4억5천 아파트형 오피스텔 매매, 신혼부부
안녕하세요,
내년 연말 결혼을 앞둔 커플입니다.
결혼준비를 시작할 때 집이 제일 중요할 거 같아서
집을먼저 구하려고 하는데
둘의 수입을 합쳐 월 8000만원 이하고
모은돈은 합쳐서 9천정도 됩니다.
4억5천정도의 오피스텔형 아파트를 찾았는데 대출은 얼마나 가능하고 얼마나 더 모아야 할까요??
부동산 지식이 전혀 없어 이렇게 여쭙니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 상황과 목표를 정리해 보면 다음과 같습니다.
부부 합 산 소득 : 월 800만 원 이하(연 소득 약 1억 원 내외)
현재 모은 돈 : 9,000만 원
목표 주택 : 4억 5 천만 원 상당의 오피 스텔 형 아파트
1. 대출 가능성 및 종류
부부처럼 신혼 부부가 첫 주택을 매수할 경우 활용할 수 있는 대출 상품들이 있습니다. 가장 대표적인 대출은 정부 지원 신혼부부 전용 주택 구입 자금 대출입니다.
디딤돌 대출(신혼 부부 우대) :
- 소득 조건 : 부부 합산 연 소득 8,500만 원 이하(생애 최초 주택 구입 시 1억 원 이하). 본인 부부의 연 소득은 약 1억 원 내외이므로, 생애 최초 주택 구입 조건으로 신청 가능하실 수 있습니다.
- 자산 조건 : 순 자산 가액 4.69억 원 이하(2025년 기준)
- 주택 가격 : 6억 원원 이하(2025년 기준)
- 대출 한도 : 최대 4억 원까지 가능했으나, 2025년 7월부터 수도권 아파트 기준 최대 3.2억 원으로 한도가 하향 조정 되었습니다. 오피스텔의 경우 아파트와 달리 주택으로 간주되지 않을 수 있어 대출 가능 금액이 다를 수 있으니, 이 점은 반드시 확인하셔야 합니다.
-금리 : 소득 및 대출 기간에 따라 차등 적용되지만, 일반 주택 담보 대출보다 저렴한 금리로 이용 가능합니다.
만약 오피스텔이 주택으로 분류되지 않는다면, 일반 주택 담보 대출(KB시세 또는 감정가 기준 LTV 70% 내외)이나 신용 대출 등을 고려해야 합니다.
일반 주택 담보 대출(오피스텔의 경우) :
LTV(주택 담보 대출 비율)는 70%까지 가능할 수 있지만, 오피스텔은 아파트보다 LTV가 보수적으로 적용될 수 있습니다. 4 억 5천만 원의 70%라면 3억 1천 5백만 원까지 대출이 가능합니다.
DSR(총부채원리금상한비율) 규제는 연 소득을 기준으로 대출 가능 금액을 산정하는 중요한 요소입니다. 월 소득 800만 원 기준으로 연 9,600만 원의 소득이 있으시니, DSR 상 대출 여력은 충분하실 것으로 예상됩니다.
결론적으로, 결혼 준비와 동시에 내 집 마련을 계획하시는 일은 큰 결심과 노력이 필요합니다 막연 하게 만 느껴지던 재정 계획이 조금 더 구체적으로 다가오셨기를 바랍니다.
2명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
4억 5천 기준이면 지금 가진 9천으로도 대출 + 자기자금 구조 자체는 충분히 그림이 나오는 수준이고 현실적으로는 1천만 원 안팎만 더 모아 대출 비율과 초기 비용 여유를 만든 뒤 생애최초, 신혼부부 대출 자격을 확인해 LTV 금리를 최대한 유리하게 가져가는 전략이 가장 무난합니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 주택담보대출의 경우 서울전역과 경기도 12개지역에서는 생애최초가 아닌 이상 ltv40%로 제한이 되며, 그외 지역은 ltv70%로 보시면 됩니다. 그에 따라 4.5억주택 기준으로 규제지역은 1.8억 , 비규제지역은 3.1억정도가 한도로 나올것으로 보입니다. 물론 은행이 평가하는 주택평가가액과 본인의 소득여부에 따른 한도는 이보다 낮아질수 있고, 풀한도가 되더라도 방공제등이 잇을 경우 이보다 대출한도는 더 낮아질수 있습니다. 즉, 정확한 사항은 은행을 통해 상담받아보셔야 하며, 대략적인 현 규제수준으로만 답변드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 집을 사기 위해서는 생애최초 등 대략 많이 받아도 집값에 70% 정도는 대출을 받아서 집을 살 수 있습니다.
