답변 내역
- 토지거래허가제에서 허가후 자금조달계획이 달라지면 어떻게 되나요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.자금조달계획이 변경되어도 실제 거래 대금을 정상적으로 지급했다면 허가 취소나 처벌 대상은 아닙니다.토지거래허가는 거주 의무 등 '이용 목적' 준수가 핵심이며, 자금 출처의 세부 항목 변경(예금 비중 확대 등) 자체가 허가 결격 사유는 아닙니다. 다만, 추후 구청이나 국세청의 자금조달계획서 실거래 조사 시, 제출한 증빙 자료와 실제 자금 흐름이 다를 경우 소명 요청을 받을 수 있습니다. 이때 통장 내역 등으로 자금 출처를 투명하게 증명할 수 있다면 법적으로 문제 되지 않습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.대출 항목이 신용대출로 변경될 경우, DSR 규제 등 대출 가능 여부를 금융권에 먼저 확인해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산2일 전5.01명 평가00
- 관리처분단계에서 현금청산시 재건축으로 시세와 가치가 올라와안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.재건축 현금청산 시, 청산 금액은 사업 초기 시세가 아닌 '현금청산 사유가 발생한 시점'의 시가를 기준으로 산정됩니다.따라서 사업 초기 30억 원이었던 아파트가 관리처분계획인가 무렵 시세가 올라 40억 원이 되었다면, 감정평가 역시 그 시점의 상승한 시세와 재건축으로 인한 개발이익을 반영하여 진행됩니다. 재건축은 재개발과 달리 '개발이익'을 포함한 시가 보상이 원칙이기 때문입니다.다만, 감정평가액은 호가나 일시적 과열 시세보다는 인근 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하므로 실제 시장 가격과는 약간의 차이가 있을 수 있습니다.현금청산 금액에 이의가 있다면 *협의매도청구 소송* 과정을 통해 법원에서 지정한 감정평가사로부터 다시 평가를 받을 수 있습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 아파트 관리 소장 의 역활 은 어디 까지 인가요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.아파트 관리소장은 공공주택관리법 제64조에 의거하여 단지의 운영, 관리, 유지, 보수를 총괄하는 책임자입니다.질문하신 대로 행정 업무(회계, 장기수선계획 수립)는 물론, 미화원·경비원 등 단지 내 종사자의 노무 관리 및 교육, 시설물 안전 점검까지 모두 관리소장의 업무 범위에 해당합니다. 즉, 입주자대표회의에서 결정한 사항을 집행하고 단지의 안전과 청결을 책임지는 실무 행정가입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- SH 임대주택 재계약에 관한 서류 제출 궁금증안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.등본상 형님이 전입되어 있는 상태에서 재계약 서류를 제출하셔도 무방하며, 오히려 그대로 제출하시는 것이 안전합니다.1. 세대 구성원 포함 여부 및 자격 심사SH 임대주택의 재계약 심사 시, 형제·자매는 원칙적으로 '세대구성원'에 포함되지 않습니다. 주택임대차보호법 및 공공주택 특별법상 세대원은 신청자 본인, 배우자, 직계존비속(부모, 자녀)으로 한정됩니다.따라서 형님이 등본에 '동거인' 혹은 '가족'으로 기재되어 있더라도, 형님의 소득이나 자산이 질문자님의 재계약 자격 심사(1인 가구 기준 소득 및 자산 등)에 합산되지 않습니다. 