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지방선거 시즌에는 부동산 시장 흐름이 좋나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.선거 시즌은 전통적으로 부동산 시장의 상승 압력을 불러오는 시기입니다. 지자체장 후보들이 표심을 잡기 위해 지역 내 숙원 사업, 대규모 개발 공약, 규제 완화 등을 전면에 내세우기 때문입니다.하지만 실제 시장에 미치는 영향은 수도권과 지방, 그리고 당시의 거시경제 상황에 따라 다르게 나타납니다.1. 지역별 차이 (수도권 vs 지방)과거 통계를 분석해 보면, 지방선거가 있는 해의 부동산 시장은 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보였습니다.수도권: 서울과 경기는 지방선거가 있는 해의 아파트 매매가격 상승률이 평년보다 높은 경우가 많았습니다. 특히 대규모 뉴타운 사업이나 재건축·재건축 규제 완화 공약이 쏟아질 때 시장이 민감하게 반응했습니다.지방: 반면 6대 광역시 등 지방은 선거 공약보다는 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등 본질적인 수급 여건에 더 큰 영향을 받는 경향을 보였습니다. 즉, 선거 공약만으로 시장의 큰 흐름을 바꾸기에는 한계가 있었습니다.2. 2026년 6월 지방선거의 특수성올해 6월 지방선거는 다음과 같은 변수들이 얽혀 있어 신중한 접근이 필요합니다.수급 불균형: 2026년은 아파트 입주 물량이 예년보다 줄어드는 시기로, 공급 부족이 가격 하방을 지지하는 요인이 될 수 있습니다.세제 및 규제 변화: 선거 이후 결과에 따라 보유세(종부세 등) 및 거래세 조정 논의가 본격화될 가능성이 큽니다. 낙찰자나 투자자들이 선거 전후의 정책 기조를 확인하기 위해 관망세를 유지할 수도 있습니다.지방의 회복세: 그동안 침체되었던 지방 시장이 선거 공약과 맞물려 '선별적 회복' 단계에 진입할 것이라는 전망도 나오고 있습니다.조심스럽게 조언드리자면, 선거 공약은 '실현 가능성'을 반드시 따져보아야 합니다. 공약이 실제 사업으로 이어져 가격에 반영되기까지는 막대한 예산과 중앙정부와의 협의가 필수적이기 때문입니다. 선거 분위기에 휩쓸리기보다는 기준금리 인하 시점과 지역별 공급량이라는 본질적 지표를 먼저 체크하시길 권합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.09
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경매로 집이 넘어갔습니다 미납관리비 부분이요
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.미납 관리비 중 공용부분은 낙찰자가, 전용부분은 사용자(세입자)가 부담하는 것이 원칙입니다.현재 상황에 대해 정리해 드리겠습니다.첫째, 관리사무소에 공용부분과 전유부분(전용부분)을 구분한 고지서를 요청하여 전유부분에 해당하는 금액만 납부하고 퇴거하셔도 법적으로 큰 문제는 없을듯 보입니다. 낙찰자는 전 소유자나 점유자의 체납 관리비 중 공용부분에 대해서만 지급 의무를 가지기 때문입니다.둘째, 낙찰자가 공용부분을 대위변제한 후 귀하에게 구상권을 청구할 경우, 소송 절차는 통상 3개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 다만, 실무적으로 80만 원이라는 소액을 받기 위해 낙찰자가 변호사 비용과 시간을 들여 정식 소송을 제기할 가능성은 낮으나, 지급명령 등 간이 절차를 활용할 변수는 있습니다.셋째, 조심스럽게 조언드리자면 전유부분만큼은 먼저 정산하시는 것을 추천합니다. 전유부분은 실제 거주하며 사용한 전기, 수도료 등이 포함되어 있어 귀하의 명백한 채무이며, 이를 미납할 경우 관리소로부터 직접적인 소송을 당할 수 있습니다.넷째, 관리사무소와의 협의를 통해 미납금을 분할 납부하는 것은 사적 계약의 영역이므로 가능합니다. 관리소 입장에서도 아예 받지 못하는 것보다 나누어 받는 것이 유리하므로, 확약서를 작성하고 성실히 이행한다면 충분히 협의가 가능한 부분입니다.이미 퇴거하신 상태에서 비밀번호를 점유의 수단으로 활용하고 계시지만, 낙찰자가 잔금을 치르면 소유권을 취득하므로 장기적인 점유는 법적 리스크가 있음을 인지하셔야 합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 관리사무소에 연락하여 전유부분 금액을 확정 지은 후, 낙찰자에게는 판례에 따른 공용부분 부담 원칙을 명확히 전달하며 재협상을 시도해 보시기 바랍니다.
