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답변 내역

부동산 투자를 할 때 아파트와 오피스텔 중 어떤게 나은가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.단순하게 아파트와 오피스텔을 비교해서 답변드리기는 어렵습니다. 이유는 투자목적에 따라 각 유형별 장단점이 있고, 지역및 입지상황에 따라서도 유리한 매물은 달라질수 있기 때문입니다. 다만, 주택에 대한 투자에서 시세상승을 목적으로 하는경우 다른조건들이 비슷하다는 전제하에 일반적으로 아파트가 가장 유리하다고 볼수 있고, 반대로 월세처럼 매월 임대수익을 위한 목적의 경우와 세금에 대한 부담을 적게하는 목적으로는 오피스텔이 유리한 부분이 있습니다. 보통 직장인들이나 젊은 세대의 유동인구가 많은 지역으로써 임대차 수요가 많은 상업지역 또는 역세권입지는 오피스텔 투자에 가장 유리한 조건이라고 할수 있고, 주로 장기거주가 가능한 학군이나 상권, 교통편의성을 가진 지역이라면 아파트가 더 유리한 부분이 있습니다. 그리고 부동산 시장이 상승하는 시점에서는 아파트가 오피스텔 보다는 빠르게 가격반응이 나타나고 반대로 가격하락시점에서는 아파트가 오피스텔보다는 가격방어가 잘되기 때문에 이러한 점은 충분히고려하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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반전세 3억5천 부동산복비 얼마일까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.반전세라면 해당 보증금외 월세가 따로 존재할것으로 예상됩니다. 반전세라는게 결국은 월세이기 때문입니다. 만약 질문의 3.5억의 전세계약이라면 거래금액 3.5억, 구간별 상한요율 0.3%가 적용되어 중개보수는 105만원이 상한으로 나오게 되고 해당 금액을 초과하지 않는 범위내에서 중개사와 협의하여 정하시면 됩니다 . 만약 월세가 있다면 해당 월세를 포함한 거래금액을 계산하여야 하기에 위 내용만으로 설명드리기 어렵습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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서울 아파트는 금리만 내리면 정말 가격이 바로 오르는 구조인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 부동산 수요에 영향을 주는 요인은 금리의 변동 말고도 매우 많습니다. 그리고 이러한 수요요인들 가장 크게 시장에 영향을 주는 요인에 따라 수요가 변동되고 그에 따른 가격도 변동되게 되는게 일반적입니다. 보통 금리의 상승은 주택수요감소와 가격하락으로 이어질수 있고, 금리의 하락은 수요의 증가와 가격의 상승으로 이어지는게 이론적인 부분이나, 여기에는 다른 요인들의 변화가 적거나 엾는 경우에 해당이 됩니다. 지금처럼 정부의 강력한 대출규제로 인해 한도자체가 제한적인 상황에서는 금리의 인하가 바로 주택가격의 상승으로 이어지기는 어려워보이는 상황입니다. 아무리 금리가 낮아져도 주택구매를 위한 자금조달의 한도는 막혀있는 상황이기 때문입니다 .즉, 질문처럼 금리가 향후에 낮아진다고 해서 매수타이밍이 될지는 다른 요인들의 변화까지도 고려하여 시장방향성를 예측한뒤 판단하셔야 할 부분입니다.
경제 / 부동산
5일 전
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전세보다 월세 비중이 늘어나는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 전세와 월세의 비중은 해당시점의 정책이나 시장방향에 따라 차이가 생기게 됩니다, 현재의 월세비중이 전세비중을 초과한 이유는 여러가지가 있을수 있겠으나, 대표적으로 대출규제강화에 따라 전세대출의 자금조달이 쉽지 않다는 점이 이유가 될수 있고, 이전부터 이어져온 전세사기에 대한 불안감이 임차인 입장에서는 더욱 전세보다는 월세를 선호하게 되는 이유가 될수 있습니다. 특히 10.15일 규제이후로 주요지역내 갭투자가 어려워지면서 임대차 물량공급이 크게 감소되고 있고 그에 따라 전세가격 상승세가 나타나게 되면서 전세보증금에 대한 부담이 결국 월세로의 전환으로 나타나는 것으로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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청약 가점이 낮아도 당첨될 수 있는 실질적인 전랼이 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.가점이 낮아도 청약자체는 가능할수 있으나, 당첨가능성에서 차이가 날수 있습니다. 보통 인기가 높은 청약건에 대해서는 많은 경쟁자가 몰리게 되고 그에 따라 당첨 가점의 커트라인도 높아지기 때문입니다. 가점의 경우 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족수에 따라 가점이 주어지기에 나이가 어리고 부양가족인 적은 젊은 세대가 상대적으로 가점이 낮아 불리하기 때문에 정부에서도 유형별 특별공급물량을 부여하여 이러한 부분을 개선하고 있기 때문에 젊은 세대의 경우 특별공급유형에 청약을 하는게 일반공급보다는 유리한 부분이 있고, 가점제보다는 추첨제비율이 높은 유형에 청약을 하시는게 유리하다고 할수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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빌라나 오프스텔 투자나 지금 시점에서 위험이 큰가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 금리가 상승되면 부동산 시장에서 자금조달에 어려움이 생기면서 수요가 줄고 주택가격도 하락하게 됩니다 . 다만 향후 금리방향성은 인하의 가능성이 높기 때문에 금리에 따른 리스크는 적어지는 상황입니다. 문제는 현 부동산 시장에서 대출규제 및 지역에 따른 규제강화가 미치는 영향이 적지 않고 향후 변화되는 정부정책등에 따른 시장영향이 더클수 있기에 사실상 투자에 있어 관망이 필요한 시점으로 보이긴 합니다. 이전같이 부동산 규제강화시 비아파트에 대한 풍선효과등으로 시세상승이 나타난 적도 있으나, 지금은 양극화에 따라 수도권 그중에서도 아파트에 대한 규제만 가능화된 상태에서도 비아파트에 대한 가격상승이 나타나지 않는 것도 투자를 하는데 있어 리스크가 높아진 이유로 볼수 있습니다.