즉, 형님으로 인해 질문자님의 소득 기준이 초과되어 탈락할까 봐 걱정하실 필요는 없습니다.2. 무단 거주 및 전입 신고 문제임대주택에서 가족의 일시적 거주나 전입은 관례상 허용되는 범위입니다. 특히 형님이 수급자이시고 뇌출혈 환자라는 특수한 사정이 있다면, 이는 부양이나 간병을 위한 합가로 간주될 수 있어 SH 측에서 이를 문제 삼아 퇴거를 명령하거나 계약 위반으로 몰고 갈 가능성은 매우 낮습니다.3. 서류 제출 시 주의사항등본 그대로 제출: 서류를 조작하거나 일부러 형님을 빼고 발급받을 필요가 없습니다. 있는 그대로의 등본을 제출하십시오.소득/자산 동의서: 재계약 안내문에 '세대구성원 전원'의 동의서를 요구할 텐데, 이때 형님은 법적 세대원이 아니므로 보통 질문자님 본인(계약자) 것만 작성하면 됩니다. (형님이 세대원이 아니라는 점을 SH 담당자에게 확인하시면 더 명확합니다.)조금스럽게 조언드리자면, 형님이 수급자이시므로 형님의 주거 급여나 수급 자격 유지를 위해서라도 등본상 주소지가 정확해야 합니다. 질문자님의 재계약 심사에는 영향이 없으니 안심하고 서류를 준비하시기 바랍니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.만약 SH에서 형님의 소득 증빙을 추가로 요구한다면, *형제·자매는 별도 세대로 간주된다는 규정*을 확인해 달라고 당당히 요청하십시오.경제 / 부동산2일 전5.01명 평가10
- 고민해결 완료100
- 묵시적 연장인데요 중간에 나가면 복비요안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.묵시적 갱신 중 임차인이 계약 해지를 통보할 경우, **중개보수(복비) 부담 의무는 임대인**에게 있습니다.현재 질문자님은 주택임대차보호법 제6조에 따른 **묵시적 갱신** 상태입니다. 이 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며, 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.하지만 동법 제6조의2에 따라 임차인은 **언제든지 임대인에게 계약해지를 통보**할 수 있는 권리를 가집니다. 통보 후 **3개월이 경과하면 법적 해지 효력**이 발생하여 계약이 정당하게 종료됩니다.국토교통부 유권해석과 판례에 따르면, 묵시적 갱신 중 계약이 해지되는 경우 임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 나간다고 하더라도 **중개보수는 원칙적으로 임대인이 부담**해야 합니다. 임대인은 어차피 계약 만료 시 지불해야 했을 비용을 조금 일찍 지불하는 것으로 간주되기 때문입니다.다만, 갑작스러운 퇴거로 인해 임대인이 새로운 세입자를 구하는 데 시간이 필요할 수 있으므로, **퇴거 희망일로부터 최소 3개월 전**에는 의사를 전달해야 보증금 반환 일정에 차질이 생기지 않습니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 아파트 매매 잔금일에 매수인이 해야 할 것들과 걸리는 시간안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.잔금일에 해야 할 일 (추가 및 보완 사항)작성해주신 4가지 항목은 기본적으로 맞습니다. 다만 실무적으로 놓치면 번거로워지는 몇 가지를 추가해 드립니다.**첫째, 잔금 지급 및 장기수수선충당금 정산입니다.**단순히 매매대금 잔금만 보내는 것이 아니라, 매도인이 거주했다면 '관리비 예치금(선수관리비)'을 매도인에게 드려야 하고, 세입자가 살던 집이라면 세입자가 내왔던 '장기수수선충당금'을 매도인으로부터 정산받아야 합니다. 