즉 최소 집값의 30% 정도는 자기자본이 있어야 집을 살 수 있습니다.
만일 4억5천정도 집을 보게 될 경우 그래도 1억3500만원 정도 자기자본과 나머지 대출로 구매가 가능하게 됩니다.
현재 자기자본이 9000만원일 경우 70% 대출로 가능한 집의 경우 약 3억 정도 집을 매수가 가능하게 됩니다.
또한 전세도 통상 보증금 대비 80% 정도 대출을 하게 된다면 전세보증금 약 3억 정도에 대출 2억4천만원 받고 나머지 자기자본으로 보증금 넣고 생활을 하는 것으로 계획을 잡으시면 됩니다.
먼저 자기자본 + 대출로 가능 금액을 산정을 하고 예산에 맞는 부동산을 구매를 하는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
오피스텔은 주택보다 대출 규제가 상대적으로 덜한 편입니다. 자기자본 9천만원이면 대출 비중이 높은 구조가 될 수 있습니다. 실제 대출 가능 금액은 부부 합산 소득과 DSR 기준에 따라 결정됩니다. 일반적으로 매매가의 60~70%수준이 현실적인 범위입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
월 소득 800만원 이하라는 이야기 시겠죠? 저축 9000만원 가지고 있으신 상황에 무주택자와 생애 최초 대출을 이용하신다면 2-3억 정도 가능한 상황입니다 오피스텔이라면 규제 대상제외라 대출이 더 나올 수 있지만 대출 부분은 구체적인 계획을 세우신 뒤 사전 상담을 추천드립니다. 그럼 4억5천을 기준으로 하신다면 대략 3억의 대출을 최대로 잡아도 추가 6000만원과 기타 취득세와 이사 비용, 중개수수료 등을 감안하셔야 할 것 같습니다
안녕하세요,
내년 연말 결혼을 앞둔 커플입니다.
결혼준비를 시작할 때 집이 제일 중요할 거 같아서
집을먼저 구하려고 하는데
둘의 수입을 합쳐 월 8000만원 이하고
모은돈은 합쳐서 9천정도 됩니다.
4억5천정도의 오피스텔형 아파트를 찾았는데 대출은 얼마나 가능하고 얼마나 더 모아야 할까요??
부동산 지식이 전혀 없어 이렇게 여쭙니다.
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우선 대출 가능성은 수도권 규제지역은 40-70%로 수도권에서4.5억원짜리 주택을 구입하는 경우 대출가능규모는 27,000만원 정도입니다. 이러한 경우 월 320만원 까지 원리금 상환이 가능한 만큼 이러한 부분을 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 이종민 공인중개사입니다.
DSR과 LTV 모두를 따져봐야 해서 질문자님의 연봉에 따라 은행에서 대출해주는 정도가 다르므로 주거래 은행에 연락해보셔서 최대 대출가능액을 물어보는 것이 좋습니다. 제 개인적인 생각으로는 필요한 대출액이 80%를 넘어가므로 전액 대출받기는 현재 정책상 어려워 보입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파텔은 오피스텔로 분류되므로 주택 규제 대상이 아니라서 LTV 최대 70%까지 적용이되며 토지거래허가구역이라도 실거주 요건이 없어 갭투자도 가능하다보니 최근 수요가 몰리며 가격이 오르고 있는 상황입니다. 대출 가능 금액은 감정가나 소득, 기존 대출 상황에 따라서 달라질 수 있으므로 은행 담당자에 문의해 보셔야 합니다.