경제 / 부동산
26.01.09
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매도인은 장기수선충당금을 관리사무소한테 받나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.본인이 실거주하신 소유주라면 장기수선충당금은 돌려받을 수 있는 돈이 아니며, 이미 집값에 녹아있는 비용으로 이해하셔야 합니다.전월세 세입자와 헷갈리기 쉬운 이 부분을 정리해 드리겠습니다.1. 장기수선충당금의 본질이 돈은 아파트의 노후화를 대비해 엘리베이터 교체, 외벽 도색 등 주택의 가치를 유지하기 위해 적립하는 비용입니다. 법적으로 소유주가 부담하는 것이 원칙입니다.세입자의 경우: 집주인 대신 매달 관리비에 포함해 납부해왔으므로, 이사 갈 때 임대인(집주인)에게 그동안 대신 낸 돈을 환급받습니다.실거주 소유주(질문자님)의 경우: 본인의 집 가치를 지키기 위해 본인이 직접 납부한 것이므로, 환급 대상이 아닙니다. 관리사무소는 이 돈을 보관했다가 공사에 사용할 뿐, 이사한다고 해서 현금으로 내어주지 않습니다.2. 선수관리비(관리비 예치금)와의 차이질문자님이 매수자에게 받기로 한 선수관리비는 성격이 다릅니다. 이는 아파트 초기 운영을 위해 미리 맡겨둔 '예치금'이기에 다음 소유주에게 승계하며 정산받는 것이 맞습니다.3. 결론적으로 어떻게 되나요?질문자님이 16년 동안 납부한 장기수선충당금은 그동안 아파트의 시설 유지와 가치 상승에 기여했습니다. 결과적으로 이번에 아파트를 매도한 금액(매매가) 속에 그 가치가 포함되어 이미 보상을 받은 셈입니다. 따라서 관리사무소나 매수자에게 별도로 청구하실 수 없습니다.이사 당일에는 잔금 시점까지의 관리비 정산만 확실히 하시고, 관리사무소에서 '관리비 예치금(선수관리비) 영수증'을 발급받아 매수자에게 전달하고 입금받으시면 됩니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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오피스텔 보증금, 월세 인상 문의드립니다
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.공인중개사의 설명은 잘못된듯합니다. 임차인께서는 2025년에 작성한 계약의 효력을 2년 동안 주장하여 2026년 인상 요구를 정당하게 거절할 수 있습니다.현재 상황에 대한 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 주택임대차보호법 제4조의 효력말씀하신 대로 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차 기간을 1년으로 정했더라도 임차인은 그 기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 2025년에 새로운 계약서를 작성했으므로, 법적으로 이 계약의 종료일은 2027년입니다. 따라서 2026년에 임대인이 요구하는 보증금 인상은 '계약 기간 중의 증액 청구'에 해당합니다.2. 주택임대사업자의 5% 증액 제한집주인이 주택임대사업자라면 민간임대주택법에 따라 증액 요건이 더 엄격합니다.증액 시기 제한: 임대료 증액은 임대차계약 체결 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.거절 권리: 2025년에 이미 5%를 인상했다면, 1년이 지났더라도 임차인이 계약 기간(법적 2년)을 주장하며 인상을 거부할 경우 임대인이 이를 강제할 방법은 없습니다.3. 부동산 중개사 발언 검토"법적 효력이 없어 들어줄 수밖에 없다"는 중개사의 말은 법리를 오해했거나 임대인의 편의를 봐주는 잘못된 조언입니다. 주임법은 강행규정이므로, 설령 계약서에 '1년 후 인상한다'는 특약을 넣었더라도 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다.임대인에게 주택임대차보호법상 2년 거주권을 주장하며, 2025년 인상 이후 아직 법적 계약 기간 내에 있으므로 올해 추가 인상은 수용하기 어렵다고 통지하시면 될듯합니다.