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금리와 임대료는 어떤 상관관계가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 오르면 월임대료도 올라가게 됩니다. 이유는 기준금리가 높아질 경우 전환율도 높아지기 떄문이고, 예적금 이자보다는 높은 수익성을 목적으로 하기 때문에 단순월세도 올라가게 됩니다, 단, 문제는 금리가 상승하면 부동산 수요가 감소하고 그에 따라 주택가격도 하락하는게 일반적입니다. 그렇기에 전체적인 임대차 시세도 하락하게 되고 보증금 자체도 낮아지게 되지만, 해당 보증금의 일부를 월세로 전환시킬 경우는 이전보다 높은 금액이 월세로 전환되어 부담은 더 증가될수 있습니다. 쉽게 예전 기준금리가 1%대라면 월세 전환시 1억당 30만원정도로 보시만 현재처럼 금리가 3.5%라면 1억당 45만원선으로 오르게 됩니다. 임대인 입장에서 시세가 내려갔다면 보증금을 더 낮추고 이를 월세로 전환시켜 매월 받는 월세를 높이기 떄문입니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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이사를 가야하는데 다음집 전세가 좋을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세든 월세든 결국 임대차는 2~4년내 이사를 다시 할 가능성 높습니다. 임대차 3법으로 최대 4년까지 거주가 가능하지만, 임대인 실거주를 한다면 2년만 살수 있기 때문에 자가주택에 비해 결국 이사를 불가피합니다. 질문에서 이사를 너무 많이 다녀서 지쳤다면 사실상 자가주택을 구매하는 게 장기간 거주가 안정적으로 가능합니다. 또한 자가의 경우 사용수익의 장점도 있지만 향후 주택가격이 상승할 경우 해당 차익도 얻을수 있기 때문에 임대차보다는 유리하나 반대의 경우로써 주택가격이 하락하게 된다면 그 손실 역시 부담할수 있다는 장단점이 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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아파트 정보에서 용적률과 건폐율은 어떤 것을 의미하나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.건폐율은 대지면적에 대한 건축면적 비율로 쉽게 100평 토지에 50평짜리 건물을 건축하게 된다면 건폐율은 50%가 됩니다. 즉, 전체 토지에 대해서 건물을 지을수 있는 비율정도로 이해하시면 됩니다. 건폐율 60%, 토지100평이라면 건물은 최대 60평까지 건축이 가능하다고 보시면 됩니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축연면적 비율로 건축연면적은 건물 각층의 합을 말합니다. 위에서처럼 100평 토지에 50평짜리 건물을 건축하는데 용적률이 200%라면 한층당 50평이므로 최대 연면적은 200까지 건축이 가능하기에 4층까지 건축이 가능합니다. 이를 종합하면 건폐율 ,용적률은 건축물을 건축하는데 있어 용도지역에 따른 건축제한의 하나라고 이해시면 됩니다. 그중 용적률은 건물의 층수를 결정하는데 매우 중요한 역할을 하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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1주택자라도, 전세대출이 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 가능합니다. 다만 규제지역 내 1주택자라면 1금융권 전세대출은 불가하고 2금융권 전세대출을 이용하셔야 합니다. 그 외 지역에서는 1주택자라도 1금융권 전세대출상품 이용은 가능하나, 보증보험 등의 한도가 낮기 떄문에 해당 전세금까지만 대출이 가능할수 있습니다. 자세한 사항은 은행을 통해 확인하시기 바랍니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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금리인하 시점 언제쯤 생각들 하시나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.미국의 금리인하의 경우 각 전문가들은 올해 4번의 금리인하를 예상하였지만 생각외로 소비자물가 지표(CPI)가 시장예상치보다 높게 나오고, 미국 연준에서도 이러한 이유로 매파적인 반응을 보이면서 금리인하가 미루어지고 있습니다. 현재는 기존 예상보다는 적지만, 올해 1번의 금리인하는 시행될거라는 의견이 지배적이긴 하고, 그에 따라 우리나라 금리도 올 하반기에는 인하를 하지 않을까하는 예상이 많은 편이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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서울 빌라시장이 위기를 맞고 있는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 사회적, 정치적으로 크게 이슈가 되는 전세사기의 대부분이 빌라등의 무자본갭투자등으로 발생하였던 점과 시세확인이 어려워 전세가율이 높아 깡통전세 위험과 보증금 미반환사고가 대부분 발생하게 되면서 사람들 인식에도 빌라는 이러한 전세사기에 매우 위험성이 높다는 생각으로 인해 수요가 떨어진점, 또한 임차인 입장에서 가장 안전한방법인 보증보험 가입을 해야하는데 정부의 규제강화로 인해 공시지가 126%이내 보증금으로 제한되며 실제 해당 금액에 매물이 적다는 점이 빌라의 전반적인 수요감소로 이어지게 되었고 임차인을 구하기 어려워지면서 새로운 투자수요나 매매수요도 함께 감소하게 되어 전반적인 가격하락으로 나타나게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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재건축 아파트는 등기가 언제나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 준공이 되고 난 뒤 늦어도 1년정도면 등기부가 개설되고 보전등기가 이루어 집니다. 