또한 은행 이체 한도가 잔금 액수만큼 증액되어 있는지 전날 반드시 확인해야 합니다.**둘째, 소유권 이전 등기 서류 수임입니다.**법무사가 현장에서 매도인의 등기권리증(집문서)과 인감증명서 등을 확인하고 수거해 갑니다. 이때 매수인은 법무사에게 위임장을 작성해주면 됩니다. 등기필증은 현장에서 바로 나오는 것이 아니라, 법무사가 등기소 업무를 처리한 후 약 1주일 뒤에 우편으로 받게 된다는 점을 참고하세요.**셋째, 시설물 인수인계 및 물품 수령입니다.**점검 외에도 현관 카드키, 음식물 쓰레기 카드, 커뮤니티 센터 카드, 주차 차단기 리모컨 등을 빠짐없이 받아야 합니다. 또한 에어컨이나 빌트인 가전이 있다면 리모컨과 사용 설명서도 함께 챙기시는 것이 좋습니다.**넷째, 각종 영수증 챙기기입니다.**중개수수료와 법무사 수수료를 입금한 뒤에는 반드시 현금영수증을 요청하세요. 나중에 이 집을 팔 때 필요경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있는 중요한 자료가 됩니다.2. 소요 시간 (일반적인 기준)모든 절차가 순조롭게 진행된다는 가정하에 **보통 1시간에서 1시간 30분 정도** 소요됩니다.**초반 30분**은 비워진 집의 상태를 최종 점검하고, 관리비와 도시가스 등 각종 공과금 영수증을 확인하는 시간입니다. 짐이 다 빠진 상태에서 벽지 곰팡이나 누수 여부를 다시 한번 확인해야 합니다.**중반 30분**은 부동산 사무실에 모여 법무사와 함께 서류를 검토하는 시간입니다. 매도인과 매수인의 인적 사항이 일치하는지, 대출 실행이 정상적으로 되는지 확인합니다. 대출금이 나오는 시간이 약 10~20분 정도 소요될 수 있습니다.**후반 30분**은 실제로 돈을 이체하고 영수증을 교환하며 마무리하는 시간입니다. 잔금 입금이 확인되면 매도인으로부터 열쇠와 각종 카드를 수령하고 헤어지게 됩니다.만약 매도인의 이삿짐이 늦게 빠지거나, 은행 전산 처리가 지연될 경우에는 2~3시간까지 길어질 수도 있으므로 잔금일 당일에는 가급적 여유 있게 일정을 비워두시는 것이 좋습니다.**결론적으로**, 큰 변수가 없다면 점심시간 전후로 모든 일처리가 끝납니다. 혹시 잔금 당일에 인테리어 공사가 바로 시작되거나 이삿짐이 들어오나요? 상황에 따라 시간을 더 단축해야 할 수도 있으니 일정을 체크해 보시기 바랍니다.경제 / 부동산2일 전00
- 부동산 전세계약 관련 질문(종이 -> 전자계약 변경)안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.8월 만기가 되어 나가는 상황이라면, 앞서 말씀드린 '중도 퇴거(계약 위반)'와는 법적 성격이 조금 달라집니다. **만기 퇴거 시 실무적인 청소비 부담 원칙**을 다시 정밀하게 검토해 드립니다.### 1. 실무적 핵심: "입주 청소"는 집주인 의무가 아닙니다많은 세입자가 당연하게 요구하기도 하지만, 법적으로 임대인이 새로운 세입자를 위해 **수십만 원 상당의 전문 업체 '입주 청소'를 해줘야 할 의무는 없습니다.*** **집주인의 의무:** 세입자가 거주할 수 있는 상태로 집을 인도하는 것입니다. (기능적 하자 없음)* **세입자의 의무:** 살던 집을 비울 때 짐을 다 빼고, 바닥을 쓸고 닦는 등 기본적인 **'퇴거 청소'**를 마쳐야 합니다. (원상회복 의무)### 2. 8월 만기 시 누구의 돈으로 청소하나?실무에서는 보통 다음과 같이 처리합니다.* **기존 세입자:** 짐을 다 뺀 후 쓰레기 방치 없이 바닥 청소를 완료해야 합니다. 만약 집이 지나치게 더럽다면(주방 기름때, 화장실 곰팡이 등) 임대인은 보증금에서 **'퇴거 청소비'**를 공제할 수 있습니다.