임대차 분쟁조정위원회 연락하셔서 상담하고 미리 대비를 하시면 좋을듯합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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주택청약재도에서 추첨제와 가점제의 차이는 ?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.주택청약의 당첨자를 선정하는 두 가지 핵심 방식은 '점수 순'으로 뽑느냐, '운'으로 뽑느냐의 차이입니다.간략하게 정리해 드리겠습니다.1. 가점제: 준비된 사람을 위한 '점수제'신청자의 조건을 수치화하여 점수가 높은 순서대로 당첨자를 결정합니다.평가 항목: 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 합산하여 총 84점 만점으로 계산합니다.대상: 주로 무주택 기간이 길고 가족이 많은 중장년층에게 절대적으로 유리한 방식입니다.2. 추첨제: 무작위로 뽑는 '복불복'점수와 상관없이 신청자들 중에서 무작위 추첨을 통해 당첨자를 결정합니다.특징: 가점이 낮은 사회초년생, 신혼부부, 또는 이미 집이 있는 1주택자도 당첨을 노려볼 수 있는 유일한 통로입니다.배정 방식: 추첨제 물량 내에서도 75%는 무주택자에게 우선 배정하며, 나머지 25%를 무주택 낙첨자와 1주택자가 경합하는 구조입니다.3. 지역 및 면적별 비중 (현재 기준)과거에는 가점제 비중이 높았으나, 현재는 청년층의 기회를 넓히기 위해 강남 3구와 용산구(규제지역)를 제외한 서울 전 지역 및 수도권에서 추첨제 비중이 대폭 확대되었습니다. 특히 전용면적 60㎡ 이하 소형 평수는 추첨제 비율이 60% 이상인 곳이 많습니다.본인의 청약 가점을 미리 계산해 보시고, 점수가 20~30점대로 낮다면 가점제보다는 추첨제 비율이 높은 평형이나 지역을 공략하는 전략이 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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요즘은 1억에 대한 월세비용이 어느정도되는지 궁금해여?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 발생하는 비용은 지역과 상품에 따라 다르지만, 현재 시장 평균적으로 월 40만 원에서 50만 원 수준으로 책정됩니다.이를 결정하는 기준은 전월세전환율이며, 주요 산정 방식은 다음과 같습니다.1. 지역 및 주택 유형별 시세서울 및 수도권: 전세 사기 여파와 고금리로 인해 월세 선호도가 높아지면서 전환율이 상승했습니다. 통상 4.5%~5.5%를 적용하여 1억 원당 월 40~45만 원 선입니다.지방 및 오피스텔: 리스크가 상대적으로 높거나 수익형 부동산인 경우 6% 이상을 적용하기도 하며, 이 경우 1억 원당 월 50만 원을 상회할 수 있습니다.2. 법정 전환율 (주택임대차보호법)계약 갱신 시 법적으로 정해진 상한선이 있습니다.공식: $기준금리(현재 3.25%) + 대통령령으로 정한 이율(2.0%) = 5.25%$법정 상한을 적용하면 1억 원당 월 약 43만 원이 최대치입니다. (단, 신규 계약 시에는 시장 자율에 맡겨집니다.)최근 임대인들은 전세 대출 금리보다 높은 수익을 원하기 때문에, 현장에서는 '1억당 50만 원'(6%) 규칙이 관행처럼 쓰이는 경우가 많습니다. 임차인 입장에서는 본인의 전세대출 이자와 월세 전환 비용을 비교하여 유리한 쪽을 선택하는 것이 핵심입니다.계약서 작성 전 반드시 '전월세전환율'을 확인하시고, 주변 시세보다 지나치게 높지는 않은지 비교해 보시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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강남 재건축 진행시 분양때 기존 큰평수에 작은평수 신청되나요? 그리고 환급받나요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.큰 평수 소유주가 작은 평수를 신청하는 것은 법적으로나 실무적으로 당연히 가능하며, 차액은 현금으로 환급받으실 수 있습니다.강남 재건축 단지에서 대형 평수 소유주가 실속 있는 소형 평수를 선택하며 현금 자산까지 확보하는 전략은 실무에서 자주 활용되는 방식입니다.1. 분양 신청 및 환급금 수령재건축 사업은 권리가액(기존 자산의 감정평가액)을 기준으로 신축 아파트를 배정받는 원리입니다.