(지하철, 도로망), 우수한 교육 환경(학 군, 학원 가), 대형 쇼핑몰, 병원, 공원 등 풍부한 생활 편의 시설, 그리고 주요 업무 지구와의 접근성(직 주 근접)이 좋은 곳일수록 가격이 높게 형성됩니다.부동산 개별 특성 및 상품 성 : 신축 아파트나 유명 브랜드 단지, 대규모 단지, 그리고 수영장, 피트니스 센터 같은 고급 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 아파트일수록 선호도가 높아 높은 가격이 책정이 됩니다. 한강 조망 이나 로열 층 등 희소성 있는 특징도 가격에 큰 영향을 미칩니다.수요와 공급의 불균형 : 서울은 주택 수요가 꾸준히 많지만, 택지 공급이 제한적입니다. 특히 인기 지역은 신규 주택 공급이 어려워 희소성이 커지고 가격이 상승하게 됩니다. 최근에는 최 상급 지의 가격 상승이 다른 지역으로 연쇄적으로 영향을 미치며 전체적인 가격 수준을 끌어올리는 경향도 보입니다. 이러한 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 같은 서울 안에서도 지역 별, 단지 별로 큰 가격 차이를 만들어 내고 있습니다. 부동산을 고려하실 때는 이러한 요소들을 종합적으로 분석하는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것 처 럼 유 주택 자가 전세 대출을 받기 어렵게 정책이 강화된 부분이 많습니다. 이는 주로 무 주택 서민의 주거 안정을 위한 전세 자금 대출 정책의 목표와, 투기 방지를 위한 다 주택자 규제 때문입니다. 또한 은행의 대출 심사가 강화되어, 주택을 소유한 경우 대부분의 저금리 정책 대출 상품 대상에서 제외 될 수 있습니다. 다만, 일부 규제 지역(강남 3 구 및 용산구) 주택 보유 시에는 전체 대출이 아예 불가능할 수도 있습니다. 오산 아파트 구매 시 받으셨던 대출의 조건(예: 실 거주 의무, 다른 대출 제한 등)을 먼저 확인해 보시는 것이 중요합니다.현재 상황에서 서울 오피스텔 전세 거주를 목표로 하실 때 고려해 볼 수 있는 방법들은 다음과 같습니다.1. 일반 전세 자금 대출(정책 대출 외) : 주택을 소유한 경우에도 일부 시중은행에서 취급하는 전세 자금 대출 상품은 이용 가능할 수 있습니다. 하지만 무 주택 자 대상 정책 대출보다는 금리가 높고 조건이 까다로울 수 있으니, 직접 은행에 방문하여 상담하시는 것이 가장 정확합니다.2. 오산 아파트 매도 : 오산 아파트를 매도하여 무 주택 자 자격을 회복하면, 더 유리한 조건의 전세 자금 대출을 이용할 수 있습니다. 현재 시장 상황과 매도 여건을 고려하여 신중히 결정하셔야 합니다. 3. 월세 전환 고려 : 전세 대출이 어렵다면, 월세 거주를 고려해 볼 수 있습니다. 이 경우 보조금 대출은 필요하지만, 전세자금대출보다는 조건이 덜 까다로울 수 있습니다. 4. 배우자 명의 활용 : 배우자 분이 무 주택자 이시고 혼인신고가 완료되었다면, 배우자 명의로 전세 대출을 신청하는 방안도 고려해 볼 수 있습니다. 단, 부부 합 산 소득 및 주택 수 등 까다로운 조건이 있을 수 있으니 은행 상담이 필수입니다.5. 기존 대출 조건 재 확인 : 오산 아파트 대출 계약서 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 확인하여, 해당 주택 임대나 다른 전세 대출에 대한 제한이 있는지 면밀히 살펴보세요결론적으로 , 상황이 쉽지 않으셔서 많이 힘드실 텐 데 요, 시중은행이나 주택 금융 공사 등에 직접 문의하여 자세한 상담을 받아보시는 것이 가장 정확하고, 본인의 구체적인 재정 상태와 목표에 맞는 최적의 방법을 찾는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.세입 자는 계약 만료로 이사를 앞두고 새 임차인을 위해 주택을 보여주는 데 협조할 의무가 있습니다. 하지만 이는 임차인의 사생활 보호 및 평온한 주거 생활을 침해하지 않는 선에서 이루어져야 합니다. 