* **새로운 세입자:** 본인의 위생 기준에 맞춰 더 깨끗이 살고 싶다면, **본인 비용으로 '입주 청소'**를 하고 들어오는 것이 일반적입니다.* **임대인(질문자님):** 공실 기간이 길어져 먼지가 쌓였거나, 집이 너무 안 나가서 서비스 차원에서 해주는 것이 아니라면 **원칙적으로 비용을 지불할 필요가 없습니다.**### 3. 분쟁을 피하기 위한 실무 가이드8월에 집을 비워줄 때 다음 두 가지만 확실히 하시면 됩니다.1. **현 세입자에게 미리 고지:** "8월에 나갈 때 다음 사람이 바로 들어올 수 있도록 **기본적인 청소와 쓰레기 수거**를 확실히 해달라. 상태가 불량하면 청소비를 공제할 수밖에 없다"고 전달하세요.2. **새 세입자와의 계약 시:** "입주 청소는 임차인 부담으로 한다"는 내용을 구두나 특약으로 명시하는 것이 가장 깔끔합니다. 최근 신축이나 관리 잘 된 아파트는 대부분 **새 세입자가 자기 돈으로 청소하고 들어오는 것이 대세**입니다.만기 퇴거의 경우, **질문자님이 청소를 해줄 법적 의무는 전혀 없습니다.** 기존 세입자가 깨끗이 치우고 나가게끔 독려하시고, 새로 들어올 분에게는 "집 상태가 좋으니 입주 청소는 직접 하시면 된다"고 안내하시는 것이 실무적으로 가장 올바른 대응입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.경제 / 부동산2일 전00
- 요즘같은 때에 아파트를 매매하는것 괜찮을까요?안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.2026년 현재 서울 부동산 시장은 **토지거래허가구역(토허제) 확대**와 **공급 절벽**이라는 두 가지 변수가 맞물리며 '똘똘한 한 채'로의 쏠림이 그 어느 때보다 심화된 상태입니다. 신혼부부로서의 자산 증식과 실거주 안정성을 고려할 때, 몇 가지 핵심 포인트를 짚어드립니다.### 1. 매수 vs 관망: 지금이 적기인가?현실적으로 **'공급 부족'** 측면에서 보면 매수 우위의 시장입니다. 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 약 **50% 급감**한 상태로, 신축 희소성이 가격을 지지하고 있습니다.* **상승 요인**: 인허가 및 착공 감소로 인한 2~3년 뒤의 공급 부족 가시화, 전세가 상승에 따른 매매가 밀어올리기.* **리스크 요인**: 대출 규제(DSR 관리) 강화와 세계 경제의 불확실성(금리 변동 등).> **조언**: 아이가 생기기 전인 지금이 자산을 재편하기 가장 좋은 시기입니다. 빌라는 하락기에는 가장 먼저 떨어지고 회복기에는 가장 늦게 오르는 특성이 있습니다. 자산 증식이 목적이라면 **상승 동력이 큰 아파트**로 갈아타는 방향성은 옳습니다.### 2. 서울 빌라 매도 전략현재 거주 중인 빌라가 재개발 가능성이 있는 구역이 아니라면, 아파트 가격이 더 오르기 전에 매도하는 것이 유리합니다. 2026년 시장은 **초양극화**가 특징이라, 입지가 애매한 빌라는 환금성이 더욱 떨어질 수 있습니다. 매도 자금과 대출 가능 금액을 합산해 가용 자산을 명확히 계산해 보십시오.### 3. 서울 고집 vs 경기권 이동서울 내 매물이 비싸고 토허제로 인해 실거주 의무 등 제약이 많다면, **'준서울'급 경기권**은 훌륭한 대안입니다.* **추천 지역**: 고양, 하남, 성남, 광명 등 서울과 맞닿아 있고 교통 호재(GTX 등)가 있는 지역.* **선택 기준**: 출퇴근 편의성과 향후 아이가 생겼을 때의 인프라(학군, 공원)를 우선순위에 두십시오. 