답변 내역
- 원룸 자취에 대해서 질문이 있습니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.첫 자취를 앞두고 설렘과 걱정이 공존하실텐데 도움이 되셨으면합니다.질문자님이 말씀하신 월세 20만 원대는 전체 소득의 약 10%에서 15% 사이에 해당하며 이는 사회초년생의 주거비 비중으로 볼 때 매우 훌륭하고 건전한 수준입니다.생활비와 저축 가능성: 월세 20만 원에 관리비(약 5~10만 원)와 공과금을 포함해 주거비로 35만 원 정도를 지출한다고 가정하면 약 160만 원 이상의 여유 자금이 남습니다. 개인의 소비 습관에 따라 다르겠지만 월 100만 원 이상의 저축도 충분히 가능할 만큼 여유로운 구조입니다.주거 지원 제도 활용: 현재 정부와 지자체에서 시행하는 청년월세지원 사업을 확인해 보시기 바랍니다. 소득 기준에 부합할 경우 월 최대 20만 원까지 지원받을 수 있어 실제 본인 부담금을 더 낮출 수 있는 좋은 기회가 될 것입니다.원룸 매물 검색 플랫폼 활용법최근 부동산 시장에서 네이버부동산, 다방, 직방은 매물을 찾는 가장 기본적인 도구입니다. 다만 각 플랫폼의 특징을 이해하고 활용하는 것이 효율적입니다.네이버부동산: 가장 많은 매물이 등록되며 특히 공인중개사들이 실매물 위주로 올리는 경향이 있어 신뢰도가 높습니다.다방 및 직방: 원룸이나 오피스텔 특화 매물이 많고 내부 사진과 인터페이스가 직관적이어서 젊은 층이 선호합니다. 다만 소위 '허위 매물'에 주의해야 하므로 마음에 드는 매물이 있다면 방문 전 해당 중개사와 유선으로 매물 유무를 반드시 확인하는 과정이 필요합니다.주의사항첫 자취 계약 시 가장 중요한 것은 내 보증금을 안전하게 지키는 법적 절차입니다. 다음의 사항은 반드시 실천하시길 권합니다.등기부등본 확인: 계약 직전과 잔금 당일 두 번에 걸쳐 등기부등본을 발급받아야 합니다. 갑구의 소유주가 계약자와 일치하는지, 을구에 과도한 근저당(대출)이 설정되어 있지는 않은지 확인하십시오. 보증금과 선순위 채권의 합이 집값의 70~80%를 넘지 않는 것이 안전합니다.임대인 신분 확인: 계약 시 반드시 임대인의 신분증을 대조하고 보증금은 반드시 임대인 명의의 계좌로 입금해야 법적인 보호를 받기 수월합니다.대항력 확보: 입주 당일 이사(점유)와 전입신고를 마치고 계약서에 확정일자를 받는 것은 필수입니다. 이는 추후 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있는 법적 권리인 대항력과 우선변제권을 만드는 가장 확실한 방법입니다.첫 자취는 인생의 큰 전환점인 만큼 꼼꼼하게 준비하셔서 기분 좋은 시작이 되시길 진심으로 응원합니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 건축물대장상 위반건축물,소유자는 신탁회사일때 월세들어가도되나요??안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 상황에서 위반건축물과 신탁회사 소유는 임차인 입장에서 피해야 할 위험한 물건이고,보증금을 잃을 수 있는 매우 위험한 행동입니다.1. 계약해도 괜찮을까요?권장하지 않습니다. 특히 월세가 아닌 전세라면 절대 안 됩니다. 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.위반건축물 리스크:이행강제금: 구청에서 위반 사실을 적발하면 집주인에게 매년 이행강제금(벌금)을 부과합니다. 집주인은 이 비용이 아까워 계약 기간 중이라도 임차인을 내보내고 원상복구를 요구할 수 있습니다.전세보증보험 불가: 위반건축물은 HUG 전세보증보험 가입이 불가능합니다. 보증금을 지킬 안전장치가 없습니다.신탁회사 소유 리스크:소유자는 신탁회사: 등기부등본상 소유자가 신탁회사로 되어 있다면, 실질적인 집주인(위탁자)은 소유권이 없습니다.