답변 내역
- 가계약금을 일부라도 받을수있도록 도와줘.안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.중개대상물의 중요 하자인 일조·조망 제한을 고지받지 못한 경우, 이는 공인중개사법상 확인·설명의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이로 인해 계약 의사결정에 중대한 영향을 받았다면, 가계약금 반환 또는 손해배상 청구를 주장할 수 있습니다.단, 매수인이 이미 하자를 인지했거나 과실로 알지 못한 경우에는 책임이 제한될 수 있습니다.먼저 중개사에게 설명의무 위반을 근거로 협의를 시도하시고, 협의가 어렵다면 소비자원 분쟁조정이나 소액사건심판을 검토하십시오. 다만 단순 변심으로 보일 경우 반환이 어려울 수 있으므로, 불투명 유리 등으로 현장에서 즉시 확인이 불가능했고 중개사가 이를 설명하지 않았다는 점을 강조하는 것이 중요합니다.반드시 중개대상물 확인설명서에 해당 내용이 누락되었는지부터 확인하시기 바랍니다.경제 / 부동산2일 전00
- 신혼희망타운 한부모 당첨 후 혼인신고시 부적격 여부안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.신혼희망타운 한부모 가족 전형으로 당첨된 후 입주 전 혼인신고를 하더라도, 최초 입주자 모집공고일 당시의 자격을 유지하고 있다면 당첨 지위는 유지되므로 부적격 처리가 되지 않습니다.1. 당첨 자격 유지 판단 기준 시점대한민국 공공분양의 자격 심사는 '입주자 모집공고일' 현재를 기준으로 합니다. 여자친구분께서 공고일 당시에 배우자가 없는 한부모 가족(태아 포함)으로서 자격 요건(소득, 자산 등)을 충족하여 당첨되었다면, 그 이후의 신분 변화는 원칙적으로 당첨 취소 사유가 아닙니다.2. 혼인신고와 부적격 여부주택공급에 관한 규칙에 따라, 당첨된 이후에 혼인을 하여 세대 구성원이 변경되는 것은 단순 신분 변동으로 간주합니다.적격 유지: 한부모 전형은 모집공고일 당시에만 한부모 자격을 갖추면 됩니다. 당첨 이후 결혼을 하여 가정을 꾸리는 것은 오히려 정부의 출산 및 혼인 장려 정책에 부합하므로 이를 규제하지 않습니다.주의사항: 다만, 당첨된 주택의 입주 시점까지는 '무주택 세대 구성원' 자격을 유지해야 합니다. 만약 질문자님(남편 예정자)이 이미 주택을 소유하고 있다면, 혼인신고 시 세대원 전원이 무주택이어야 한다는 규정에 저촉되어 문제가 생길 수 있으므로 질문자님의 주택 소유 여부를 반드시 체크하십시오.3. 실무적 조언여자친구분이 출산 후 혼인신고와 출생신고를 동시에 진행하더라도 당첨에는 지장이 없습니다. 오히려 향후 대출 심사(신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지 등) 시 가구원 수 증가나 신혼부부 자격 활용 면에서 유리할 수 있습니다.다만, 당첨된 공고문의 상세 유의사항에 '입주 시까지 자격을 유지해야 한다'는 문구 중 '한부모' 지위 자체가 아닌 '무주택 및 소득/자산 기준'을 의미하는 것인지 다시 한번 확인하시기 바랍니다. 대부분의 경우 신분 변동은 허용되나, 세대 합가로 인해 가구 소득이나 자산이 기준치를 초과하는 시점에 대해서는 공고별로 확인이 필요합니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 20대 지방거주 청년 주택청약적금 고민안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.익산과 전주 지역에서 1억 원 초반대 아파트를 목표로 80% 대출을 계획 중이신 젊은 투자자분의 전략은 레버리지를 활용한 자산 선점 측면에서 매우 합리적인 접근입니다.1. 청약통장 활용 및 수정 전략 (청년 주택드림 청약통장)가장 먼저 하셔야 할 일은 기존 청약통장을 '청년 주택드림 청약통장'으로 전환하는 것입니다. 27세 무주택자이시므로 자격 요건(연 소득 5,000만 원 이하)만 충족한다면 반드시 전환하시기 바랍니다.전환의 이점: 기존에 납입한 회차와 원금은 그대로 인정되면서, 전환 후 납입분에 대해 최대 연 4.5%의 고금리 혜택을 받을 수 있습니다.납입 전략: 현재 방치 중이라면 매월 20만 원~50만 원 수준으로 증액하여 꾸준히 납입하세요. 청약 통장은 해지하는 순간 그동안 쌓아온 '시간의 가치(가점 및 순위)'가 소멸되므로 절대 해지하지 마십시오.2. 대출 이율 할인 혜택 (디딤돌 대출 연계)주택청약은 단순한 저축을 넘어 대출 금리를 낮춰주는 핵심 도구입니다.