이후 수분양자에게 이전등기가 가능해집니다. 보통은 4개월~5개월정도면 나오는데, 세대수가 많거나 신도시등과 같이 행정상 업무처리 양이 많은 경우에는 위에서처럼 1년정도 소요되는 경우도 있습니다. 일반적으로 재건축시에는 청산절차등이 늦어지는 경우에도 등기부 개설이 늦어지는 이유가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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경락잔금대출이 가능한지 경매 낙찰전 알아볼수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대출도 결국은 주택담보대출이나 부동산 담보대출과 동일합니다. 사전심사등을 통해 대출가능여부와 대략적인 한도 확인은 가능하나 실질적인 대출가능한도는 부수적인 서류를 첨부하여 신청하여야 알수 있습니다. 다만 경매특성상 일반매매와 다르게 거래금액자체가 시세대비 낮기 떄문에 동일한 ltv적용을 해도 실제 낙찰가대비 대출가능비율은 높아지게 됩니다. ((주택의 경우 kb시세등 은행기준 주택가격에 70%까지 한도가 되지만(물론 개인 DSR,DTI제한에 따라 이보다 낮아질 수 있습니다) 실거래가격보단 KB시세가 낮은 경우가 많기에 한도가 낮이집니다. 이에 반해 경매의 경우는 낙찰가 자체가 시세보다 낮기 떄문에 동일한 KB시세 기준 70%을 한도로 받아도 낙찰가대비해서는 70%을 넘게 받을 수 있습니다. )) 그리고 최고가 낙찰자가 되어 법원에서 나오시면 그 주변으로 대출상담사들이 명함을 돌리는게 일반적이기에 해당 대출상담사를 통해 대출한도등에 상담이 가능하고, 본인 스스로 주거래은행에 방문하여 상담받아보시면 대락젹인 한도를 알수 있습니다,
경제 / 부동산
24.06.20
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상가 2층은 1층에 비해서 임대료가 얼마나 저렴한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 상가마다 금액의 차이는 있을 수 있습니다. 보통 상가에서는 효율비율을 통해 각층의 임대료 경향을 판단하게 되고, 여기서 효율비율은 1층의 임대료를 기준으로 각 층의 임대료의 비율을 나타냅니다. 보통 1층 임대료는 2층의 2배이고 3층의 경우는 1층의 30~50%수준으로 형성되게 되는데 3층이상의 층에서도 월임대료가 1층의 30%수준을 넘는 경우는 상권이 발달한 지역으로 판단하게 됩니다, 질문에서 말하는 2층과의 평균차이는 서울 기준으로 보면 상권이 발달한곳은 1층임대료의 70%정도이고, 이는 명동이나 동대문, 강남권정도 나타나며, 일반적인 지역에서 2층임대료는 1층임대료의 30~50%정도로 나오고 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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한국부동산원에서 나오는 주간 주택가격 동향은 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 홈페이지(한국부동산원)에 보시면 전국주택가격동향조사에 대한 조사개요가 나오게 됩니다. 해당 부분에서 조사목적과 조사주기(월간1회, 아파트는 매주)가 나와있고, 조사대상의 대한 사항이 자세히 나와있습니다. 그리고 바로 이전주사의 평균과 이번 조사의 평균을 통해 수치를 산출하게 됩니다, 아래 해당 부분에 대한 내용을 인용하여 기재하였습니다. 법적근거국가통계 승인번호 : 제304004호국가통계 승인일자 : 1985년 9월 10일「주택법」제88조 1항 및 제89조 제2항 제4호 동법 시행령 제91조 제2항 제3호조사목적전국 주택시장의 매매, 전세, 월세가격을 조사하여 주택시장의 평균적인 가격변화를 측정, 주택시장 판단지표 또는 주택정책수립의 참고자료 제공유의사항전국주택가격동향조사는 주택가격지수를 산출하여 제공하는 것이 주된 목적이며, 조사항목, 표본추출방법, 지수산출방법 등이 이에 맞게 설계되었음본 조사는 주택가격 지수산출에 맞게 설계되었기 때문에 평균/중위 주택가격 결과는 참고 사항으로 이용하기 바람조사주기01월간 (아파트, 단독, 연립주택)02주간 (아파트)조사대상대상객체 : 아파트, 연립주택, 단독주택 조사범위 : 전국 263개 시군구의 거래 가능한 아파트, 연립주택, 단독주택조사단위 : 전국 263개 시·군·구 (비자치구, 비자치시 포함)조사지역아파트 : 78시 31군 104구연립 및 단독주택: 78시 81군 104구조사방법표본조사조사기간조사대상기간월간 : 해당 월주간 : 전주 화요일부터 금주 월요일(기준일)까지조사기준시점월간 : 익월 1일주간 : 매주 월요일조사기간월간 : 해당 월의 말일을 포함한 전후 5일간(단, 해당 월의 말일이 휴일인 경우, 익월 첫 영업일을 포함한 전후 5일간)주간 : 조사기준일 포함 영업일 2일간출처 << 한국부동산원 홈페이지 >>
경제 / 부동산
24.06.20
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