현재 본인의 경우처럼 하루에 여러 번, 30분 전이라는 촉 박한 시간에 연락이 오는 것은 주거의 평온을 침해하는 과도한 요구입니다. 현재 상황에 대한 해결 방안 ==>과도한 방문으로 불편함을 겪고 계시다면, 아래와 같은 방법들을 고려해 볼 수 있습니다.1. 임대인 또는 중 개 업 자와 소통 및 조율 : 현재 상황이 학업과 일상생활에 지장을 초래함을 임대인이나 중개업 자에게 명확하게 전달하세요. 방문 가능한 요일과 시간대를 구체적으로 정해 요청하고, 하루 방문 횟수를 제한 할 것을 제안해 보세요. 최소한 3~4시간 또는 전날 방문 요청을 해 달라고 요구할 수 있습니다. 이러한 협의 내용은 문자 메시지나 메일 등 서면으로 남겨두시는 것이 좋습니다.2. 새로운 방법 제안 : 집 내부 사진이나 동영상을 미리 찍어 제공하여 1차 정보를 제공하고, 꼭 필요한 경우에만 방문하도록 제안할 수 있습니다. 방문 시에는 임대인이나 중 개 업 자가 항상 동행하도록 요청하는 것이 안전합니다.3. 특약의 활용 : 비록 현재 계약 특약에 명확한 내용이 없더라도, 합리적인 선에서 방문 관련 협의를 시도할 수 있습니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 상황은 충분히 이해가 갑니다. 세입 자로서 불편함을 감수하고 무작정 협조해야 하는 것은 아닙니다. 당장은 어렵고 불편하시겠지만, 침착하게 임대인이나 중 개 업 자와 대화하여 서로에게 합리적인 선에서 조율해 보시는 것을 추천해 드립니다. 임차인 역시 새로운 계약이 성사되어야 보증금을 돌려받을 수 있는 입장이니, 상호 이해와 배려를 바탕으로 해결책을 찾을 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀해주신 특약 사항들이 매도 인의 불안 감을 해소하고 안전장치가 될 수 있도록 살펴보겠습니다.1. 중도금 이후 잔금 미지급 시 계약 해지 및 계약금 몰 수 : 매수 인이 중도금까지 지급한 후 잔금을 약정 날짜까지 치르지 않을 경우, 계약금을 몰수하고 즉시 계약을 해지할 수 있다는 조항은 매도 인의 필수적인 안전장치입니다.2. 계약 해지 후 흙 매립 관련 이의 제기 금지 : 매수인이 소유권 이전 전 흙 매립 작업을 진행한 후 계약이 해지될 경우, 흙 매립으로 인해 발생할 수 있는 일체의 비용과 책임은 매수인에게 있으며, 매수인은 매도인에게 어떠한 명목으로도 비용 청구나 원상 복구 요구 등 이의를 제기하지 않겠다는 내용을 더 구체적으로 명시하시는 것이 안전합니다.3. 잔금 지급 일정 앞당김 : 매수인의 필요로 잔금 지급 일정을 앞당길 경우 , 기존 계약서 전체를 재 작성하기보다는 변경된 내용을 명확히 기재하고 매도 인과 매수 인이 모두 서명 또는 날인한 '변경 계약 서'를 작성하여 기존 계약서와 함께 보관하시는 것이 안전합니다.추가 고려 사항 ==> 흙 매립의 범위를 '순수 토사'로 한정하고 유해 물질 매립을 금지하는 조항을 추가하며, 계약 해지 시 매수 인의 원 상 회복 의무를 명시하는 것도 매도 인에게 더욱 유리합니다. 작업의 범위를 '흙 매립'이라고 하셨는데,이것이 정확히 어떤 범위의 작업인지도 어느 정도 정의해 두는 것이 좋습니다 . 중도금 이후 흙 매립을 동의하는 대신, 매도 인은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 해당 농지에 대한 어떠한 처분 행위(저당 권 설정 등)도 매수 인이 할 수 없도록 하는 조항을 넣는 것도 고려해 볼 수 있습니다.결론적으로 부동산 거래는 항상 신중하게 접근해야 하는 만큼, 혹시 모를 상황에 대비하여 꼼꼼하게 계약을 진행하시길 바랍니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.중 개 보수료 차이는 주로 몇 가지 법적 및 상황 적 요인 때문입니다.부동산 중개 보수 료 결정 요인 ==>시.도 조례에 따른 차등 : 가장 중요한 요인은 중 개 사무소가 소재한 시.도의 조례입니다. 중 개 수수료 요율 은 각 시.도 조례에 따라 다르게 정해지기 때문에, 동일한 거래라도 지역에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.