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부동산 대출중 브릿지론과 PF(프로젝트 파이넨징)차이점은 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.둘은 별개의 개념이라기 보다는 연관된 개념을 보시면 되는데, 신용도가 낮은 시행사가 특정 부동산 개발사업의 자금조달을 제2금융권 이하 고금리이자상품을 통해 자금을 조달하여 진행하다가 개발 사업에 따른 사업가치가 높아지고, 사없성이 높아지면 이자가 낮은 제1금융권 대출을 차입하게 되는데, 이때 제2금융권 차입금을 브릿지론이라고 합니다. 말 그대로 사업초기 아무것도 없는 상태로 사업성을 기초로 대출이 되는 pf대출이 불가할때 , pf대출 전까지 초기자금운영을 위해 빌리는 단기차입금을 브릿지론이라고 합니다. 브릿지론의 경우 이용기간(6개월)을 고려하면 대략 10~20%수준(연간20~40%)입니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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최근 오피스텔 월세 비중이 증가하고 있는 이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전월세 시장에서 월세의 비중이 늘어난 가장 큰 이유는 임차인 입장에서 전세사기에 대한 불안감으로 인해 매월 주거비용이 발생하더라도 보증금이 낮거나 소액임차인 최우선 변제 수준에 해당하는 보증금이내에 매물에 대해 계약을 함으로써 전세사기를 조금이라도 회피하려는 인식이 강해졌기 때문이고, 임대인 입장에서는 빌라나 오피스텔에 전세수요가 줄게 되면서 빠른 임대차를 위해 전세보다는 월세로 매물을 등록하는 현상이 커졌기 때문입니다. 그리고 임대인도 현 금리가 높기 때문에 전세보다는 월세로 전환하는게 이전보다 임대수익은 유리하다는 점도 이유가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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요즘 부동산 경기가 좋나요? 서울은 전고점 근처거나 뚫고 매도자 우위같은데요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.정확히 서울 주택가격이 이전 가격을 회복하였다는게 아닙니다. 현재 부동산 가격이 크게 하락한 이후에 매월 발표된 상승률이전 고점을 뚫었다는 것이지 주택가격 자체는 이전 최고점을 회복하지 못한 상태입니다. 그리고 이러한 상승 역시 서울,수도권내 아파트중심으로 일어나고 있고, 빌라등 대체주택에 대해서는 여전히 상승되지 않고 있습니다, 결국 전세사기등에 따라 수요가 아파트에 몰리고, 대출금리가 정부정책에 따라 소폭 내려간점, 공공대출 확대등의 영향으로 단기적인 반등으로 나타나는 결과치로 볼수 있습니다. 그러므로 아직은 부동산 시장 전반의 회복시기라고는 판단하기 어렵고, 아직은 불안전한 시장요소들로 인해 상승이나 하락이 가능성이 충분히 있는 상태라고 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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금리인하가 부동산가격에 미치는영향이 큰가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.금리인상과 부동산 가격에도 직접적인 영향을 주는 것은 아니지만, 일반적으로 기준금리가 상승하면 대출금리가 상승하기 때문에 대출을통해 주택을 구매하고자 하는 사람들의 자금조달에 어려움이 있을수 있습니다. 이럴 경우 수요가 줄게 되고 그에 따라 부동산 가격도 하락하는게 일반적입니다. 즉, 금리는 고가인 부동산 구매를 위한 자금조달에 직접적인 영향을 주게 되고 이는 부동산 수요에 영향을 미치게 되고 그 결과로 부동산 가격에도 영향을 주게 됩니다,
경제 / 부동산
24.06.23
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전세로 이사를가야하는데 대출어떤것이 좋을지 궁금해요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세집으로 이사가는 방법은 말그대로 원하는 지역 내 매물에 대해 인터넷등의 검색을 통해 알아보시고 마음에 드는 경우 해당 매물을등록한 부동산에 연락하여 스케줄을 잡아 실제 임장을 해보시고 계약을 진행하시면 됩니다. 추천하는 전세대출은 기본적으로 공공저금리 대출이 유리하고, 해당 요건에 해당되지 않으면 시중은행 전세대출을 알아보시면 됩니다. 