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부동산 계약파기로 인한 계약금 반환문제
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.특약 사항에 명시된 내용에 따라 계약금 반환이 이루어져야 하는데 지연되고 있어 답답하실 것 같아요. 현재 상황을 정리하면서 살펴보겠습니다.1. 특약의 명확한 효력 : '대출 불가능 시 계약 파기 및 계약금 반환' 특약은 유효하며, 대출 불가로 계약은 이미 파기 된 것으로 보아야 합니다. 2. 즉시 계약금 반환 : 명확한 특약이 있으므로, 임대인은 다음 세입 자 유무와 관계없이 계약금을 즉시 반환해야 할 의무가 있습니다. 임대인 측에서 다음 세입 자가 구해져야 돌려준다고 하는 것은 일반적인 계약 파기 시 위약금 문제나 임차인의 귀책사유로 인한 계약 해지 상황에서 임대인이 손해를 보지 않기 위해 새 임차인을 구하는 동안 보증금을 유보하는 경우와는 다릅니다.3. 단호한 대응 : 구두 요청이 어렵다면, 특약과 대출 불발 사실을 근거로 내용 증명을 발송하여 즉각적인 계약금 반환을 요구하고, 명확한 반환 기한을 설정하는 것이 좋습니다. 이사 보증금으로 필요하시다고 하셨으니, 언제까지 계약금을 반환해 줄 것을 요구하는 기한을 정하여 전달하는 것이 좋습니다.4. 기다릴 의무 없음 : 특약이 명확하므로, 새로운 세입 자를 기다릴 필요 없이 마땅히 돌려받으셔야 할 돈입니다.결론적으로, 말씀 하신 분의 권리가 최우선이니, 차분하지만 단호하게 특약에 따른 계약금 반환을 요구하시길 바랍니다. 이 어려움도 현명하게 잘 헤쳐 나가 시리라 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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다른나라와 우리나라 자산의 비중이 차이가 크다고하던데요. 외국같은경우는 주식 비중이 제일 높다고 들었거든요. 우리나라는 부동산이 높구요. 왜 이런 차이가 있는거죠?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.우리나라 가계 자산은 부동산 비중이 매우 높습니다.국제 비교를 살펴보면, 한국은 전체 국부의 85.5%갈 부동산으로 구성되어 있으며, 이는 일본(77.4%)보다 도 높은 수치입니다. 가계 자산 중 부동산 비중 역시 51.3%로 비교 대상 국가들 중에서 가장 높습니다.이러한 차이가 발생하는 주요 이유는 다음과 같습니다.역사적 배경 및 문화적 특성 : 우리나라는 오랜 기간 동안 "내 집 마련"이 가장 중요한 재산 증식 수단이자 성공의 지표로 여겨져 왔습니다. 주택을 소유하는 것이 곧 안정적인 삶과 연결되다는 인식이 강하게 자리 잡고 있습니다. 특히, 과거 빠른 경제성장을 겪으면서 부동산 가격이 크게 상승하는 경험이 많았고, 이는 부동산 투자를 더욱 선호하게 만든 요인으로 작용했습니다.경제 구조적 요인 : 국내총생산(GDP) 대비 가계 부채 비율이 높은 상황에서, 담보 가치를 확보할 수 있는 부동산은 대출을 통한 자산 증식이 용이한 수단이 됩니다. 또한, 경제 성장 과정에서 산업 구조가 부동산 개발과 건설에 크게 의존해 왔던 측면도 있습니다.제도적 요인 : 정부의 부동산 관련 정책, 세금 제도, 대출 규제 등이 직 간접적으로 부동산 자산 비중을 높이는 데 영향을 미쳐왔습니다.반면, 미국의 경우 주식 시장이 발달하여 주식을 통한 자산 증식이 보편화되어 있습니다. 이는 금융 시장의 성숙도, 투자 문화의 차이, 그리고 주식 투자에 대한 국민들의 인식 차이에서 비롯됩니다. 미국인들은 자산 배분 시 주식의 비중을 높게 가져가는 경향이 있습니다.일반적으로는 선진국의 경우 금융 자산의 비중이 더 높은 경향을 보입니다. 즉, 가계 자산에서 주식과 같은 금융 자산 비중이 높은 것이 국제적인 추세라고 볼 수 있습니다. 우리나라도 최근 들어 주식 투자에 대한 관심이 높아지고 비중이 늘어나는 경향을 보이지만, 아직은 부동산 자산 비중이 압도적으로 높은 상황입니다.
