경제
가끔믿음직한사슴벌레
오피스텔이 양도세 중과나 취득세 계산 시 다주택자 불이익을 받게 되는 기준이 궁금합니다.
현재 아파트 2채와 주거용 오피스텔 1채를 보유중이라면 오피스텔이 주택법상 주택 수에 포함되어 양도세 중과나 취득세 계산 시 다주택자 불이익을 받게 되는 기준이 무엇인지 그리고 지금 시점에서 오피스텔을 먼저 정리하는게 나을지 질문드립니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
실제 주거용으로 쓰면 무조건 주택수에 포함이 되고 2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔 중 시가표준액이 1억원초과인 경우만 다른주택을 살 때 주택 수에 포함이 됩니다. 주택수가 많을수록 향후 규제지역 주택 매수나 보유시 종부세 및 취득세 중과 대상이 될 확률이 높으며 무주택 자격 유지가 불가능하여 공공임대나 일반 청약시 불리해 집니다. 오피스텔은 아파트에 비해 시세차익이 적고 주택 수만 차지하느 경우가 많으니 수익률이 가장 낮은 오피스텔부터 정리하여 주택수를 줄이는 것이 좋습니다.
채택된 답변안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
현재 다주택 중과가 한시 유예 상태라면
유예 기간 내 매도 시 기본세율이 적용됩니다
이 경우 오피스텔이 주택으로 잡히더라도
중과 부담은 줄어듭니다
3주택 상태 유지 시에는 조정지역 주택 매도시 중과 가능성이 높습니다
장기보유특별공제 배제 가능성,세율 20~30% 가산 가능,이 경우라면 주택 수를 줄여 2주택 상태로 만드는 전략이 유리할 수 있습니다
아파트 2채 보유 중이라면 3주택 리스크는 관리하는 게 안전합니다
특히 향후 조정지역 매도 계획이 있다면
중과 유예 종료 이후 매도 가능성이 있다면
오피스텔 정리가 전략적으로 유리할 수 있습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
아파트 2채 + 주거용 오피스텔 1채 보유 시 주거용 오피스텔은 주택법상 주택으로 간주되어 총 3주택자로 분류됩니다. 이로 인해 양도세 중과 및 취득세 다주택자 불이익이 적용됩니다.
시세 차익이 적은 오피스텔을 먼저 매도하시는 것이 좀 더 이득이 되리라 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 오피스텔 주택 수 산정 기준
오피스텔은 원칙적으로 '업무시설'로 분류되지만, 실제로 어떻게 사용하느냐에 따라 세금 처리 방식이 달라집니다.
- 취득세의 경우, 오피스텔을 구입할 때는 건축물대장에 등재된 용도(업무시설) 기준으로 4.6%의 단일 세율이 적용됩니다. 이때는 주택 수와는 별개로 계산됩니다.
- 하지만 다른 주택을 추가로 살 때, 기존에 보유한 오피스텔이 '시가표준액 1억 원 초과'이면서 실제로 주거용으로 사용돼 재산세가 부과되고 있다면, 이 오피스텔도 주택 수에 포함되어 추가 주택 취득에 따른 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.
- 양도소득세는 ‘실질과세 원칙’에 따라, 등기상 용도와 관계없이 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함됩니다.
예를 들어, 아파트 2채에 주거용 오피스텔 1채를 보유했다면, 양도세 계산 시 3주택자로 분류됩니다. 다만, 최근 양도세 중과 유예 조치가 시행 중인지 반드시 확인해야 합니다.
2. 다주택자 불이익 기준 (3주택 vs 2주택)
- 양도세: 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면 아파트 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 없고, 장기보유특별공제 역시 불리하게 적용될 수 있습니다.
- 종합부동산세: 1인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 공제액을 넘으면 과세 대상이 되고, 3주택 이상일 경우 세율이 더 높게 적용됩니다.
3. 오피스텔을 먼저 처분하는 게 나을까?
핵심은 매도 순서와 전략입니다.
- 시세차익을 먼저 확인하세요. 오피스텔은 아파트보다 가격 상승폭이 적은 경우가 많아, 먼저 매도해 주택 수를 줄이는 방식이 유리한 경우가 많습니다.