디딤돌 대출 우대금리: 정부 지원 상품인 디딤돌 대출 이용 시, 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라 연 0.3%p ~ 0.5%p의 우대금리를 적용받을 수 있습니다.청년 주택드림 대출: 만약 해당 통장으로 청약에 당첨될 경우, 최저 연 2.2%대의 저금리 대출을 최대 40년까지 이용할 수 있는 파격적인 혜택이 주어집니다.3. 청약통장(3.1~4.5%) vs CMA(2.05%) 비교수익률 측면에서 청약통장이 압도적으로 유리합니다.금리 차이: 전환 시 최대 4.5%, 일반형이라도 3.1%인 청약통장은 2.05% 수준인 CMA보다 실질 이익이 높습니다.세제 혜택: 연 소득 7,000만 원 이하 근로자라면 납입액의 40%를 소득공제 받을 수 있어 체감 수익률은 더욱 올라갑니다. 비상금이 아닌 '내 집 마련 목적'의 자금이라면 CMA보다 청약통장에 우선순위를 두는 것이 옳습니다.익산과 전주는 비규제 지역인 경우가 많아 생애최초 주택구입 시 LTV 80% 적용이 수월합니다. 다만, 대출 기간을 최대로 늘릴 경우 총 납부 이자가 상당하므로 디딤돌 대출의 우대금리 조건을 미리 맞춰두는 것이 수익률 극대화의 핵심입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 토지거래허가제에서 허가후 자금조달계획이 달라지면 어떻게 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자금조달계획이 변경되어도 실제 거래 대금을 정상적으로 지급했다면 허가 취소나 처벌 대상은 아닙니다.토지거래허가는 거주 의무 등 '이용 목적' 준수가 핵심이며, 자금 출처의 세부 항목 변경(예금 비중 확대 등) 자체가 허가 결격 사유는 아닙니다. 다만, 추후 구청이나 국세청의 자금조달계획서 실거래 조사 시, 제출한 증빙 자료와 실제 자금 흐름이 다를 경우 소명 요청을 받을 수 있습니다. 이때 통장 내역 등으로 자금 출처를 투명하게 증명할 수 있다면 법적으로 문제 되지 않습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.대출 항목이 신용대출로 변경될 경우, DSR 규제 등 대출 가능 여부를 금융권에 먼저 확인해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산2일 전5.01명 평가00
- 관리처분단계에서 현금청산시 재건축으로 시세와 가치가 올라와안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재건축 현금청산 시, 청산 금액은 사업 초기 시세가 아닌 '현금청산 사유가 발생한 시점'의 시가를 기준으로 산정됩니다.따라서 사업 초기 30억 원이었던 아파트가 관리처분계획인가 무렵 시세가 올라 40억 원이 되었다면, 감정평가 역시 그 시점의 상승한 시세와 재건축으로 인한 개발이익을 반영하여 진행됩니다. 재건축은 재개발과 달리 '개발이익'을 포함한 시가 보상이 원칙이기 때문입니다.다만, 감정평가액은 호가나 일시적 과열 시세보다는 인근 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하므로 실제 시장 가격과는 약간의 차이가 있을 수 있습니다.현금청산 금액에 이의가 있다면 *협의매도청구 소송* 과정을 통해 법원에서 지정한 감정평가사로부터 다시 평가를 받을 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 아파트 관리 소장 의 역활 은 어디 까지 인가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 관리소장은 공공주택관리법 제64조에 의거하여 단지의 운영, 관리, 유지, 보수를 총괄하는 책임자입니다.질문하신 대로 행정 업무(회계, 장기수선계획 수립)는 물론, 미화원·경비원 등 단지 내 종사자의 노무 관리 및 교육, 시설물 안전 점검까지 모두 관리소장의 업무 범위에 해당합니다. 즉, 입주자대표회의에서 결정한 사항을 집행하고 단지의 안전과 청결을 책임지는 실무 행정가입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- SH 임대주택 재계약에 관한 서류 제출 궁금증안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.등본상 형님이 전입되어 있는 상태에서 재계약 서류를 제출하셔도 무방하며, 오히려 그대로 제출하시는 것이 안전합니다.1. 세대 구성원 포함 여부 및 자격 심사SH 임대주택의 재계약 심사 시, 형제·자매는 원칙적으로 '세대구성원'에 포함되지 않습니다. 