경제 / 부동산
25.11.24
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궁굼합니다 30평대 주택도 원룸으로 만들수있나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.30 평 대 3층 주택을 1,2층은 원 룸으로 개조하고 3층은 가정집으로 사용하시려는 계획에 대해 핵심만 간결하게 정리해 보겠습니다. 이는 '용도 변경'에 해당하여 몇 가지 중요한 사항을 확인하셔야 합니다.1. 용도 변경 가능 여부 확인 : 해당 주택의 건축물 대장과 토지 이용계획확인원을 통해 해당 지역의 용도 지역, 건폐 율, 용적률, 층 수 제한 등을 먼저 확인해야 합니다. 단독 주택을 다가구 주택으로 변경하는 것은 법적 기준에 부합해야 합니다.2. 건축 법 및 주차장 법 기준 충족 :주차장 확보 : 원 룸 세대 수 증가에 따라 강화되는 주차장 설치 기준을 충족해야 합니다. 기존 주택 기준과 달라 주차 공간이 부족할 수 있습니다. 소방 시설 : 여러 세대 거주 시 스프링클러, 비상구 등 단독 주택보다 엄격한 소방 시설 기준이 적용이 됩니다. 최소 면적 : 각 원 룸의 주거 전용 면적이 법적 기준을 충족해야 합니다.3. 구조 안전성 및 증축 여부 : 내부 구조 변경 시 건물의 구조 안전성 진단이 필수이며, 만약 증축이 필요하다면 건축 법 및 지자체 조례에 따라 허용 여부를 확인해야 합니다.4. 세금 문제 : 용도 변경으로 인해 재산세 등 세금에 변동이 있을 수 있으니 미리 확인해 보시는 것이 좋습니다.결론적으로, 전문가와 상담이 중요합니다. 가장 정확한 답변을 얻기 위해서는 해당 주택의 건축물 대장과 토지 이용 계획 확인 원을 가지고 관할 구청 건축 과에 직접 문의하시거나, 건 축사 사무소에 방문하여 전문적인 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 현재 건물 상태와 지역의 규제에 따라 가능 여부가 크게 달라질 수 있기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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어 떻게 하는게 좋은가요? 묵시적 갱신으로 보기 어렵나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 상황은 묵시적 갱신으로 볼 여지가 충분하며, 중요한 법적 권리가 걸려있는 만큼 차분하게 대응하시는 것이 중요합니다. 해결책을 살펴보겠습니다.현재 상황 요약 ==>현재 본인의 전세 만기 일은 12월 13 일입니다. 지난 8월 30일 임대인과 구두로 1년 연장에 합의했지만, 11월 21일 임대 인이 부동산을 통해 퇴 거 통보를 하였고, 임대인은 현재 연락을 회피하는 상황입니다. 주택은 부부 공동 명의로 되어 있습니다. 묵시적 갱신 판단 ==>주택 임대차 보호 법상 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지(본인의 경우 10월 13일 까지) 갱신 거절 또는 조건 변경 통지를 해야 합니다. 그러나 임대인은 이 기간을 한참 넘긴 11월 21 일에 퇴 거를 통보했습니다. 따라서 임대인이 적법 한 기간 내에 통지를 하지 않았으므로, 현재 계약은 묵시적으로 갱신 되었다고 볼 가능성이 매우 높습니다. 묵시적 갱신이 되면 기존 계약과 동일한 조건으로 2 년 간 다시 임대차 한 것으로 간주됩니다.말씀 하신 분의 대응 방안 ==>1. 