질문이 조건이라면 공기업 특성상 회사에서 운영하는 별도 대출상품도 있을 수 있고, 시중은행에서는 우대금리 적용도 가능한 부분이 있기에 해당부분까지 두루 알아보시는게 좋습니다,현재 몸이 불편한 가족이 있다면 해당 가족에 대해 국가가 제공하는 임대주택등에 신청도 가능할수 있기에 이러한 부분도 함께 알아보시면 도움이 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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월세 잠금장치달려면 계약할때 글로 계약하는게 좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특약은 당사자간 별도 합의된 사항을 문서로써 입증근거로 남기는 것이기에 임대인과 협의만 되면 그 자체로 교체에는 문제가 없으나, 혹 나중에 생길 마찰등을 고려해 특약에 해당 사항을 기재하시거나, 문자등이 협의 내용을 남겨두시면 될듯 합니다. 결론적으로 임대인과 협의가 되면 가능하고, 이 후 문제발생시 대응등을 위해서는 특약이나 문자등으로 협의내용을 남겨 두는 것이라 보시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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재건축 가능성 있는 곳은 어떻게 아나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.재건축을 위해서는 기본적으로 안전진단을 받아야 하기 때문에 건축한지 30년이상이 경과되어야 합니다. 그리고 모든 30년 이상된 건물이 재건축을 하지는 않기 떄문에 지역내에서 어느정도 단지세대수가 되고, 부지가 넓은 아파트 단지중심으로 판단을 하셔야 합니다. 현재로써는 1기신도시 아파트들이 선도지구 선정등을 통한 재건축 가능성이 높고, 이미 추진위원회가 구성되어 아파트 내 현수막들이 걸린 단지라면 재건축 가능성이 더 높다고 판단하시면 됩니다,
경제 / 부동산
24.06.23
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토지등기부등본 알려주세요. . ~~
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.토지를 담보로 은행권이나 금융권에 대출을 받았다면 남편뿐 아니라 해당 토지주소로 등기부등본을 열람할 경우 을구에 근저당이 설정되어 있는게 일반적이기에 충분히 대출사실과 대출자, 대출금등을 알수 있습니다. 등기부등본 열람은 제3자라도 제한이 없기 때문에 질문자님 명의라도 누구든 확인이 가능합니다. 다만 등기권리증은 한번 발급되면 재발급되지 않고, 이는 소유자가 신청을 하더라도 같습니다. 즉, 등기권리증 재발급은 신청이 되지 않으므로 남편분이 직접 등기부등본열람을 하지 않는이상 알수없습니다, 물론 등기권리증 재발급을 하려는 이유가 다른 물권이 설정이나 매매를 위한 것이라면 권리증 재발급은 되지 않더라도 계약과정에서 등기부를 무조건 확인하기 떄문에 해당 사실을 인지할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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아파트 분양할 때 할인 분양하는 아파트들은 어떤 거죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 손실에 대해서는 판단하기 어렵습니다, 일반적으로 건설사가 전체분양의 70%정도만 분양을 마치면 원금손실은 없다고 판단하기 때문에 미분양된 물량이 20%이내의 경우 건설사가 손해를 감수하며 할인분양을 진행한다고 보지는 않습니다. 다만 수익에 대해서는 그만큼 줄어드는 부분이 있지만 직접적인 손실에는 해당하지 않습니다, 그리고 전체물량 중 미분양이 너무 많은 경우 손실이 불가피하지만 건설사 입장에서는 빠른 분양을 통해 자금을 회수해야 공사로인한 대출건들의 이자부담을 줄일수 있기에 더 큰 손실을 피할수 있습니다. 할인분양의 경우 기존 수분양자들과 마찰이 있을 수 있기에 미분양 물량이 심각하지 않은 수준이라면 할인분양보다는 상품제공을 하거나 다른 혜택을 주는 조건으로 물량을 처리하는게 일반적이고 할인분양의 경우는 가장 마지막에 선택하는 방법이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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방 3개 화장실 1개 구조인 아파트 도 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근에 방3개 , 화장실 1개 구조는 많지 않습니다. 보통 예전에 건축된 아파트라면 간혹 있을 수 있지만, 최근에 건축된 아파트나 주택에 대해서는 방3,화장실2 구조가 대부분입니다. 그에 따라 최근에 건축된 매물에는 위 구조가 거의 없고, 간혹 오래된 아파트가 매물로 나와있는 경우에 해당 구조가 있을수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.23
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