주택임대차보호법 및 공공주택 특별법상 세대원은 신청자 본인, 배우자, 직계존비속(부모, 자녀)으로 한정됩니다.따라서 형님이 등본에 '동거인' 혹은 '가족'으로 기재되어 있더라도, 형님의 소득이나 자산이 질문자님의 재계약 자격 심사(1인 가구 기준 소득 및 자산 등)에 합산되지 않습니다. 즉, 형님으로 인해 질문자님의 소득 기준이 초과되어 탈락할까 봐 걱정하실 필요는 없습니다.2. 무단 거주 및 전입 신고 문제임대주택에서 가족의 일시적 거주나 전입은 관례상 허용되는 범위입니다. 특히 형님이 수급자이시고 뇌출혈 환자라는 특수한 사정이 있다면, 이는 부양이나 간병을 위한 합가로 간주될 수 있어 SH 측에서 이를 문제 삼아 퇴거를 명령하거나 계약 위반으로 몰고 갈 가능성은 매우 낮습니다.3. 서류 제출 시 주의사항등본 그대로 제출: 서류를 조작하거나 일부러 형님을 빼고 발급받을 필요가 없습니다. 있는 그대로의 등본을 제출하십시오.소득/자산 동의서: 재계약 안내문에 '세대구성원 전원'의 동의서를 요구할 텐데, 이때 형님은 법적 세대원이 아니므로 보통 질문자님 본인(계약자) 것만 작성하면 됩니다. (형님이 세대원이 아니라는 점을 SH 담당자에게 확인하시면 더 명확합니다.)조금스럽게 조언드리자면, 형님이 수급자이시므로 형님의 주거 급여나 수급 자격 유지를 위해서라도 등본상 주소지가 정확해야 합니다. 질문자님의 재계약 심사에는 영향이 없으니 안심하고 서류를 준비하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.만약 SH에서 형님의 소득 증빙을 추가로 요구한다면, *형제·자매는 별도 세대로 간주된다는 규정*을 확인해 달라고 당당히 요청하십시오.경제 / 부동산2일 전5.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 묵시적 연장인데요 중간에 나가면 복비요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지를 통보할 경우, **중개보수(복비) 부담 의무는 임대인**에게 있습니다.현재 질문자님은 주택임대차보호법 제6조에 따른 **묵시적 갱신** 상태입니다. 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.하지만 동법 제6조의2에 따라 임차인은 **언제든지 임대인에게 계약해지를 통보**할 수 있는 권리를 가집니다. 통보 후 **3개월이 경과하면 법적 해지 효력**이 발생하여 계약이 정당하게 종료됩니다.국토교통부 유권해석과 판례에 따르면, 묵시적 갱신 중 계약이 해지되는 경우 임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 나간다고 하더라도 **중개보수는 원칙적으로 임대인이 부담**해야 합니다. 임대인은 어차피 계약 만료 시 지불해야 했을 비용을 조금 일찍 지불하는 것으로 간주되기 때문입니다.다만, 갑작스러운 퇴거로 인해 임대인이 새로운 세입자를 구하는 데 시간이 필요할 수 있으므로, **퇴거 희망일로부터 최소 3개월 전**에는 의사를 전달해야 보증금 반환 일정에 차질이 생기지 않습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 아파트 매매 잔금일에 매수인이 해야 할 것들과 걸리는 시간안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.잔금일에 해야 할 일 (추가 및 보완 사항)작성해주신 4가지 항목은 기본적으로 맞습니다. 다만 실무적으로 놓치면 번거로워지는 몇 가지를 추가해 드립니다.**첫째, 잔금 지급 및 장기수수선충당금 정산입니다.**단순히 매매대금 잔금만 보내는 것이 아니라, 매도인이 거주했다면 '관리비 예치금(선수관리비)'을 매도인에게 드려야 하고, 세입자가 살던 집이라면 세입자가 내왔던 '장기수수선충당금'을 매도인으로부터 정산받아야 합니다. 또한 은행 이체 한도가 잔금 액수만큼 증액되어 있는지 전날 반드시 확인해야 합니다.**둘째, 소유권 이전 등기 서류 수임입니다.**법무사가 현장에서 매도인의 등기권리증(집문서)과 인감증명서 등을 확인하고 수거해 갑니다. 이때 매수인은 법무사에게 위임장을 작성해주면 됩니다. 등기필증은 현장에서 바로 나오는 것이 아니라, 법무사가 등기소 업무를 처리한 후 약 1주일 뒤에 우편으로 받게 된다는 점을 참고하세요.**셋째, 시설물 인수인계 및 물품 수령입니다.**점검 외에도 현관 카드키, 음식물 쓰레기 카드, 커뮤니티 센터 카드, 주차 차단기 리모컨 등을 빠짐없이 받아야 합니다. 