내용 증명 발송(필수) : 임대차 계약이 주택 임대차 보호 법에 따라 묵시적으로 갱신이 되었음을 명확히 통보하는 내용 증명을 보내세요.내용 증명에는 기존 계약이 묵시적 갱신으로 2년 간 동일 조건으로 연장되었음을 명시하고, 공동 명의자 두 분 모두에게 발송해야 합니다.2. 임대인과의 소통 시도 :내용 증명 발송 후, 묵시적 갱신 사실을 바탕으로 임대인과 향후 계획을 논의하는 것이 좋습니다.3. 향후 계획 결정 : 2년 더 거주를 원한다면 : 묵시적 갱신의 효력을 주장하며 계속 거주하시면 됩니다. 이 경우, 임차인은 언제든지 해지를 통보할 수 있고, 통보 일로 부 터 3개월 후 효력이 발생합니다.이사하기를 원한다면 : 묵시적 갱신 후에도 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 이사 후 임차권등기명력을 신청하여 보증금을 돌려받을 준비를 할 수 있습니다.결론적으로, 현재 상황은 법적으로 본인께서 유리한 부분이 많습니다.침착하게 내용 증명을 보내고 묵시적 갱신의 권리를 주장하시기를 바랍니다. 힘든 상황이지만 현명하게 대처 하시리라 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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재개발 안전한 물건고르는 방법이 있나요
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.안전한 재개발 물건 고르는 방법 재개발 물건은 일반 부동산 매매보다 고려할 요소가 많아 더욱 꼼꼼한 확인이 필요합니다.안전한 물건을 고르기 위한 몇 가지 핵심적인 방법을 살펴보겠습니다.1. 안전한 재개발 물건 고르는 방법 :사업 단계 확인 : 관리 처분 계획인가 단계처럼 사업의 윤곽이 명확해진 시점의 물건을 고려하는 것이 예측 가능성이 높습니다. 초기 단계는 위험이 크지만, 착공.준공 단계는 수익률이 낮을 수 있습니다.입지 및 미래 가치 분석 : 재개발 후 예상되는 주변 인프라와 가치를 면밀히 분석하세요권리 관계 및 서류 확인 : 등기부 등본을 통해 소유권, 저 당 권 등 모든 권리 관계와 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.총 투자 금액 계산 : 매매가 외 추가 분담금, 이주 비 대출 이자, 세금 등 모든 비용을 합산하여 최종 필요 자금을 면밀히 계산하세요.정부 정책 및 규제 확인 : 투기 과열 지구 등 규제 지역의 전매 제한, 조합원 지위 양도 제한 등을 정확히 파악해야 합니다. 2. 부동산 중 개 사의 책임 범위 :중 개 사는 매물의 주요 사항(권리 관계, 법령에 따른 제한 등)을 확인하고 정확히 설명할 의무가 있습니다.중 개 사의 고의나 과실로 의뢰인이 손해를 입은 경우, 일정 금액(개인 중 개 사 보통 2 억 원)범위 내에서 손해배상 책임을 지게 됩니다.3. '10년 보유 5년 거주' 조건 확인 방법 :이 조건은 투기 과열 지구 내 재건축.재개발 사업에서 조합원 입주 권 전매 제한의 예외 사유 중 하나 입니다. 10년 소유 및 5년 거주라는 두 조건을 모두 충족해야 합니다.확인 방법 : - 매도 인에게 요청 : 매도 인에게 등기부 등본(소유 기간 확인 용)과 주민 등록 표 (초본, 거주 기간 확인 용)를 요청하 여 직접 확인해보세요. 배우자나 직계 존비 속 거주 기간도 합 산 될 수 있습니다. - 공인중개사 확인 : 중개 사에게 이 조건 충족 여부를 명확히 확인 요청하고, 중 개 대상물 확인.