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강남아파트도 분양가 상한제 적용 받는데 분양가가 턱없이 높은 이유?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제 아파트의 분양가에는 기본형 건축비 뿐아니라 가장 큰 비율을 차지하는 택지비와 건축가산비, 택지가산비가 포함되어 구성이 됩니다. 위에서 말한 표준건축비는 말그대로 분양가 산정시 하나의 항목일뿐입니다. 강남의 경우는 택지비 자체가 한국내 가장 높은 지역입니다. 그에 따라 최근 분양가상한제라도 평당 7000만원을 넘는 경우가 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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건물 같은걸 사기 위해서는 20% 정도 돈만 있으면 된다는데 진짜인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건물이든 주택이든 100%자기 돈을 가지고 구매하는 경우는 드뭅니다 ,모두 금융권을 통한 대출(레버리지)을 통해 자금을 조달하고 있고 주택이 아닌 건물의 경우는 담보물에 대해서 최대한 대출을 받을 경우 질문의 경우처럼 20%의 자금만으로도 소유가 가능할수 있는 부분이 있습니다. 다만 레버리지가 높을 경우 매월 나가야 하는 이자비용등도 높기 때문에 혹시나 건물내 공실리스크, 하자보수리스크등이 생기게 되면 투자한 2억 뿐아니라 더큰 손실로 이어질수 있기에 비용과 수익을 잘 고려하여 유지가능한지를 판단, 투자를 하셔야 합니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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전반적으로 다 힘들다고 합니다 반면에 명품시장은 좋다네요. 현재 우리나라 사정은 어떤 상황인가요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 우리나라는 부동산 시장에서도 주택과 지역에 따른 양극화가 심화되고 있는 상황입니다. 이러한 이유중 하나에서는 소득불균형에 따른 차이도 있는데 이러한 부분이 질문에서 말한 내수소비시장에서도 나타나는듯 보입니다. 최근에는 중간가격대는 매출이 잘 발생되지 않고 아예 저가제품이거나 명품의 경우처럼 최고가 제품에 대해서만 매출이 발생하고 았는 추세입니다. 결국에는 경제적인 양극화 역시도 매우 커져가고 있는 상황이며, 이러한 상황들은 쉽게 경제를 지지하고 있는 중산층들의 붕괴로 이어질수 있기에 위기감이 드는게 사실입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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오피스텔 월세 계약 만료 3개월 전 질문
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인이 해당 목적물에 대한 재계약을 원하는 경우라면 임차인 연락이 오기전까지 그냥 기다리시는게 맞을듯 보입니다. 임대차보호법상 만기 6~2개월전 계약해지나 연장에 대한 의사통보를 하게 되어있는데, 통보가 두 당사자간 없다면 묵시적갱신이 성립되어 동일조건으로 계약은 연장되기 떄문입니다. 그러므로 임대인이 계약조건 변경 또는 퇴거를 원하는 경우라면 먼저 연락이 올 것으로 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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아파트 전세 계약 만료시기가 다가올 때
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 만기 6~2개월까지는 두 당사자간 모두 재계약에 대한 의사통지를 하셔야 합니다. 다만 임차인 입장에서는 해당기간에 아무런 의사통보가 없을 경우 묵시적 갱신이 가능하므로 연장의사가 있는 경우라면 먼저 연락을 하지 않는게 유리합니다, 물론 퇴거의사가 있다면 해당기간내 먼저라도 임대인에게 재계약거절의사를 통보하셔야 합니다.질문의 경우처럼 연장을 원하신다면 임대인이 먼저 연락을 하기전까지는 기다리시는게 맞을듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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집을볼때 용적률이라는건 어떤건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.용적률은 대지면적에 대한 연면적으로 연면적은 건물 각 층의 바닥면적 합을 말합니다, 그러므로 용적률에 따라 건물건축시 지을수 있는 건물의 높이가 제한될수 있기에 재건축이나 건물 건축시 매우 중요한 규제에 해당됩니다. 보통 용적률은 해당 용도지역에 따라 차이가 있고, 상업지역내 용적률이 주거지역에 비해 높은 편입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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공항 주변은 지을 수 있는 건물 높이가 제한되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 공항주변에는 고도제한이 설정되어 있기에 건축물을 건축할 경우 일정고도 이하로 제한을 받게 됩니다. 보통은 반경4km이내에는 57미터(아파트 13층높이) 제한, 5.1km이내 112미터, 15kn까지는 360미터 이하로 제한된다고 알고 있습니다. 그리고 이러한 공항 주변 고도제한은 항공기의 안전운항을 위한 목적입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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견적만 받았는데 출장비를 요구하네요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어찌됐던 견적을 내기위해 방문하였고 견적을 받으셨다면 해당 요구가 무리한 요구로는 보이지 않습니다. 물론 최초 협의시에 견적후 공사진행을 하지 않을 경우 출장비가 부과된다는 사실에 대한 고지가 이루어져야 할 부분이긴 하지만, 무료견적이라는 말도 없었기에 지급은 하셔야 할듯 보입니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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아파트 대출을 막는 이유가 집값 상승을 억제하려고 하는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 목적도 있지만 현재 정부가 대출을 규제하는 이유는 최근 주택담보대출과 가계대출 상숭률이 지나칠 정도로 높기 떄문입니다. 다른 나라의 경우 글로별 금융위기 전에 가계부채가 크게 늘었다가 금융위기 이후로는 줄어들었는데, 우리나라의 경우 가계부채 비율은 계속 증가추세를 보이고 있기 떄문입니다. 가계부채 대부분이 주택담보대출로 인한 것이고 그중에서도 정부의 저금리 공공대출 지원이 큰 작용을 한것으로 판단되기 때문에 이에대한 정부의 규제가 필요한 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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전월세 전환율에 대해서 알려주세요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 전환율 산정은 1. 은행에서 적용하는 대출금리와 해당지역 경제 여건등을 고려하여 대통령이 정하는 비율 2. 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한값 중 낮은 값을 정하게 됩니다, 단순하게 1번은 10%, 2번은 기준금리(3.5%)+2% =5.5% 입니다. 그러므로 현재의 전환율은 5.5%라고 보시면 됩니다. 참고로 전환률은 위에서 처럼 기준금리등에 따라 변동이 되는 부분이지 월세수요가 많다고해서 전환율 자체가 영향을 받지는 않습니다. 물론 임대차 시세자체는 수요에 따라 올라갈수 있고, 시세가 오르면 전환율은 그대로라도 보증금, 월세는 오르기에 산출되는 값 자체는 커질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.09.13
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