서울 외곽의 구축 아파트보다는 경기권의 **역세권 신축/준신축**이 자산 가치 방어 면에서 더 나을 수 있습니다.### 💡 신혼부부를 위한 현실적인 실행 단계1. **대출 한도 사전 확인**: 2026년 강화된 대출 규제(스트레스 DSR 등) 하에서 본인의 소득으로 실제 실행 가능한 대출액을 은행에서 먼저 확인하세요.2. **급매물 타겟팅**: 토허제 전면 확대로 인해 급하게 팔아야 하는 매물이 간혹 나옵니다. '깜깜이' 시장일수록 발품을 팔아 실거래가보다 낮은 매물을 찾는 것이 중요합니다.3. **정책 대출 활용**: 신혼부부 전용 특례 대출이나 생애최초 혜택을 받을 수 있는 가격대(주로 9억 원 이하)를 집중 공략하십시오.서울의 공급 절벽은 단기간에 해소되기 어렵습니다. 감당 가능한 대출 범위 내라면 관망보다는 **'나에게 맞는 최선의 입지'**를 찾아 실행에 옮기는 것을 추천드립니다.경제 / 부동산2일 전00
- sgi 서울보증보험 가입 가능한지 궁금합니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.SGI서울보증의 가입 가능 여부는 **KB시세(30억 원)**를 우선 적용하느냐, 혹은 **최근 실거래가(35억 원)**를 인정받느냐에 따라 결정되며, 현재 데이터상으로는 **가입이 매우 불투명하거나 거절될 가능성**이 높습니다.SGI서울보증보험의 아파트 가격 산정 기준과 질문자님의 상황을 법리적으로 분석해 정리해 드립니다.**1. 주택가격 산정의 우선순위**SGI서울보증은 아파트의 경우 **KB부동산 시세(일반평균가)**를 제1순위로 적용합니다. 현재 KB시세가 30억 원으로 형성되어 있다면, 심사역은 이를 기준으로 주택가격을 책정합니다. 질문하신 35억 원 거래는 **등기가 완료되지 않았고** 6개월 전 데이터이므로, 시세에 아직 반영되지 않았다면 공식 주택가격으로 인정받기 매우 어렵습니다.**2. 선순위채권 비율 및 가입 제한**SGI서울보증의 가입 조건 중 가장 까다로운 것이 **'선순위채권(대출) 비율'**입니다.* **기준**: 선순위채권이 주택가액의 **60%를 초과**하면 가입이 거절됩니다.* **계산**: 30억 원(시세) × 60% = **18억 원**입니다. 현재 대출이 20억 원이라면 시세 대비 **약 66%**에 달하므로, 60% 기준을 초과하여 **가입 불가** 판정을 받을 확률이 매우 높습니다.**3. 해결 가능성 검토**조심스럽게 조언드리자면, 현실적으로 아파트 가치가 35억 원 이상이라는 점을 증명하기 위해 **'공인감정평가'**를 받는 방법이 있습니다. SGI는 시세가 없거나 부적절하다고 판단될 때 감정평가금액을 인정해주기도 합니다. 만약 감정평가를 통해 35억 원 이상을 인정받는다면 60% 기준(21억 원) 이내로 들어와 가입이 가능해질 수 있습니다.하지만 감정평가 비용은 임차인이 부담해야 하며, 평가 결과가 반드시 35억 원 이상 나온다는 보장이 없으므로 신중해야 합니다. 또한, 전세보증금과 선순위채권의 합계가 주택가격의 **100%**를 넘어서도 안 된다는 점을 함께 체크하십시오.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.가계약 전, SGI서울보증 위탁 대리점이나 은행에 **주소지와 대출금액**을 알려주고 '사전 심사'를 요청하여 현재 시세로 승인이 나는지 반드시 먼저 확인하시기 바랍니다.경제 / 부동산3일 전00