설명서 기 재 내용을 확 인해야 합니다 - 법률 전문가 자문 : 가장 확실한 방법은 계약 전 반드시 법률 전문가(변호사)와 상담하여 조건을 면밀히 검토하고 잠 재적 위험 요소를 제거하는 것입니다.결론적으로, 재개발 투자는 신중한 검토와 전문가의 조언이 필수적인 만큼, 충분한 정보를 바탕으로 현명한 결정을 내리시길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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전세계약 만기전에 전세금 인상요구 질문드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로 현재 계약이 만료되기도 전인 2026년 1월 1일 부 터 5% 인상된 전세금을 요구하는 것은 임대인의 부당한 요구입니다. 주택임대차보호법상 새로운 계약 조건은 기존 계약이 만료되는 2026년 5월 15일 이후부터 적용되는 것이 원칙이 맞습니다. 이 점을 분명히 아시고 대응하시는 것이 중요합니다.말씀하신 분께서 제시하신 대응 방안들 또한 상황에 매우 적절합니다.1. 기존 계약 조건 유지 요청 : 임대인에게 2026년 5월 15일 까지는 기존 보증금으로 지불하겠다고 정중히 말씀하시고, 새로운 계약 조건은 계약 만기일 이후에 논의하자고 안내하시면 되겠습니다.2. 재 계약 거부 및 이사 : 만약 임대인의 요구를 받아들이기 어렵거나, 만기 일에 이사를 계획하고 계시다면, 2026년 3월 15일 까지 이사 의사를 명확히 전달하여 보증금을 돌려받고 계획대로 이사하시는 것이 좋습니다.이렇게 명확한 이해를 바탕으로 침착하게 대응하시면, 분명 현명하게 해결하실 수 있을 겁니다. 중요한 포인트는 현재 계약은 2026년 5월 15일 까지 유효하며, 그 전에는 임대인이 일방적으로 전세금 인상을 강요할 수 없습니다. 새로운 계약 조건은 계약 만료 시점인 2026년 5월 15일 이후부터 적용될 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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경매 시 우선순위 에 관해 궁금합니다 전세권 확정일자
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.경매 시 보증금 우선순위는 매우 중요한 부분입니다. 핵심 내용을 중심으로 살펴보겠습니다.경매 시 보증금 우선 순위 안내 ==>경매 상황에서 임차인의 보증금을 보호하는 주요 방법은 다음과 같습니다. 1. 소액 임차인의 최우선 변제 권 : 소액 임차인은 주택 임대차 보호 법에 따른 지역 별 소액 보증금 기준을 충족하고 대항 력(주택 점유 및 전입 신고)을 갖추면, 다른 담보 물 권 자 보다 보증금 중 일부를 먼저 변제 받을 수 있습니다. 이 최우선 변제 권은 주택 가액의 2분의 1 범위 내에서 적용됩니다.2. 확정 일자에 의한 우선 변제 권 대항 력(전입 신고 다음 날 0시부터 효력 발생)을 갖추고 임대차 계약서에 확정 일자를 받으면, 확정 일자 날짜를 기준으로 후 순위 채권자(저당 권 자, 전세 권 자 등)보다 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 이 때 우선순위는 전입 신고와 확정 일자 중 늦은 날짜의 다음 날 0시부터 발생합니다.3. 