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오피스텔도 보유할 시에 주택연금 받을 수 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 오피스텔도 연금을오 전환이 가능하나, 일정요건에 해당하는 경우에만 가능합니다. 등기사항증명서상 용도가 업무설또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되고 있으면 됩니다. 주거목적 사용을 판단하는 기준은 1, 신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치하는지, 2 .방문조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주하는 경우, 3. 전용입식 부엌, 전용화장실 및 세면시설등의 필수 주거시설의 설치, 4. 보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세 대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세를 과세하는지등의 요건에 해당하면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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초등학교부터 고등학생까지 학군지 좋은 지역은 어디가 있을까요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.강남쪽으로 유명한 학군은 최구 명문학군으로 불리우는 강남 8학군(강남, 서초구)입니다. 예전부터도 유명한 학군입니다. 다만 최근에는 여러조사 특히 초등학생, 중학생 각 학생수 , 서울대 진학율을 판단하였을 때 경기도권 지역에 떠오르고 있는게 사실입니다. 이는 도시가 개발되고 안정화 단계에 들어가면서 교육 인프라와 그에 따른 명문학군지로써 자리매김 하고 있는 지역이 나타나고 있는 것이고, 대표적 급부상중인 한강이남지역은 성남구, 용인시 등이 이에 해당합니다,
경제 / 부동산
24.07.07
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서울 부동산 매매 관련 토지거래허가제에 대해 설명 부탁합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지거래허가구역은 부동산 투기 목적을 가지고 사고파는 행위를 막기 위한 하나의 제도로써 본인의 땅이나 건물등을 타인에게 매도하는데 있어 시장,구청장, 군수에게 승인을 받아야 합니다. 이는 개발예정지로써 투기수요가 커져 지가상승등의 위험이 있는 지역 또는 주택가격변동이 커져 과열된 것을 막기위한 지역에 대해 설정하게 됩니다. 물론 일정요건에 해당되는 경우에는 매매등이 허용되고, 개발행위가 허가가 됩니다. 다만 이러한 제도자체는 개인사유재산에 대한 자유로운 처분등을 강제하여 막는 것이기 떄문에 늘 논란의 소지가 있고 공공의 목적으로 위해 개인 사적재산을 제한하는 것이기에 범위나 지정기간을 최소화하고 있으며, 지정해제 사유가 해소되면 해제하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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아파트 외관조명은 관리비로 나가나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.결국에는 조명설치에 따른 전기사용료는 공동전기료에 포함되어 각 세대별 청구가 되는 부분입니다. 질문철머 조명을 장시간 사용할 경우 전기세도 높아지게 되고, 그만큼 각 세대 관리비도 증가되게 됩니다, 다만 해당 부분이 관리비를 더 나오게 할수는 있지만 그 증가폭에 큰 영향을 주는 부분으로는 보이지 않습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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계약갱신청구권 관하여 질문 드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최초 계약이후에 첫갱신시 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 다음 재계약시 사용이 가능합니다. 질문에서 2022년도에 서로간 아무런의사통보없이 계약이 연장되어 묵시적갱신이 성립되었다면 24년 재계약시에는 만기 6~2개월전 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하실수 있고 이럴 경우 5%이내 인상만 가능합니다,
경제 / 부동산
24.07.07
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지능형 도시 시스템이 발전하면 도시 거주자의 삶은 어떻게 향상 될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지능형 도시시스템 발전도 결국은 해당 지역에 거주하는 시민들의 생활편의 및 주거편의을 높여 삶의 질 향상에 그 목적이 있습니다 , 그만큼 현재와 비교해서 많은 부분이 달라질수 있습니다. 대표적인게 지능형 도시 교통시스템으로써 대중교통의 혁신과 개인차량을 이용할 경우 교통순환을 원할하게 하여 교통정체를 줄이고 운전자의 스트레스를 낮추는 기능을 한다는 점이고, 지금도 일부 사용하고 있지만 스마트폰등과 연동하여 외부에서 모든 주택내 가전제품, 시설등의 컨트롤을 통한 최적화된 환경을 유지시켜주는 점, 개인 안전을 위한 보안 시스템이 더 세부적이고 구체화되어 적용됨으로써 범죄예방 및 안전한 사회활동이 가능해 질수 있습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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소유권이전등기일? 전매제한? 등등