경제 / 부동산
5일 전
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갭투자각 위험해졌다는데 특히 어떤 상황에서는 절대 피해야 하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.갭투자는 사실상 사용수익을 포기하는 대신 시간에 따른 시세상승을 노리는 투자방식입니다. 그에 따라 시세상승 가능성이 있는 지역, 입지를 선택하는게 가장 우선되어야 할것이고, 투자시의 전세가율은 결국 시세대비 투자금을 결정하는 요인으로써 전세가율이 높을 수록 갭투자를 하기에는 유리한 부분이 있습니다. 그런데 전세가율이 높더라도 향후 시세가 하락하게 되면 역전세나 깡통전세가 될수 있기에 위험도가 높아질수 있습니다. 특히나 매물에 따라서 빌라와 같은 매물은 가격하락폭이 커질수 있기에 갭투자를 하시러면 아파트와 같이 가격방어는 용이하면서 상승시 상승영향을 빠르게 나타내는 매물을 선택하시는게 필요합니다. 다만 현재 주요 상급지 또는 수요집중지역등에서는 토지거래허가구역 지정에 따라 갭투자 목적의 구매가 어려워진 상황이기에 이러한 부분들도 잘 고려하여 최적의 지역과 입지를 선택하셔야 합니다.
경제 / 부동산
5일 전
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이모집(자가)에 세대원(조카)로 등록시 무주택자 기준
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이모네 집에 본인이 전입신고를 한 경우 세대원이 아닌 동거인으로 등록, 표시될것으로 보입니다. 그리고 이러한 이모,조카관계는 한 주소에 같이 있더라도 동일세대로 묶어 보지 않기 떄문에 본인이 무주택자 여부에 이모의 주택보유등은 영향을 주지 않습닏니다. 다만 , 임대주택의 경우 무주택세대구성원 요건이 있는 경우 무주택 + 세대원인 상태가 되어야하기에 현재 주민등록등본상 동거인으로 되어 있는 상태에서 지원자격이 되는지는 확인을 해보셔야 합니다. 즉, 이모의 주택보유여부등은 무주택자격유지에 영향을 주지 않지만, 현 전입상태가 세대주 또는 세대원이 아닌 동거인일때 신청자격이 되는지는 확인이 필요할듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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제 경우 재계약인지 혹은 계약갱신청구권을 행사한 것인지
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 내용만 보면 이전 계약에서 임대인의 인상요구에 질문자님이 갱신청구권 사용시 5%이내로 제한하는 부분을 주장하였고 그 결과 임대인이 5%이내 인상으로 조정이 되었다면 사용을 한것으로 볼수 있습니다. 그런데 원칙상 갱신청구권의 사용은 단순히 5%이내인상만으로 사용한것으로 보지 않고 반드시 임차인 사용의사의 표시가 있거나 계약서상 특약에 사용이 기재된 경우에 사용한 것으로 보게 되는데, 만약 재계역시 임대인이 알아서 5%이내 인상만을 주장하고 이에 동의한 경우에는 갱신청구권 사용으로 보지 않지만, 질문의 경우는 임대인이 이미 초과되는 인상을 요구하였고 질문자님 갱신청구권을 통한 5%이내 제한의사를 밝힌 것으로 보이기 때문입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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원룸 계약 시 관리비 항목을 어떻게 체크해야 할까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 대한 세부항목은 주택별 차이가 있기 떄문에 정확한 관리사항에 대해서는 임대인을 통해 확인하셔야 합니다. 보통의 아파트의 경우 매월 세부내역을 담은 관리비내역서를 제공하나, 원룸이나 오피스텔등에서는 임대인이 임의대로 수령하여 정확한 세부사항을 확인할수 없는 경우가 있습니다. 다만 2024년 4월 1일부터는 관리비가 월 10만원 이상 부과되는 경우 세부내역 공개가 위무화 되어있습니다. 관리비의 경우 공용부분 관리비와 전용부분관리비가 포함되며 공용부분은 청소비, 엘레베이터전기료, 공동 전기,수도사용료, 관리실 인원등의 운영비용등이 포함될수 있고 전용부분관리비에는 전기,수도,가스등이 포함될수 있습니다. 단, 해당 부분들이 별도관리비로써 직접 업체에 납부하는 경우도 있을수 있기에 확인이 필요한 부분입니다.
경제 / 부동산
25.11.29
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