또한 에어컨이나 빌트인 가전이 있다면 리모컨과 사용 설명서도 함께 챙기시는 것이 좋습니다.**넷째, 각종 영수증 챙기기입니다.**중개수수료와 법무사 수수료를 입금한 뒤에는 반드시 현금영수증을 요청하세요. 나중에 이 집을 팔 때 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있는 중요한 자료가 됩니다.2. 소요 시간 (일반적인 기준)모든 절차가 순조롭게 진행된다는 가정하에 **보통 1시간에서 1시간 30분 정도** 소요됩니다.**초반 30분**은 비워진 집의 상태를 최종 점검하고, 관리비와 도시가스 등 각종 공과금 영수증을 확인하는 시간입니다. 짐이 다 빠진 상태에서 벽지 곰팡이나 누수 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.**중반 30분**은 부동산 사무실에 모여 법무사와 함께 서류를 검토하는 시간입니다. 매도인과 매수인의 인적 사항이 일치하는지, 대출 실행이 정상적으로 되는지 확인합니다. 대출금이 나오는 시간이 약 10~20분 정도 소요될 수 있습니다.**후반 30분**은 실제로 돈을 이체하고 영수증을 교환하며 마무리하는 시간입니다. 잔금 입금이 확인되면 매도인으로부터 열쇠와 각종 카드를 수령하고 헤어지게 됩니다.만약 매도인의 이삿짐이 늦게 빠지거나, 은행 전산 처리가 지연될 경우에는 2~3시간까지 길어질 수도 있으므로 잔금일 당일에는 가급적 여유 있게 일정을 비워두시는 것이 좋습니다.**결론적으로**, 큰 변수가 없다면 점심시간 전후로 모든 일처리가 끝납니다. 혹시 잔금 당일에 인테리어 공사가 바로 시작되거나 이삿짐이 들어오나요? 상황에 따라 시간을 더 단축해야 할 수도 있으니 일정을 체크해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산2일 전00
- 부동산 전세계약 관련 질문(종이 -> 전자계약 변경)안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.8월 만기가 되어 나가는 상황이라면, 앞서 말씀드린 '중도 퇴거(계약 위반)'와는 법적 성격이 조금 달라집니다. **만기 퇴거 시 실무적인 청소비 부담 원칙**을 다시 정밀하게 검토해 드립니다.### 1. 실무적 핵심: "입주 청소"는 집주인 의무가 아닙니다많은 세입자가 당연하게 요구하기도 하지만, 법적으로 임대인이 새로운 세입자를 위해 **수십만 원 상당의 전문 업체 '입주 청소'를 해줘야 할 의무는 없습니다.*** **집주인의 의무:** 세입자가 거주할 수 있는 상태로 집을 인도하는 것입니다. (기능적 하자 없음)* **세입자의 의무:** 살던 집을 비울 때 짐을 다 빼고, 바닥을 쓸고 닦는 등 기본적인 **'퇴거 청소'**를 마쳐야 합니다. (원상회복 의무)### 2. 8월 만기 시 누구의 돈으로 청소하나?실무에서는 보통 다음과 같이 처리합니다.* **기존 세입자:** 짐을 다 뺀 후 쓰레기 방치 없이 바닥 청소를 완료해야 합니다. 만약 집이 지나치게 더럽다면(주방 기름때, 화장실 곰팡이 등) 임대인은 보증금에서 **'퇴거 청소비'**를 공제할 수 있습니다.* **새로운 세입자:** 본인의 위생 기준에 맞춰 더 깨끗이 살고 싶다면, **본인 비용으로 '입주 청소'**를 하고 들어오는 것이 일반적입니다.* **임대인(질문자님):** 공실 기간이 길어져 먼지가 쌓였거나, 집이 너무 안 나가서 서비스 차원에서 해주는 것이 아니라면 **원칙적으로 비용을 지불할 필요가 없습니다.**### 3. 분쟁을 피하기 위한 실무 가이드8월에 집을 비워줄 때 다음 두 가지만 확실히 하시면 됩니다.1. **현 세입자에게 미리 고지:** "8월에 나갈 때 다음 사람이 바로 들어올 수 있도록 **기본적인 청소와 쓰레기 수거**를 확실히 해달라. 상태가 불량하면 청소비를 공제할 수밖에 없다"고 전달하세요.2. **새 세입자와의 계약 시:** "입주 청소는 임차인 부담으로 한다"는 내용을 구두나 특약으로 명시하는 것이 가장 깔끔합니다. 최근 신축이나 관리 잘 된 아파트는 대부분 **새 세입자가 자기 돈으로 청소하고 들어오는 것이 대세**입니다.만기 퇴거의 경우, **질문자님이 청소를 해줄 법적 의무는 전혀 없습니다.** 기존 세입자가 깨끗이 치우고 나가게끔 독려하시고, 새로 들어올 분에게는 "집 상태가 좋으니 입주 청소는 직접 하시면 된다"고 안내하시는 것이 실무적으로 가장 올바른 대응입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00