동의 없는 계약 무효: 신탁회사의 사전 동의 없이 위탁자와 계약하면 해당 임대차 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 보증금 반환을 요구하기가 매우 어렵습니다.2. 전입신고, 확정일자 가능한가요?가능하지만, 법적 보호를 받기 어렵습니다.전입신고/확정일자: 주거용으로 사용하면 전입신고 및 확정일자는 받을 수 있습니다.보호의 한계: 하지만 위반건축물 딱지가 붙은 순간 보증보험 가입이 안 되므로 우선변제권 확보의 실효성이 크게 떨어집니다. 또한 신탁회사 동의 없는 계약은 대항력 자체가 인정되지 않을 가능성이 높습니다.3. 계약해도 된다면 유의할 점 및 특약다른 방법이 정말 없다면, 아래 내용을 반드시 확인하고 특약에 넣으십시오.신탁원부 확인: 등기부등본에 '신탁원부' 번호를 확인하여 등기소에서 열람하십시오. 임대차 관련 규정이 명시되어 있습니다.신탁회사 동의서 필수: 임대인(위탁자)이 아닌, 신탁회사(수탁자) 명의의 [임대차 동의서]를 받아야 합니다. 이것 없이는 절대 계약하지 마십시오.특약"본 계약은 신탁회사(OO신탁)의 정식 임대차 동의를 득한 후 체결하는 계약임.""계약 체결 전까지 임대인은 위반건축물 표기를 말소하기로 하며, 불이행 시 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다." (현실적으로 어려울 수 있음)실전 조언위반건축물 + 신탁 물건은 보증금을 떼이기 완벽한 조합입니다. 보증금을 잃는 것보다 월세 몇십만 원 더 내는 게 훨씬 안전합니다. 개인마다 사정이 있고 아무리 급해도 돌아가라 했습니다. 다른 물건 알아보시고 안전하게 내집마련 하시길 기원합니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 30평대 아파트 살다가 20평대 아파트 못사나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.30평대에서 20평대로 옮기는 ‘하방 이동’은 투자 관점에서는 훌륭한 전략일 수 있지만, 실거주 측면에서는 '심리적·물리적 저항'이 상당합니다.1. 투자 관점: "자산의 효율성 극대화"지인분처럼 자산의 일부를 현금화(현금 확보)하여 다른 곳에 투자하려는 목적이라면 매우 현명한 결정입니다.자금 유동성: 집 평수를 줄여 남은 차액으로 재건축 단지나 주식, 달러 등 수익률이 더 높은 자산에 재투자할 수 있습니다.유지비 절감: 관리비, 재산세, 난방비 등 고정 지출이 줄어들어 실질적인 현금 흐름이 좋아집니다.2. 거주 관점: "좁아진 공간, 감당 가능할까?"가장 큰 문제는 '공간의 역체감'입니다. 30평대와 20평대의 가장 큰 차이는 방 개수가 아닌 '공간의 너비'입니다.수납의 한계: 30평대에서 쓰던 가구(큰 소파, 6인용 식탁 등)가 20평대에서는 거실을 꽉 채워 답답함을 줄 수 있습니다. 이사 전 대대적인 '미니멀라이징(버리기)'이 필수입니다.가족 구성원: 자녀가 있거나 3인 이상 가구라면 20평대는 확실히 좁게 느껴집니다. 다만, 최근 지어진 신축 20평대는 평면 설계가 우수해 옛날 30평대 못지않은 개방감을 주기도 합니다.3. 성공적인 이사를 위한 전략입지 상향, 평수 하향: 같은 동네의 20평대로 가기보다는, 입지가 더 좋은 곳(상급지)의 20평대로 옮기십시오. 평수는 좁아져도 입지 가치 상승으로 인한 자산 증식 속도가 훨씬 빠릅니다.신축으로 이동: 구축 30평대에서 신축 20평대로 옮기면 공간 활용도(드레스룸, 팬트리 등)가 좋아져 좁아진 느낌을 최소화할 수 있습니다.처음에는 좁아진 공간이 불편하게 느껴질 수 있지만, 적응 기간을 거치면 충분히 편안하게 지낼 수 있습니다. 가구 배치와 수납 공간 활용 계획을 잘 세우는 것이 중요합니다. 