전세 묵시적 갱신에 대하여 질문있습니다.

Question

다음달 10월29일날 전세 만기가 되어 연장 하려고하는데요 집주인께서는 아무말 없으셔서 제가문자와 전화를 드려 연장하려는 의지를 밝혔는데 기존 8500만원에서 천만원 더 올려 9500에 해야된다고 하여 제가 전세 대출을 받은 상태여서 은행에 문의 후 연락을 드린다 하고 검색해보니 묵시적 갱신이란 제도가 있어 질문있습니다.이와 같은 상태면 다시 연락 드릴때 묵시적 갱신이란 제도를 언급을 해야될까요?

Answer 1

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

ㅡ주택 임대차 3법에 의한 묵시적계약은 직전 계약조건의 변동이 없을 때 동일한 조건으로 계약 기간만 묵시적으로 자동연장 하겠다는 의미입니다

그런데 보증금을 8500만원에서 9500으로 1천만원을 인상한다고 통보해 왔다는 것은 계약 조건변동중 보증금의 변동을 의미하므로 묵시적 계약이 아닌 재계약의 성격으로 보아야할 것입니다

그리고 재계약시의 보증금의 인상율은 5% 이내로 강제 규정되어 있음을 참고 삼아 말씀드립니다

Answer 2

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.

임차인이 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장되었다면 갱신계약 만료 후에는 재 사용할 수 없습니다.

기존계약이 묵시적갱신이 되었다면 다음에 계약갱신청구권을 사용 할 수 있습니다.

계약갱신청구권은 계약기간중 1회만 사용이 가능합니다. 묵시적갱신에 관한 내용은 고지하지 않고 계약서에 계약갱신청구권을 사용했다는 내용을 기재하지 않고 보증금 증액에 관한 내용만 기재하세요. 보증금 증액하고 계약서 재작성하고 확정일자는 다시 받아야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약만료 5~2개월전까지 아무런 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신은 성립되었다 볼수 있습니다. 다만 묵시적갱신이 성립되었더도 두당사자간 합의로써 계약조건의 변경은 가능합니다. 사실상 먼저 연락을 한게 좋은 선택은 아니라고 볼수 있습니다. 일단 질문처럼 묵시적갱신을 근거로 계약조건 조정이 어렵다는 주장을 하시고, 기존 조건과 동일하게 법적연장이 된다는 점을 설명하시면 될듯 보입니다,

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

이미 계약기간종료 2개월전까지 어떠한 의사표시가 없었으므로 이미 묵시적갱신이 된것으로 법은 해석하고 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

처음 계약 후 2년이 지난 시점에 임대료 인상이 가능합니다. 묵시적갱신이라도 임대인과 협의하여 임대료의 5%이내에서 인상 할 수 있습니다.

8,500만원에서 9,500만원으로 인상은 5%를 초과하는 금액입니다. 임대료 인상 시 5%를 초과 할 수 없고 임대인과 임차인이 5%를 초과하는 금액을 인상하는 것에 합의(약정)를 하더라도 유효하지 않습니다. 5%를 초과한 금액을 지불했다면 그 초과분을 돌려받을 수 있습니다.

Answer 6

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

임대차 기간 종료 6개월 ~ 2개월 이내 양측 갱신거절의 대한 합의가 없는 경우

묵시적갱신으로 보아 전 임대차와 동일한 계약이 체결된 걸로 봅니다.

10월29일 계약이 만료이면

최소 8월 29일 임대인이 전세금을 올려달라 요청이 있어야 하며

만약 8월29일 이후 전세금 증액에 대한 요구가 있었으면

이는 묵시적갱신으로 임차인이 거절하면 전 임대차와 동일한 금액으로 계약이 갱신된거로 보시면 됩니다.