- 청년안심주택 민간임대 서울 어반허브 공고문 분석 부탁드립니다안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.제공해주신 '서울역 어반허브 서울스테이션' 청년안심주택 추가모집 공고문을 바탕으로, 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 누구와 계약하며 집주인은 누구인가요?일반적인 부동산 거래와 달리 이 주택은 개인이 아닌 법인 사업자가 집주인입니다.임대사업자(집주인): ㈜에버그린플라자라는 시행사가 주인이며, 이 회사가 운영 관리를 맡습니다.계약 상대: 공인중개사가 아닌 입주지원센터 직원을 통해 계약을 진행하게 됩니다.공공지원 민간임대: 서울시와 협약을 맺고 공공의 지원을 받아 운영되는 주택이므로, 개인 집주인과의 거래보다 신분이나 권리 관계가 투명하다는 장점이 있습니다.2. 근저당 2억 6천만 원, 위험한 매물인가요?공고문에 명시된 1009호의 근저당권 현황은 2억 6,000만 원입니다.위험성 판단: 보통 근저당은 건물을 지을 때 받은 대출입니다. 금액이 커 보일 수 있으나, 이 주택은 임대보증금 보증보험에 전부 가입 완료된 상태입니다.안전장치: 사업자가 보증보험을 통해 보증금 반환을 책임지며, 공공(서울시)의 관리를 받는 단지이므로 일반 빌라의 근저당보다 상대적으로 안전하다고 평가할 수 있습니다.3. 보증보험이 2026년 6월에 종료되나요?보증보험 기간이 2026년 6월 17일까지로 명시된 것은 현재 가입된 보험의 유효기간일 뿐입니다.갱신 의무: 관련 법에 따라 임대사업자는 임대 기간 동안 보증보험을 반드시 유지해야 합니다.향후 절차: 유효기간 종료 전 사업자가 의무적으로 보험을 갱신하게 되며, 만약 갱신하지 않을 경우 사업자는 계약 해지를 원하는 입주민에게 보증금을 반환해야 합니다.4. 중요 질문 답변 (자금 및 일정 전략)Q1) 2월 계약 시 잔금을 모두 치러야 하나요? 아닙니다. 통상 계약 시에는 보증금의 10% 내외를 계약금으로 먼저 납부하고, 잔금은 실제 입주하는 날(입주지정기간 내)에 치릅니다. 이 단지의 입주지정기간은 2026년 3월 11일부터 4월 10일까지이므로, 4월 10일 이전까지만 잔금을 마련하시면 됩니다.Q2) 현재 집 만기가 6월인데 입주가 4월이면 어떻게 해야 하나요?이 부분이 가장 큰 고민이실 텐데, 자금력이 부족하다면 다음과 같은 전략이 필요합니다.중도 퇴거 협의: 현재 사시는 집 주인에게 '청약 당첨' 사실을 알리고, 4월 초순에 맞춰 나갈 다음 세입자를 빨리 구해달라고 요청해야 합니다. 세입자가 구해져야 전세금을 돌려받아 이 집의 잔금을 치를 수 있습니다.브릿지 자금(대출): 만약 현재 집의 보증금을 4월까지 돌려받지 못한다면, 일반 전세자금 대출을 활용해야 합니다. 다만, 본인의 소득이나 단지 상황에 따라 대출이 제한될 수 있으므로 계약 전 반드시 은행에 확인해야 합니다. 만약 개인 사유로 대출이 안 되어 계약을 파기하면 위약금 100만 원이 발생하니 주의하십시오.공고문 핵심 요약 및 주의사항신청 자격: 19~39세 무주택자여야 하며, 자동차 가액이 4,563만 원 이하여야 합니다.공급 금액: 35형(1009호) 기준, 선택하는 보증금 비율에 따라 보증금 약 1억~1.28억 / 월세 52~63만 원 수준입니다.청약 일정: 2026년 1월 26일(월)부터 신청이 시작됩니다.원상복구: 퇴거 시 파손 등에 대비해 입주 즉시 세대 시설 사진을 꼭 찍어두어야 합니다.현재 거주 중인 집의 보증금 반환 시점과 이 집의 입주 마감일(4월 10일) 사이의 공백을 어떻게 메울지가 당첨 후 가장 큰 숙제가 될 것입니다.작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 현재 임대인과 미리 퇴거 시점을 협의해 보시는 것이 가장 먼저 취해야 할 행동 요령입니다.경제 / 부동산3일 전5.01명 평가00