다만, 가족 구성원의 동의 없이 일방적으로 결정하기보다는 충분한 대화를 통해 모두가 만족할 수 있는 방법을 찾는 것이 좋습니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 전세로 지낼집이 융자금이 있는집이 확정일자잡고 들어가면 안심해도 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 전세 사기 및 역전세 리스크가 여전한 상황에서, 융자(근저당)가 있는 집에 들어가는 것은 매우 신중해야 합니다. 결론부터 말씀드리면, "확정일자만으로는 내 돈을 완벽히 지킬 수 없습니다."1. '확정일자'보다 중요한 것은 '순위'입니다확정일자를 받으면 그때부터 법적 우선순위가 생기지만, 이미 설정된 융자(근저당)보다는 뒷순위가 됩니다.경매 시 위험: 만약 집주인이 융자금을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가면, 은행(1순위)이 대출금을 먼저 다 가져가고 남은 돈이 있을 때만 질문자님(2순위)에게 보증금을 돌려줍니다.보증금 손실: 집값보다 '대출금 + 내 보증금'의 합계가 더 많다면(깡통전세), 보증금을 한 푼도 못 받거나 일부만 받고 쫓겨날 위험이 큽니다.2. "안전하다"고 판단하는 기준융자가 있어도 계약하려면 반드시 아래 수치를 계산해 보십시오.안전 범위: [융자금 + 내 보증금]의 합계가 해당 집 시세의 70% 이하여야 비교적 안전합니다. 만약 80%를 넘는다면 경매 시 보증금을 떼일 확률이 매우 높으므로 계약을 피하십시오.전세보증보험 가입 여부: 가장 확실한 방법은 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)의 전세보증보험에 가입하는 것입니다. 만약 융자가 너무 많아 보험 가입이 거절된다면, 그 집은 절대로 들어가면 안 되는 집입니다.3. 계약 시 필수 체크리스트잔금 시 융자 상환 특약: "임대인은 잔금 수령 즉시 융자금의 일부(또는 전부)를 상환하고 근저당권을 말소(또는 감액)한다"는 조건을 계약서에 넣고, 당일 영수증을 확인해야 합니다.당일 등기부등본 확인: 계약 당일과 잔금 당일, 두 번에 걸쳐 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 새로운 대출이 생기지 않았는지 확인하십시오.전입신고+확정일자: 이사 당일 주민센터나 온라인으로 즉시 처리하십시오.확정일자는 최소한의 방어선일 뿐, 무적의 방패가 아닙니다. 융자금과 내 보증금의 합계가 집값에 비해 너무 높다면 뒤도 돌아보지 말고 나오십시오. 2026년 현재 가장 무서운 것은 집주인의 말이 아니라 등기부등본상의 숫자입니다.경제 / 부동산26.01.035.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 대구아파트 갭투자 중으로 올해 분위가 궁금합니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 대구 부동산 시장을 조심스럽게 전망해보겠습니다.1. 2026년 대구 입주 물량 현황: "급격한 감소, 리스크는 여전"다수의 부동산 플랫폼 자료를 종합해 보면, 2023~2024년 입주 폭탄 시기를 지나 2025년 입주 물량은 1.2~1.5만 가구로 급감했고, 2026년에는 약 1만 가구 남짓으로 줄어들 전망입니다. 이는 과거 입주 폭탄 시기나 적정 수요 대비 현저히 낮은 수치입니다. 2. 2026년 대구 부동산 전망: "여전히 관망과 리스크 관리의 시기"결론부터 말씀드리면, 2026년은 공급 부족에도 불구하고 미분양 해소와 대출 규제 여파로 급격한 상승보다는 '관망세 지속' 또는 '보합'이 예상됩니다.보수적 관점의 하락 및 정체 요인: 울산과 달리 대구는 여전히 미분양 물량이 상당합니다. 이 물량이 소진되기 전까지는 시장 전반의 가격 상승을 억제하는 강력한 상단 저항 역할을 할 것입니다. 또한, 2025년 10.15 대책 이후 강화된 DSR 규제와 가계부채 관리 기조는 2026년에도 유지될 가능성이 높아 실수요자의 매수 여력을 지속적으로 제한합니다.