배정 원리: 질문하신 것처럼 40평대 아파트의 권리가액이 30억 원이고, 신축 20평대의 조합원 분양가가 18억 원이라면, 그 차액인 12억 원을 환급금으로 돌려받게 됩니다.수령 시점: 통상적으로 입주 시점에 정산하며, 조합의 자금 사정에 따라 중도금 납부 시기에 상계 처리하기도 합니다.2. 평형 배정의 우선순위와 낙첨 가능성소형 평수 신청자가 몰릴 경우 못 받을 가능성도 배제할 수는 없으나, 대형 평수 소유주에게는 유리한 규정이 있습니다.우선순위: 대부분의 재건축 조합은 '종전 권리가액이 높은 순'으로 희망 평형을 우선 배정합니다. 따라서 40평대 소유주는 20평대 신청자들 중 최상위권에 해당하므로 배정받을 확률이 매우 높습니다.공급 물량: 강남 재건축은 규제상 소형 평수(전용 60㎡ 이하) 의무 건립 비중이 있어 물량이 제법 확보되는 편입니다. 다만, 조합 정관에서 정한 배정 기준에 따라 드물게 경합이 발생할 수 있으니 조합원 분양 신청 안내서의 배정 원칙을 반드시 확인해야 합니다.3. 실무 전문가의 조언 (세무 리스크)환급금을 받을 때 주의할 점은 양도소득세입니다. 세법상 환급금은 '부분 환급'이라 하더라도 기존 주택 지분의 일부를 유상으로 양도한 것으로 간주하여 세금이 발생할 수 있습니다. 특히 강남은 가액이 커서 환급금에 대한 세부담이 예상보다 높을 수 있으니 사전에 세무 상담이 필요합니다.환급금이 발생하는 '1주택 선택' 외에도, 권리가액이 충분하다면 소형 두 채를 받는 '1+1 분양' 방식도 고려해 보시길 권합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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재건축 아파트(투기과열지구X) 권리산정기준일 이후 매수 시 입주권 취득 가능 여부
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.투기과열지구가 아닌 지역의 일반 재건축 아파트는 권리산정기준일 이후에 매수하더라도 조합원 자격과 입주권 취득이 모두 가능합니다.많은 분이 재개발과 재건축, 그리고 투기과열지구 여부에 따른 규제를 혼동하시는데, 질문하신 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 조합원 자격 및 입주권 취득 (가능)재건축에서 권리산정기준일은 주로 '지분 쪼개기'를 막기 위한 날짜입니다. 즉, 기존 아파트를 통째로 매수하는 경우에는 해당하지 않습니다.투기과열지구 미지정: 투기과열지구라면 조합설립인가 이후 매수 시 조합원 지위 양도가 제한되지만, 해당 지역은 비규제 지역이므로 잔금 지급 및 등기 완료 시 즉시 조합원 지위를 승계받고 입주권을 얻을 수 있습니다.현금청산 대상 아님: 권리산정기준일 이후 소유주가 늘어나는 '신축 빌라'나 '필지 분할' 매물이 아니므로 안심하셔도 됩니다.2. 집단대출 대상 포함 여부 (포함)정상적으로 조합원 지위를 승계받았다면, 향후 이주비 대출이나 중도금 대출 등 집단대출 대상에 당연히 포함됩니다.다만, 집단대출 실행 시점의 정부 규제나 본인의 주택 보유 수, 소득 요건에 따라 대출 한도($LTV$)가 달라질 수 있다는 점은 유의해야 합니다.3. 실무 전문가의 조언재건축 매수는 '조합원 지위 승계' 여부를 계약서 특약에 명시하는 것이 관례입니다. 투기과열지구가 아니더라도 간혹 조합 정관에 따라 예외적인 조항이 있을 수 있으니, 계약 전 반드시 해당 조합 사무실에 전화하여 "매수 예정자인데 조합원 지위 승계에 문제가 없는 매물인지" 최종 확인하는 절차를 밟으시기 바랍니다.계약서 작성 시 '매도인은 매수인의 조합원 지위 승계에 적극 협조하며, 결격 사유 발생 시 계약을 무효로 한다'는 특약을 넣으시면 더욱 안전합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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LH신혼부부매입 임대 주택에서 LH신혼부부 전세임대로 전환하여 이사계획인데 궁금하게 있어서 질문 올립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.LH 매입임대에서 전세임대로의 전환은 '기존 대출 상환'과 '신규 보증금 지급'의 타이밍을 맞추는 것이 핵심이며, 결론부터 말씀드리면 1번 방식이 실무적으로 훨씬 안전하고 타당합니다.LH 매입임대 퇴거와 전세임대 입주가 동시에 일어날 때, 절차를 정리해 드리겠습니다.1. 