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문1) 소유권이전등기는 말그대로 신축아파트의 등기부가 개설되고, 건설사의 보존등기 이후 본인명의로 등기가 이전되는 것을 말합니다. 원칙상 청약 당첨된 이후 분양권을 확보하게 되고 이때는 수분양자라는 지위를 가지게 되고, 실제 건물이 건설되고 등기부가 나오면 실제 모든 소유권에 대한 과정이 끝나게 됩니다. 과정상 주택보유를 인정하는 단계는 분양권당첨일부터입니다,질문2) 경우에 따라 다릅니다. 보통은 전매기간이라는게 당첨일부터 ~ 소유권이전등기완료일까지의 기간을 말하고 해당 기간에 전매제한이 있을 경우 그 기간만큼 제한이 되게 됩니다. 전매제한 3년 이내까지는 질문처럼 소유권 이전등완료일이후부터 전매제한이 해제된다고 보시면 되고, 그에 따라 임대차든 매매든 자유롭게 하실수 있습니다. 단, 전매제한 5년의 경우는 보통 소유권이전등기완료일 +2년이 추가로 적용되기에 이때는 등기완료일부터 2년동안 전매를 하실수 없습니다. 질문3) 전매기간은 말그대로 실제 건물이 생기기전과 소유권이전등기완료전까지 입니다. 즉 전매제한이 없다면 분양권 매매만 가능한 것이고, 전매제한이 있다면 권리에 대한 매매를 제한하는 것입니다, 그리고 소유권이전등기완료이후에는 사라지기 떄문에 실거주의무처럼 입주 후 무조건적인 거주를 강제하는 것과는 약간의 차이가 있습니다. 그러므로 전매제한만 있고 실거주 의무가 없다면 매매는 안되고 임대차는 가능한것이고, 반대로 전매제한이 없고 실거주의무가 있다면 임대차, 매매모두가 불가하다고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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월세 전세 어떤게 더 좋은 건가요?????
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.본인 상황에 따라 차이는 있겠지만 일반적으로 월세보다는 전세가 월주거비용 부담이 적기 떄문에 유리한 임대차방식이긴 합니다. 다만 최근처럼 전세보증금에 대한 미반환 사고등이 늘어나는 점은 월세에 비해 리스크로 볼수 있습니다. 전세의 경우도 전세보증금에 대한 대출이 있을 경우 월세와 다르지 않게 월 이자비용을 부담하기 떄문에 월세와 크게 다르지 않다고 하나, 실제 월세의 부담과 전세대출이자의 부담을 비교하여 본다면 동일금액 대비 전세대출 이자부담이 실제 지출되는 주거비용은 낮습니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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전세라는 제도는 왜 우리나라밖에 없는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세제도라는게 누군가 이에 대한 규정을 만들어 시장에 적용시킨게 아닌, 사인간의 계약관계에서 자연스럽게 발생된 계약방식이 그 장점으로 인해 조금씩 시장에 맞게 변형되고 규정등이 추가되면서 지금까지 이어져온 하나의 제도라고 보실수 있습니다, 우리나라의 경우 산업화가 과속화되던 시기에 서울,수도권에 인구집중되는 도시화가 진행되면서 주택부족현상이 발생하게 되었고, 그에 따라 월세가 급격히 상승하면서 서민들의 월주거비용이 크게 상승하게 되었습니다. 이러한 과정에서 임차인은 월주거비용 부담이 없고 임대인 입장에서는 더 많은 주택을 구매할 경우 필요한 큰 자금을 이를 통해 조달할수 있다는 필요가 맞아 전세제도가 늘어나며 고착화된 것으로 볼수 있습니다 .다른 국가의 경우는 사실 리스의 개념이 여러분야에서 인식되어 있는 상태이고, 그에따라 주택임대차 역시도 리스의 개념의월세제도가 자리잡게 된것이며, 전세와 같은 제도 자체가 문제가 많기 떄문에 사용하지 않는것이 아닙니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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매매시세와 전세시세가 비슷하면 위험한 이유
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문에서 말하는 것이 전세가율입니다. 만약 전세가율이 높을 경우 지금처럼 부동산 시장이 하락하면서 주택가격이 하락할경우 주택시세가 현 임차보증금 시세보다 낮아지게 되는 깡통전세가 발생할수 있습니다. 이럴 경우 임차인 퇴거시에 임대인의 자금이 없는 경우, 주택을 매매로 처분해도 해당 자금으로 보증금 반환을 할수 없기에 전세보증금 미반환사고가 발생할수 있습니다. 또한 경매등이 넘어가더라도 시세가 이미 보증금보다 낮기 때문에 매각비용으로도 보증금 회수가 어려워지게 됩니다. 이는 곧 임차인의 피해로 이어질수 있기 떄문에 전세가율이 80%을 초과하는 목적물에 대해서는 임대차계약을 피하시는게 유리합니다.
경제 / 부동산
24.07.07
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