상승 압력: 다만 2026년 하반기부터는 입주 물량이 거의 제로 수준이 되므로, 신축 아파트 품귀 현상이 현실화될 가능성은 있습니다. 3. 입지 비교: 중구 vs 동대구두 지역 모두 입지가 우수하지만, 보수적 관점에서는 이미 가격이 많이 오른 곳보다는 상대적으로 리스크를 더 고려해야 합니다.중구 (전통의 도심): 이미 신축 대단지 위주로 가격이 상당 부분 올라있어, 추가 상승 여력보다는 가격 조정 리스크를 더 고려해야 합니다.동대구 (신흥 교통 요지): 교통망이라는 확실한 호재는 있으나, 실거주 인프라(학군 등) 측면에서 아직은 미완성 단계로, 중구 대비 안정성 측면에서는 리스크가 존재합니다. 💡 실전 전략무리한 추가 투자를 지양하고, 현금 유동성을 확보하며 시장의 급매물을 주시하는 것이 현명합니다. 현재 보유 중인 물건이 상승했다 하더라도, 매수세가 약한 시점이라 거래가 쉽지 않을 수 있으니 매도 계획 시점을 신중하게 잡으십시오.2026년 대구는 미분양 해소라는 숙제가 남아있어, 급격한 상승보다는 관망과 보합세가 예상됩니다. 신중하게 시장 상황을 지켜보며 리스크 관리에 집중하시길 권장합니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 26년 울산부동산 전망이 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 울산 부동산 시장의 전망을 정리해드리겠습니다.1. 2026년 울산 시장 핵심 전망: "상저하고(上低下高)의 흐름"결론부터 말씀드리면, 상반기까지는 미분양 해소와 규제 적응기로 보합세를 유지하다가, 하반기부터 신규 공급 부족이 가시화되며 '남구 신축'을 중심으로 반등할 가능성이 높습니다.2. 상승 요인: 역대급 공급 부족신규 입주 물량 급감: 2026년 울산의 입주 예정 물량은 적정 수요 대비 크게 부족한 상태입니다. 신축 희소성이 부각되며 전세가와 매매가를 동시에 밀어 올리는 동력이 됩니다.(부동산지인 공급물량체크)금리 인하 기조: 2026년은 글로벌 금리 인하 사이클이 국내 대출 금리에 실질적으로 반영되는 시기로, 매수 심리 회복에 긍정적인 영향을 줍니다.3. 하락 및 정체 요인: 미분양 리스크미분양 적체: 현재 울산의 미분양은 대부분 외곽 지역이나 고분양가 단지에 집중되어 있습니다. 이 물량이 해소되기 전까지는 시장 전반의 급격한 상승을 억제하는 '상단 저항' 역할을 할 것입니다.대출 규제 유지: 2025년 10.15 대책 이후 강화된 DSR 규제와 가계부채 관리 기조는 여전히 유효하여 실거주자의 매수 여력을 제한하고 있습니다.💡 부동산보스의 실전 전략양극화 심화: 전체가 오르기보다 남구(옥동·신정동)의 대장주와 입지 좋은 재개발 단지만 먼저 치고 나가는 양극화가 뚜렷해질 것입니다.내 집 마련 타이밍: 공급 부족의 효과가 본격화되기 전인 2026년 상반기, 미분양 할인 혜택이나 입지 좋은 급매물을 잡는 것이 가장 현명한 선택입니다.미분양은 '외곽'의 문제이고, 공급 부족은 '전체'의 문제입니다. 결국 하반기로 갈수록 신축의 힘이 강해지며 완만한 상승 곡선을 그릴 것으로 조심스럽게 예상해봅니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 울산에서 상급지 갈아타기허고 싶어오안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.울산에서 7억 원대 주택을 보유 중이시라면, 자산 가치를 한 단계 높이기 위한 상급지 갈아타기의 적기입니다. 현재 울산 시장 상황과 서울 투자와의 비교를 통해 정리해드리겠습니다.1. 울산 내 상급지 갈아타기 추천 (10억~11억 원대)울산에서 1.5배인 10억 원대로 진입하신다면, 울산의 '대장주' 입지를 선점하셔야 합니다. 2026년 현재 가장 유망한 곳은 다음과 같습니다.