퇴거 및 이삿날 설정 (1번 추천)퇴거일과 이삿날을 모두 2월 13일로 설정하는 것이 원칙입니다.LH는 실제 퇴거(열람 및 시설 확인)가 완료되어야 보증금을 반환합니다. 하지만 전세임대 계약을 위해 하루 전인 2월 12일에 대출을 상환해야 한다면, 이는 본인의 여유 자금으로 먼저 상환하거나 LH 관리소와 협의하여 '사전 퇴거 점검'을 12일에 마치는 방식으로 진행해야 합니다.2번 방식의 위험성: 퇴거일을 12일로 설정했는데 13일에 이사하다 사고가 나면 보험 및 법적 책임 소재가 불분명해지므로 권장하지 않습니다.2. 전세대출 상환 및 영수증 발급기존 주택도시기금 대출을 상환하실 경우, 절차는 다음과 같습니다.상환 확인: 대출을 실행했던 취급 은행(우리, 국민, 신한 등)의 앱이나 홈페이지에서 실시간 상환 확인서 발급이 가능합니다.서류 제출: '기금e든든'은 심사 플랫폼이므로, 실제 상환 증빙은 은행 창구에서 발급받은 '대출금 완납 증명서'나 '상환 영수증'을 팩스나 이메일로 법무법인에 보내는 것이 가장 확실하며 처리가 빠릅니다.3. 실무적 조언전세임대 법무법인은 '기존 대출이 완전히 정리된 상태'에서만 신규 잔금을 치릅니다. 2월 13일 오전에 이사하시려면, 12일에 은행 영업시간 내에 상환을 마치고 영수증을 법무법인에 미리 제출해두어야 13일 오전에 임대인에게 잔금이 무사히 입금됩니다.가장 먼저 할 일은 관할 LH 주거지원종합센터에 연락하여 "전세임대 전환을 위해 하루 전 상환이 필요한데, 사전 점검 및 보증금 반환 정산이 가능한지" 확답을 받는 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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법인 명의로 주택채권 매입방법에 대해 문의드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.법인의 주택채권 매입은 법인등록번호와 사업자등록번호를 기반으로 실명 확인 절차를 거쳐야 하며, 매입 용도에 따른 정확한 금액 산정이 핵심입니다.오프라인 매입 방법주택도시기금 수탁은행인 우리, 국민, 기업, 농협, 신한은행 영업점을 방문하여 처리합니다. 법인의 경우 준비 서류가 철저해야 하므로 방문 전 확인이 필수입니다.준비 서류: 법인 인감증명서, 법인 등기부등본(말소사항 포함), 사업자등록증 사본, 법인 인감도장, 대리인 방문 시 위임장과 대리인 신분증이 필요합니다.절차: 은행에 비치된 국민주택채권 매입신청서를 작성합니다. 이때 '매입 용도'를 정확히 기재해야 하며, 건축허가나 공사 계약 등을 위한 경우라면 해당 기관에서 안내받은 기준 금액을 입력합니다.결제: 현금 또는 해당 은행 계좌 이체를 통해 대금을 지급하며, 즉시 매도(할인)를 선택할 경우 본인 부담금(채권 할인료)만 결제하고 채권번호가 기재된 영수증을 수령합니다.온라인 매입 방법은행 방문 없이 각 수탁은행의 기업 인터넷 뱅킹을 통해 24시간(평일 기준) 업무 처리가 가능합니다.준비 사항: 해당 은행의 법인용 공동인증서가 반드시 필요합니다.절차: 인터넷 뱅킹 접속 후 [공과금/법원] 또는 [기금/채권] 메뉴 내 국민주택채권 매입 항목을 선택합니다. 법인 정보와 매입 대상자 정보를 입력하고, 산출된 금액을 법인 계좌에서 즉시 출금하여 결제합니다.특징: 매입 즉시 채권번호가 발급되며, 영수증을 직접 출력하여 인허가 기관에 제출할 수 있어 실무적으로 가장 선호되는 방식입니다.법인 명의 매입 시 부가가치세 별도 여부나 공사 예정 금액에 따른 채권 매입 비율이 달라질 수 있으므로, 인허가 관청에 정확한 매입 기준 금액을 먼저 확인하신 후 진행하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 질문자님의 공사가 차질 없이 원활하게 진행되기를 응원합니다.
경제 / 부동산
26.01.08
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