중 개 대상물 종류에 따른 구분 : 중 개 대상물의 종류에 따라서도 수수료 기준이 달라집니다. 주택의 경우 매매 / 교환은 거래 금액의 1 천분의 9 이내,임대차는 1 천분의 8 이내에서 조례에 따라 상한이 정해집니다. 반면, 상가나 토지 같은 주택 외 부동산은 거래 금액의 1 천분의 9 이내에서 중 개 의뢰인과 중 개 업 자가 1 천분의 9 이내에서 중개 의뢰인과 중개 업자가 서로 협의하여 결정하므로, 협의를 통해 요율이 달라질 여지가 더 큽니다.임대차 거래 금액 계산 방식 : 월세가 있는 임대차 계약의 경우, 보증금 외에 월 단위 차임 액(월세)에 100을 곱함 금액을 보증금에 합산하여 거래 금액을 산정합니다. 다만, 합 산 금액이 5 천만 원 미만일 때는 월세에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산하여 계산하기 때문에, 이 방식에 따라서 실제 보수 료가 달라질 수 있습니다.협의를 통한 조정 : 법적 상한선 내에서는 중 개 업 자와 외 뢰 인 간의 수수료를 협의하여 조정할 수 있습니다. 상한선을 넘을 수는 없지만, 그 범위 안에서는 더 낮은 수수료를 적용 받을 수도 있습니다.중 개 보 수료도 일반 과세와 간이 과세에 따라 달라 질 수 있습니다. 일반인지 간이 과세 인지를 확인해 보세요정확한 확인 방법 ==>정확한 중 개 보수료를 확인하시려면, 거래할 부동산이 위치한 지역의 시.도 조례를 살펴보시거나 한국공인중개사협회 홈페이지에서 해당 지역의 중 개 보수 요 율 표를 직접 확인하시는 것이 가장 좋습니다. 계약하시기 전에 해당 중 개 사무소에 정식 요 율 표가 부착되어 있으니 요 율 표를 참고하여 확인해 보시는 것도 권해드립니다.

안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.자금 출처 조사에 대한 이견 집값 상승에 대한 이견 집값 상승에 대한 우려와 자금 철처 조사에 대한 반발이 동시에 나타나는 것은 시장 개입과 개인의 자유라는 두 가지 가치 사이의 충돌 때문이라고 볼 수 있습니다. 정부는 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 투기 방지 및 시장 안정 화를 위해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 증여, 탈세, 또는 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립과 사회 전체의 건정성 유지를 위한 목적으로 해석될 수 있습니다.1. 자금 출처 조사에 대한 이견 ==> 정부는 시장 안정과 투기 방지를 이해 주택 구매자의 자금 출처를 조사하여 불법 자금 유입 등을 막으려 합니다. 이는 공정한 시장 질서 확립을 위한 조치로 해석됩니다. 하지만 일부에서는 이러한 조사가 개인의 재산권과 프라이버시를 과도하게 침해하며, 정부의 지나친 시장 개입으로 여겨지기도 합니다. '공산당'이라는 표현처럼 강력한 정부 통제에 대한 거부감이 나타나는 지점이며, 자유 시장 경제에서 정부의 개입 범위에 대한 논쟁은 계속되고 있습니다. 2. 외국인의 대출 및 부동산 매매 규제 ==> 외국인의 국내 부동산 투기 문제에 대한 우려는 정부에서도 인지하고 조사 중이며, 실제로 많은 위법 의심 행위가 적발되기도 합니다. 서울 집값 상승에 외국인 투기 성 매수가 영향을 미치고 있다는 분석도 있습니다.따라서 외국인이 자국 대출을 이용해 국내 부동산을 매입하는 것을 규제하는 것은 , 국내 시장 안정과 내국인의 주거 안정을 보호하기 위한 정책적 조치입니다. 이는 내국인 역차별 방지, 시장 과열 방지, 투기성 매입 억제를 목표로 합니다. 물론, 외국인 투자 제한이 국가 신인도 하락 등 다른 문제를 야기할 수 있다는 반대 의견도 있어 균형 잡힌 접근이 중요하다고 할 수 있습니다.말씀하신 분의 질문처럼 부동산 문제는 늘 다양한 시각과 복잡한 이해관계가 얽혀 있어 하나의 정답 만으로 설명하기 어렵습니다.