남구 신정동·옥동 라인: 울산 최고의 학군지와 인프라를 갖춘 부동의 1순위입니다. '문수로2차아이파크'나 '대공원한신휴플러스' 등 대장주 아파트의 평형을 넓히거나 입지가 더 좋은 단지로 이동하는 것을 추천합니다.남구 B-08 재개발 구역(신축 단지): 곧 입주를 앞두거나 입주 초기에 있는 남구의 대규모 브랜드 신축 단지들은 향후 10년 이상 울산의 시세를 리드할 것입니다.중구 우정혁신도시 대형 평형: 남구의 가격이 부담스럽다면, 쾌적한 주거 환경과 공공기관 배후 수요가 탄탄한 중구의 대형 평형으로 갈아타는 것도 실거주 만족도 면에서 훌륭한 선택입니다.2. 서울 투자 vs 울산 상급지, 무엇이 유리할까?"차라리 서울집을"이라는 고민은 매우 타당합니다. 하지만 취득 목적에 따라 전략이 달라져야 합니다.실거주가 우선이라면: 울산 상급지가 정답입니다. 서울 10억 원대 아파트는 현재 규제지역(강남3구, 용산) 외곽이나 연식이 오래된 단지에 그칠 가능성이 높습니다. 울산 상급지 대장주는 해당 지역의 수요를 독점하므로 하락기에도 방어력이 강합니다.투자 수익이 우선이라면: 서울 갈아타기가 유리합니다. 다만, 서울은 2025년 10.15 대책으로 규제지역(투기과열지구)이 확대되어 대출(LTV 50%)과 세제 규제가 매우 강력합니다. 울산 집을 팔고 서울로 갈 때 발생하는 취득세, 양도세, 대출 제한을 견딜 수 있는지 먼저 계산하셔야 합니다.3. 부동산보스의 실전 전략울산 대장주 선점: 울산은 '남구 신축'이라는 확실한 기준이 있습니다. 7억 대 주택을 매도하고 대출을 활용해 남구 옥동·신정동의 10억 대 신축/준신축으로 가는 것이 2026년 현재 가장 승률 높은 갈아타기입니다.서울 원정 투자: 만약 서울로 가신다면 실거주를 포기하고 '몸테크'를 하거나 갭투자를 해야 하는데, 현재 서울의 높은 전세가율을 활용하더라도 추가 자금이 상당할 것입니다.💡 실전 한마디"지방의 왕이 될 것인가, 서울의 변방이 될 것인가의 문제입니다." 울산에서 10억 대 주택은 누구나 살고 싶어 하는 최상급지입니다. 자산의 안정성과 실거주를 고려한다면 울산 남구 핵심지 대단지로의 갈아타기를 추천드리지만, 투자목적이시면 수도권 규제지역이 아닌지역 즉 정부에서 준 답안지를 보고.... 신중하게 검토하시면 될것 같습니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 울산 남구 c03어떻게 생각하세요??안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.울산 재개발의 최대어 중 하나인 남구 B-08(남구 C-03 포함 주변 구역) 관련하여 긴 호흡으로 보신다면 충분히 승산 있는 투자라고 판단됩니다. 2026년 현재 울산 부동산 시장과 재개발 진행 상황을 바탕으로 전망을 정리해 드리겠습니다.1. 15년 안에 완공 및 입주가 가능할까요?15년 안에는 충분히 입주까지 가능하지 않을까 개인적인 생각입니다.현재 단계: 울산 남구 C-03(B-08 구역 등 포함) 일대는 현재 조합 설립 및 사업시행인가 단계를 거치며 속도를 조절하고 있습니다. 통상 재개발이 조합 설립부터 입주까지 10~12년 정도 소요되는 점을 고려하면, 15년이라는 기간은 매우 현실적이고 여유 있는 계획입니다.변수: 다만 공사비 인상으로 인한 조합원 분담금 갈등이나 시공사와의 협상 과정에서 몇년의 지연은 발생할 수 있으나, 입지적 상징성 때문에 사업 자체가 무산될 가능성은 매우 낮을것 같습니다.2. 울산 남구 C-03(B-08)의 입지적 가치울산의 중심: 남구는 울산에서 주거 선호도가 가장 높은 지역입니다. 인근의 남구 B-07, B-08 구역과 연계되어 향후 이 일대가 대규모 신축 브랜드 타운으로 변모하게 됩니다.인프라 및 학군: 울산 최고의 학군지와 인프라를 공유하고 있어, 완공 시 울산의 대장주 아파트 자리를 다툴 입지입니다.3. 향후 투자 전망 및 주의사항프리미엄 형성: 재개발은 '관리처분인가'와 '이주 및 철거' 단계에서 가격이 크게 점프합니다. 