입주 시점과 전세 권 설정의 우선순위 비교 : 전세 권은 전세 권 설정 등기를 접수한 날부터 효력과 우선순위가 발생하며 등기부 등본에 공시 됩니다. 임차인의 확정 일자에 의한 우선 변제 권과 전세 권 설정 중 어떤 권리가 더 빠르게 효력을 발생 했는 지에 따라 선 순위가 결정됩니다. 즉, 둘 중 권리 발생 시점이 빠른 쪽이 우선권을 가집니다.핵심은 등기부 등본 확인과 빠른 조치 : 계약 전 반드시 등기부 등본을 면밀히 확인하시고, 잔금 지급 일에 대항 력(전입 신고)과 확정 일자를 즉시 갖추는 것이 보증금 보호에 가장 중요합니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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60대 생활비 월세흐름 고민입니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부모님의 노후 생활비와 주택 문제로 깊이 고민하시는 마음에 깊이 공감합니다. 연세 있으신 부모님께는 안정적인 수입과 편안한 주거가 가장 중요 할 것입니다. 현재 부모님의 상황은 정기 연금 150만 원과 축가 수입 월 200만 원, 그리고 시가 9억 원 상당의 주택을 보유하고 계십니다. 다만, 추가 수입 단절에 대한 우려가 크신 상황이군요제안하신 두 가지 방안을 핵심만 요약하여 살펴보겠습니다.1. 현재 집을 전 월세 주고, 다른 전 세 집으로 이사하는 방안(5 천 / 200 전월 세 + 5 천/100 전세 거주) :장점 : 9억 원 상당의 주택 자산을 유지하며 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다 임대 수입으로 월 100만 원의 순 수입이 추가되어 총 월 450만 원의 생활비 확보가 가능합니다.단점 : 임대인으로서 세입 자 관리, 주택 유지 보수 책임이 따릅니다. 두 번의 이사에 대한 부담과 비용도 고려해야 합니다. 만약 추가 수입 200만 원이 단절되면 월 총 250만 원으로 생활비가 빠듯해 질 수 있습니다.2. 현재 집을 매도하고 5 억대 경기도 집으로 이사 후 , 4억 원을 배당금으로 활용하는 방안 : 장점 : 4억 원을 안정적으로 운용할 경우, 연 160만 원 가량의 추가 배당 수입을 기대할 수 있습니다. 이는 추가 수입 단 전 시에도 연금과 합쳐 월 최소 280만 원 이상을 확보하는 것으로, 가장 안정적인 생활비가 될 것입니다. 임대인 책임에서 벗어나 주거 관리도 용이해지며 심리적 안정감이 커집니다.단점 : 집 매도로 인한 부동산 가치 상승 기회를 잃을 수 있습니다. 4억 원을 운용하는데 투자 지식과 위험 관리가 필요하며 원금 손실 가능성도 배제할 수 없습니다. 경기도로의 이상 적응 기간이 필요할 수 있습니다.3. 추가 고려 사항 :자산 운용 전문가 상담 : 4억 원의 안정적인 운용을 위해 전문가의 도움을 받아 원금 손실을 최소화하는 포트폴리오를 구성하는 것이 좋습니다.세금 문제 확인 : 주택 매도 시 양도소득세 등 세금 문제가 발생할 수 있으니, 부동산 및 세무 전문가와 상담하여 최적의 방안을 모색하시길 권합니다.가족의 역할 : 자녀 분들이 재정적 지원 방안을 논의해 두시는 것도 부모님의 안정에 큰 도움이 될 것입니다.결론적으로, 말씀하신 분의 깊은 배려심이 부모님께 큰 위로가 될 것입니다. 부모님과 충분히 대화하시어 가장 만족스러운 노후 계획을 세우시기를 응원하겠습니다. 힘든 결정이지만 현명한 선택으로 부모님께서 편안하고 행복한 노후를 보내실 수 있을 것이라 믿습니다.