- 비과세 전략을 생각한다면, 오피스텔을 먼저 팔거나 다시 업무용으로 전환(전입신고 말소 등)해서 2주택 상태를 만든 뒤, 남은 아파트 중 한 채를 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 매도하는 방식이 절세에 도움이 됩니다.
- 기준시가도 중요합니다. 오피스텔의 기준시가가 1억 원 이하라면 취득세 계산에서 주택 수에서 빠지는 등 예외가 있으니 먼저 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
정부의 비아파트 활성화 방안에 의해서 오피스텔 및 빌라의 경우 전용면적 60m2이하 수도권 6억 및 지방의 경우 3억 이하일 경우 2027년12월 31일 까지 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 계산 시 주택수에서 제외를 시켜주는 특례가 있습니다. 그 부분 체크를 해보시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
오피스텔이 주거용으로 되어 있거나 실질적으로 주거용으로 사용중이라면 주택으로 분류되어 1세대 3주택이되어 주택이 조정대상지역에 위치한 경우라면 5월 9일이후에는 양도시에 중과대상이 될 수 있습니다. 한채를 먼저 정리하시는 경우 어느 주택을 먼저 매도할지는 인터넷에서 양도소득세 계산기 등을 통해 계산해서 비교해보고 결정하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
오피스텔은 취득 시점과 양도 시점에 따라 주택 수 산정 기준이 달라지며, 현재 3주택자(아파트 2 + 오피스텔 1) 상황에서는 세무상 우선순위를 명확히 하는 것이 자산 방어의 핵심입니다.
질문하신 내용에 대해 현재 법령과 시장 상황을 바탕으로 정리해 드리겠습니다.
1. 취득세 계산 시 주택 수 포함 기준
취득세에서 오피스텔이 주택 수에 포함되어 다음 주택 취득 시 중과세율을 적용받게 되는 기준은 취득 시점입니다.
2020년 8월 12일 이후 취득분: 주거용으로 재산세가 과세되고 있다면 주택 수에 포함됩니다. 다만, 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔은 취득세 산정 시 주택 수에서 제외됩니다.
2020년 8월 11일 이전 취득분: 주거용 여부와 상관없이 취득세 계산 시 주택 수에 포함되지 않습니다.
2. 양도세 중과 및 주택 수 산정 기준
양도세는 '실질과세 원칙'을 따릅니다. 공부상(서류상) 용도가 무엇이든 실제 주거용으로 사용하고 있다면 무조건 주택 수에 포함됩니다.
3주택자 판정: 아파트 2채와 주거용 오피스텔 1채를 보유 중이라면 양도세 계산 시 귀하는 3주택자입니다.
중과 유예 상황: 현재 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 시행 중이나, 2026년 5월 9일 이후 유예가 종료될 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 30%p가 가산되는 중과세율이 적용될 수 있어 주의가 필요합니다.
3. 오피스텔을 먼저 정리해야 할까?
전문적인 자금 운용 관점에서는 오피스텔을 먼저 정리하는 시나리오가 유리할 가능성이 높습니다.
매매차익의 크기 비교: 통상 오피스텔은 아파트에 비해 가격 상승 폭이 작습니다. 차익이 적은 오피스텔을 먼저 매도하여 주택 수를 줄인 뒤, 나머지 아파트에 대해 비과세나 일반과세를 받는 것이 세금 총액을 줄이는 정석입니다.
장기 보유 혜택: 아파트의 경우 장기보유특별공제 혜택이 크지만, 오피스텔은 상대적으로 그 혜택이 적습니다. 따라서 무거운 세금이 붙는 아파트를 최후에 매도하는 포트폴리오가 권장됩니다.
현재 보유하신 오피스텔의 취득 시점과 시가표준액, 그리고 아파트의 조정대상지역 여부를 대조하여 최종 매도 순서를 확정하시기 바랍니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
양도세 중과 유예 종료 시점이 다가오고 있으므로, 2026년 5월 이전에 오피스텔 매도를 완료하여 3주택 리스크를 사전에 차단하는 것이 현명한 다음 단계 행동입니다.