15년을 묵히신다면 인플레이션에 따른 자산 가치 상승분과 신축 프리미엄을 받을 가능성이 있습니다.자금 계획: 긴 시간을 버텨야 하므로 보유세(재산세) 및 대출 이자 부담이 없는 수준에서 관리하는 것이 중요합니다. 재개발은 '시간과의 싸움'에서 이기는 사람이 수익을 독점합니다.💡 부동산보스의 실전 조언조합 소식 경청: 조합원 단톡방이나 카페를 통해 사업 진행 단계를 꾸준히 모니터링하십시오.공사비 이슈 체크: 최근 건설 시장의 화두인 '공사비 증액' 문제가 본인의 구역에서 어떻게 해결되는지 지켜보시는 것이 2026년 현재 가장 중요한 체크포인트입니다.경제 / 부동산26.01.0300
- 비규제지역(공공택지-분양가상한제) 당첨 후 포기로 10년 재당첨제한. 청약 가능할까요...?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.현재 청약 제도와 질문자님의 상황을 바탕으로 10년 재당첨 제한 기간 중 가능한 청약 범위를 정리해 드리겠습니다.결론부터 말씀드리면, 재당첨 제한은 '어디에' 신청하느냐와 '어떤 방식'으로 신청하느냐에 따라 가능 여부가 완전히 갈립니다.1. 공공분양 신청 가능 여부결론: 원칙적으로 불가능합니다.사유: 공공분양(뉴:홈 등 포함)은 주택법상 재당첨 제한을 가장 엄격하게 적용받는 영역입니다. 분양가 상한제 적용 주택에 당첨된 이력이 있다면, 재당첨 제한 기간(10년) 동안은 모든 공공분양주택의 당첨이 제한됩니다.2. 민간분양 특별공급 (신생아, 신혼부부 등)결론: 규제지역 여부에 따라 다르며, 사실상 매우 제한적입니다.규제지역 (강남3구, 용산 및 2025년 10.15 대책 지정 지역): 불가능합니다. 규제지역 내 민간분양은 일반공급뿐만 아니라 모든 특별공급에서 재당첨 제한이 적용됩니다.비규제지역: 가능합니다. 비규제지역에서 공급하는 민간분양(민간택지)의 경우, 재당첨 제한 기간 중이라도 청약 신청 및 당첨이 가능합니다. 단, 과거에 특별공급으로 이미 당첨된 이력이 있다면 평생 1회만 가능한 특별공급 자격 자체가 소멸되어 신청할 수 없습니다.3. 규제지역 및 택지 유형별 핵심 정리2026년 청약 시장에서 재당첨 제한자가 꼭 알아야 할 기준입니다.규제지역(투기과열지구 등): 모든 청약 불가 (민간/공공, 일반/특공 전체 제한)비규제지역 내 공공택지(분상제): 불가능 (공공택지 물량은 비규제지역이라도 재당첨 제한을 적용함)비규제지역 내 민간택지: 가능 (일반공급 및 특공 당첨 이력 없을 시 특공도 가능)4. 재당첨 제한 중에도 노려볼 수 있는 틈새무순위 청약 (줍줍): 임의공급(무순위) 물량은 재당첨 제한과 상관없이 신청 가능한 경우가 많습니다. 다만, 규제지역 내 사후 무순위는 제한될 수 있으니 공고문을 확인해야 합니다.오피스텔 및 민간임대: 청약통장을 사용하지 않는 오피스텔이나 장기일반 민간임대주택은 재당첨 제한의 영향을 받지 않습니다.💡 부동산보스의 실전 조언"재당첨 제한 10년은 매우 긴 시간입니다." 질문자님은 2026년 현재 비규제지역의 민간택지 아파트나 무순위 청약을 집중적으로 공략하셔야 합니다. 특히 신생아 특공 등 본인의 자격이 유리한 항목이 있다면, 반드시 비규제지역 민간분양 공고를 수시로 체크하여 기회를 잡으시길 권장합니다.청약홈(Apply Home)의 '마이페이지'에서 본인의 정확한 재당첨 제한 종료일을 다시 한번 확인하고 움직이십시오경제 / 부동산26.01.0300