경제 / 부동산
25.11.23
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첫 월세집 알아볼때 뭘 제일 중요시 봐야할까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.첫 월세 집을 구하는 과정에서 많은 고민이 있으시겠어요. 친구 분과 함께 투 룸이나 복 층을 알아보시는 데 있어서 핵심 정보들을 살펴보겠습니다.1. 계약 전 필수 사항 :권리 관계 확인 : 등기부 등본을 통해 소유자와 근저당, 압류 등 권리 관계를 확인하시고, 융자가 과도한 집은 피하시는 것이 좋습니다. 또한 건축물 대장을 확인하여 위반 건축물 여부도 확인해야 합니다.보증금 보호 : 계약 후에는 전입 신고와 확정 일자를 받아 소중한 보증금을 보호할 수 있는 대항 력을 꼭 확보해주세요.2. 현장 방문 시 중점 확인 사항 : 집을 보러 가실 때는 시간 여유를 두고 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.안전 및 보안 : 현관 도 어 락, 방범 창, CCTV등 방법 시설과 함께 낮과 밤의 주변 환경, 그리고 사생활이 침해될 만한 외부 노출 여부도 확인해야 합니다.내부 시설 : 채광, 환기, 수압, 배수, 전기 콘센트 위치와 안전 등을 점검하고, 벽지나 타일에 곰팡이 흔적이나 파손된 부분이 없는지 꼼꼼히 살펴보세요. 만약 문제가 있다면 계약 전 집 주인에게 수리를 요청하는 특약을 넣는 것이 좋습니다.기타 생활 환경 : 외부 소음이나 층 간 소음은 없는지, 수납 공간은 충분한지, 그리고 월세 외에 관리비와 포함 항목, 추가 비용은 없는지 정확히 파악해야 합니다.3. 친구와 함께 살 경우 :공간 및 규칙 합의 : 각자의 독립된 공간 확보가 가능한지, 동선 은 편리한지 확인하고, 월세 및 관리비 부담, 집안일, 생활 규칙 등을 미리 명확하게 협의하는 것이 좋습니다.4. 계약서 작성 시 주의 사항 :특약 사항 명시 : 구두로 합의된 내용은 반드시 계약서의 특약 사항에 구체적으로 명시해야 법적 효력을 가집니다. 예를 들어, "발견된 곰팡이 부분은 입주 전 집주인이 수리한다"와 같은 내용을 기재할 수 있습니다.임대인 신분 확인: 계약 시 임대인의 신분증과 등기부 등본 상의 인적 사항이 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약할 때는 위임장 등 대리 권을 증명하는 서류를 철저히 확인해야 합니다. 결론적으로, 첫 월세 집을 구하는 것은 신중함이 필요한 일이지만, 이처럼 미리 준비하고 꼼꼼히 확인하면 분명 좋은 집을 구하실 수 있을 거예요.
경제 / 부동산
25.11.22
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화성 동탄, 구리시와 더불어 추가 규제 지역으로 어디가 묶을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 화성 동 탄 과 구리 시의 부동산 시장이 크게 상승하고 있어 걱정이 많으시겠습니다. 10.15 부동산 규제 이후 비 규제 지역으로 풍선 효과가 나타나면서 다른 지역들도 추가 규제 대상으로 거론되고 있습니다.규제 지역 추가 지정 가능성이 있는 곳들은 다음과 같습니다.화성 (동 탄), 구리 : 말씀하신 것처럼 비 규제 지역이었던 동 탄 과 구리에서는 아파트 매 매가 가 급등하며 풍선 효과가 뚜 렸 하게 나타나고 있습니다. 대출 규제나 실 거주 제한을 피하려는 수요가 이들 지역으로 몰린 결과입니다.남양주 (다 산) : 남양주 다 산 지역도 지하철 8호선 연장, GTX-B 노선 개통 예정 등으로 교통 호재가 겹치며 매수 문의가 증가하고, 신축 단지를 중심으로 매매 가가 상승하는 추세입니다. 안양 만안 구, 고 양 시 덕양 구 : 경 강 선 연장 예정인 안양 만안구나 마포, 은평구에 접해 있는 고양시 덕양구 덕은.지축 지구 아파트 또한 규제의 반사 이익을 기대하는 분위기입니다.정부는 이미 규제 지역 추가 지정 가능성을 언급하며, 이들 비 규제 지역 아파트 거래에 대해서도 부동산 기획 조사 및 현장 점검을 확대하고 있습니다. 따라서 위에서 언급된 지역들이 향후 추가 규제 지역으로 지정될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 현재 상황에서는 시장의 흐름과 정부의 발표를 지속적으로 주시하는 것이 중요하겠습니다.
경제 / 부동산
25.11.22
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