답변 내역

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.전세든 월세든 별비용을 들이지 않고 손쉽게 직접 고칠 수 있는 것인 건전지교체, 전등교체, 변기커버교체, 샤워헤드호스교체, 쉬운 수전교체 등은 임차인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 합니다. 건물의 주요 구성부분 누수, 벽갈라짐, 배관막힘, 변기교체, 보일러 수리 및 교체, 옵션 등은 임대인이 비용을 부담하여 수리 및 교체를 합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 1회에 한하여 청구할 수 있습니다. 그래서 첫계약2년 + 계약갱신2년으로 총 4년을 주택임대차의 보호를 받으며 거주할 수 있습니다. 계약갱신 2년 후 또 계약갱신을 할 수 있는데 이때는 새로운 계약으로 진행을 합니다. 새로운 계약으로 진행을 하면 계약기간 중 계약해지 시처럼 임차인은 새임차인을 구하고 중개보수도 부담하는 조건으로 합의에 의한 계약을 진행해야합니다. 이 부분에 대한 판례 또는 국토교통부의 해설도 없습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차권등기명령주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 모두반환되지 않은 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.*사건의 표시*임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)*대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소 *임대차의 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차의 목적이 주택 또는 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)*반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 아니한 전세계약의 경우에는 전세금) 신청의 취지와 이유*신청이유에는 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날 및 확정일자를 받은 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임대차 주택을 점유하기 시작한 날과 확정일자를 받은 날을 기재합니다.*첨부서류의 표시*연월일*법원의 표시(첨부서류에 카톡 또는 문자로 임대인과 계약종료 및 보증금반환에 대한 대화, 내용증명)신청 후 약2주일 후 등기부에 임차권등기명령 등기된것을 확인할 수 있습니다.임차권등기명령의 효과임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.본인 이름으로 기존 전세집에 전입신고를 하면 대항력 발생일을 유지시킬 수 있습니다. 다른 가족 이름으로 전입신고 시 새로 전입신고 한 날 다음날부터 발생합니다. 우선변제권도 효력 발생일이 뒤로 밀려납니다.기존 전세집은 본인 이름으로 그대로 두고 새전세집에 배우자나 가족이름으로 전입신고를 하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.일시적 1가구2주택 양도소득세 비과세 요건A주택 취득하고 1년 뒤에 B주택을 취득해야하고 B주택을 취득하고 3년 이내 A주택을 매도해야합니다. 기간을 지키지 않으면 양도소득세를 부과해야합니다

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.도시 및 주거환경정비법상의 재개발일 경우'사업시행인가고시일 전부터 정비구역 내 거주한 주택 세입자는 이사비를 지급받을 수 있지만, 사업시행인가 고시일 후 정비구역 내로 이주해 온 주택세입자의 경우 이사비를 지급받을 수 없습니다또한 정비구역 내에 거주하고 있다가 이사를 가게 된 주 택세입자라 하여 이사의 원인을 불문하고 이사비를 지급 받을 수 있는 것은 아니고, 조합의 정비사업으로 인해 이 사를 가게 된 주택세입자만이 이사비를 지급받을 수 있 습니다.[판례]공익사업의 추진을 원활하게 함과 아울러 주거를 이전하 게 되는 거주자들을 보호하려는 이사비(가재도구 등 동 산의 운반에 필요한 비용을 말한다) 제도의 취지에 비추 어 보면, 이사비 보상대상자는 공익사업시행지구에 편 입되는 주거용 건축물의 거주자로서 공익사업의 시행으 로 인해 이주하게 되는 자로 보는 것이 타당하다(대법원 2010.11.11. 선고 2010두5332 판결 등 참조).즉, 정비사업의 시행과 주택세입자의 이주 사이에 인과 관계가 인정되어야 조합의 이사비 지급의무가 발생합니 다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.임차인이 생활하면서 자연스럽게 발생하는 마모나 변색은 원상복구를 하지 않아도 됩니다.도배.장판의 경우 생활기스나 찍힘, 자연적인 노후화에 따른 변색(장롱, 액자 뒤 변색, 햇빛에 의한 변색), 한 두군데의 못 자국 등만약 계약서 특약사항에 원상복구에 대한 내용이 있다면 원상복구를 해야합니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.중개보수의 시급시기는 공인중개사법으로 정해 놓았습니다. 중개보수 지급시기를 약정으로 정해놓았다면 약정시기에 지급하고 그 외는 잔금일에 지급합니다. 단순 가계약일 경우 계약이 성립하지 않았기때문에 중개보수를 안 줘도 됩니다. 동 호수가 정확하고 계약금, 중도금, 잔금 이 명시되었을 경우 중개보수를 줘야 합니다.완료된 계약은 아니지만 명확한 계약입니다. 중개사분에게 중개 수수료는 지급하셔야 합니다. 서로 합의해지하겠다는 특약을 걸어뒀을 경 우 안 줘도 됩니다. 중개사의 고의 과실을 일으켜 계약이 취소 가 된 경우 안 줘도 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.계약갱신 시 부동산에서 갱신계약서를 작성할 경우 대필료를 지불해야합니다. 법에서 정한 대필료가 없어 부동산마다 금액이 다를 수 있습니다. 보통 5~20만원이고 그 이상도 가능합니다. 임대인과 임차인이 합해서 지불하면 됩니다. 몇 몇 부동산에 전화해서 대필료 금액을 물어보고 방문하면 됩니다.

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.처음 계약 후 2년이 지난 시점에 임대료 인상이 가능합니다. 묵시적갱신이라도 임대인과 협의하여 임대료의 5%이내에서 인상 할 수 있습니다.8,500만원에서 9,500만원으로 인상은 5%를 초과하는 금액입니다. 임대료 인상 시 5%를 초과 할 수 없고 임대인과 임차인이 5%를 초과하는 금액을 인상하는 것에 합의(약정)를 하더라도 유효하지 않습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.