- 공인중개사 손해배상청구 궁금합니다.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 새해부터 전세보증금 문제로 많이 불안하실 상황으로 보입니다. 말씀해주신 사안은 공인중개사의 중요사항 설명의무 위반 및 허위 기재가 강하게 의심되는 케이스라, 민·형사 모두 적극 검토해 볼 여지가 있습니다.1. 공인중개사·공제조합 상대로 손해배상 (민사)최근 판례는 공인중개사가 보증보험 가입 가능 여부, 선순위 권리관계를 제대로 확인·설명하지 않은 경우, 일정 부분 책임을 인정하는 사례가 적지 않습니다.특히 계약서 중요사항란에 ‘보증보험 가입’으로 체크해 두었는데 실제로는 불가능하거나 허위였다면, 이는 중개사가 확인·설명의무를 해태한 강력한 증거가 될 수 있습니다.다만 손해배상 비율은 사건별로 달라 40~60% 내외로 인정된 판결도 있지만, 구체 비율은 재판에서 개별적으로 판단된다고 보는 것이 안전합니다.공인중개사 개인에게 재산이 부족해도, 공제조합(공제금)을 통해 일정 한도 내에서 보전을 받을 수 있습니다.최근에는 전세사기 사건 증가로 공제제도·보상 한도를 강화하는 방향의 논의와 개선이 이어지고 있습니다고 보는 것이 현실적인 표현입니다.2. 형사 고소 – 공인중개사법 위반·사기죄 검토공인중개사법은 보증보험 가입 여부, 선순위 권리 등 거래상 중요사항을 거짓으로 설명하거나 누락하는 행위를 금지하고 있고, 위반 시 자격 정지·취소 및 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.만약 임대인과 공인중개사가 보증보험 가입이 불가능한 상황임을 알면서도 ‘가능하다·이미 가입된 것처럼’ 설명했다면,기망행위와 고의를 전제로 사기죄 성립 가능성을 충분히 검토해 볼 수 있습니다.특히 이전 세입자의 허위 가입, 공동담보 과다 등 문제를 중개사가 사전에 인지하고 있었음에도 숨겼다면, 사기 혐의 입증에 유리한 정황이 됩니다.3. 실제 진행 절차 – 단계별 전략증거 수집계약서(보증보험 가입 체크 부분),문자·카톡·녹취록(“보증보험 무조건 된다”, “안전하다” 등 표현)보증기관(허그·SGI 등)으로부터 받은 “가입 불가/취소 통지” 서류를 확보하세요.내용증명 발송임대인·공인중개사 양쪽에 보증금 반환 요구 및 손해배상 책임 추궁 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.이때 “계약서상 보증보험 가입 표시가 허위이며, 이를 신뢰해 계약한 점”을 분명히 적어두면 이후 소송에서 중요한 근거가 됩니다.임차권등기명령 신청보증금을 못 받은 상태에서 이사를 해야 한다면, 임차권등기명령으로 대항력을 유지해야 합니다.관할 법원에 신청서를 내고,임대차계약서 사본(확정일자), 주민등록등본, 등기부등본, 해지 통보 내용증명 등을 함께 제출하는 방식입니다.민·형사 병행경찰서 또는 검찰청에 공인중개사법 위반 및 사기 혐의로 고소하면, 중개사 입장에서는 자격 문제까지 걸려 압박이 커집니다.합의가 이루어지지 않으면 민사소송으로 손해배상 판결을 받은 후, 공제조합에 공제금 청구 절차를 진행하는 순서를 많이 택합니다.4. 부동산 실무 관점 조언공동담보 과다·시세 대비 높은 전세가인 상태에서 보증보험 허위 기재까지 겹친 경우,경매 시 보증금 전액 회수가 어렵게 나오는 사례가 실제로 많습니다.이럴수록 “중개사의 확인·설명의무 위반”을 주요 공격 포인트로 삼는 것이 전략적으로 중요합니다.가능하면 전세·부동산 전문 변호사와 상의해1. 소장·고소장 문구를 정교하게 다듬고2. 공인중개사법 위반 조항,3. 허위 기재 부분을 구체적으로 적시하시는 것을 권합니다.***최종 정리***계약서에 보증보험 가입이 허위로 기재되어 있고, 이를 신뢰해 전세 계약을 체결했다면,공인중개사의 설명의무 위반에 따른 손해배상 청구 가능성은 상당히 높은 편입니다.책임 비율은 사건마다 다르지만, 임차인 손해의 일부(예: 40~60% 수준)를 인정한 판례도 다수 존재합니다.형사로는 공인중개사법 위반 및 사기 혐의를 함께 검토할 수 있고, 민·형사를 병행하면서 공제조합 공제금까지 염두에 두는 전략이 유효합니다.이사 일정이 급하면 임차권등기명령으로 권리를 묶어두고, 전문 변호사와 함께 중개사의 과실과 허위 기재 부분을 집중적으로 입증해 가는 쪽이 현실적으로 가장 안전한 방향입니다.경제 / 부동산26.01.0300