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서울 빌라시장이 위기를 맞고 있는 이유는?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.최근 사회적, 정치적으로 크게 이슈가 되는 전세사기의 대부분이 빌라등의 무자본갭투자등으로 발생하였던 점과 시세확인이 어려워 전세가율이 높아 깡통전세 위험과 보증금 미반환사고가 대부분 발생하게 되면서 사람들 인식에도 빌라는 이러한 전세사기에 매우 위험성이 높다는 생각으로 인해 수요가 떨어진점, 또한 임차인 입장에서 가장 안전한방법인 보증보험 가입을 해야하는데 정부의 규제강화로 인해 공시지가 126%이내 보증금으로 제한되며 실제 해당 금액에 매물이 적다는 점이 빌라의 전반적인 수요감소로 이어지게 되었고 임차인을 구하기 어려워지면서 새로운 투자수요나 매매수요도 함께 감소하게 되어 전반적인 가격하락으로 나타나게 되었습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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재건축 아파트는 등기가 언제나오나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 준공이 되고 난 뒤 늦어도 1년정도면 등기부가 개설되고 보전등기가 이루어 집니다. 이후 수분양자에게 이전등기가 가능해집니다. 보통은 4개월~5개월정도면 나오는데, 세대수가 많거나 신도시등과 같이 행정상 업무처리 양이 많은 경우에는 위에서처럼 1년정도 소요되는 경우도 있습니다. 일반적으로 재건축시에는 청산절차등이 늦어지는 경우에도 등기부 개설이 늦어지는 이유가 될수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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경락잔금대출이 가능한지 경매 낙찰전 알아볼수 있는 방법있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경락대출도 결국은 주택담보대출이나 부동산 담보대출과 동일합니다. 사전심사등을 통해 대출가능여부와 대략적인 한도 확인은 가능하나 실질적인 대출가능한도는 부수적인 서류를 첨부하여 신청하여야 알수 있습니다. 다만 경매특성상 일반매매와 다르게 거래금액자체가 시세대비 낮기 떄문에 동일한 ltv적용을 해도 실제 낙찰가대비 대출가능비율은 높아지게 됩니다. ((주택의 경우 kb시세등 은행기준 주택가격에 70%까지 한도가 되지만(물론 개인 DSR,DTI제한에 따라 이보다 낮아질 수 있습니다) 실거래가격보단 KB시세가 낮은 경우가 많기에 한도가 낮이집니다. 이에 반해 경매의 경우는 낙찰가 자체가 시세보다 낮기 떄문에 동일한 KB시세 기준 70%을 한도로 받아도 낙찰가대비해서는 70%을 넘게 받을 수 있습니다. )) 그리고 최고가 낙찰자가 되어 법원에서 나오시면 그 주변으로 대출상담사들이 명함을 돌리는게 일반적이기에 해당 대출상담사를 통해 대출한도등에 상담이 가능하고, 본인 스스로 주거래은행에 방문하여 상담받아보시면 대락젹인 한도를 알수 있습니다,
경제 / 부동산
24.06.20
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상가 2층은 1층에 비해서 임대료가 얼마나 저렴한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분은 상가마다 금액의 차이는 있을 수 있습니다. 보통 상가에서는 효율비율을 통해 각층의 임대료 경향을 판단하게 되고, 여기서 효율비율은 1층의 임대료를 기준으로 각 층의 임대료의 비율을 나타냅니다. 보통 1층 임대료는 2층의 2배이고 3층의 경우는 1층의 30~50%수준으로 형성되게 되는데 3층이상의 층에서도 월임대료가 1층의 30%수준을 넘는 경우는 상권이 발달한 지역으로 판단하게 됩니다, 질문에서 말하는 2층과의 평균차이는 서울 기준으로 보면 상권이 발달한곳은 1층임대료의 70%정도이고, 이는 명동이나 동대문, 강남권정도 나타나며, 일반적인 지역에서 2층임대료는 1층임대료의 30~50%정도로 나오고 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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한국부동산원에서 나오는 주간 주택가격 동향은 어떻게 계산되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 홈페이지(한국부동산원)에 보시면 전국주택가격동향조사에 대한 조사개요가 나오게 됩니다. 해당 부분에서 조사목적과 조사주기(월간1회, 아파트는 매주)가 나와있고, 조사대상의 대한 사항이 자세히 나와있습니다. 그리고 바로 이전주사의 평균과 이번 조사의 평균을 통해 수치를 산출하게 됩니다, 아래 해당 부분에 대한 내용을 인용하여 기재하였습니다. 법적근거국가통계 승인번호 : 제304004호국가통계 승인일자 : 1985년 9월 10일「주택법」제88조 1항 및 제89조 제2항 제4호 동법 시행령 제91조 제2항 제3호조사목적전국 주택시장의 매매, 전세, 월세가격을 조사하여 주택시장의 평균적인 가격변화를 측정, 주택시장 판단지표 또는 주택정책수립의 참고자료 제공유의사항전국주택가격동향조사는 주택가격지수를 산출하여 제공하는 것이 주된 목적이며, 조사항목, 표본추출방법, 지수산출방법 등이 이에 맞게 설계되었음본 조사는 주택가격 지수산출에 맞게 설계되었기 때문에 평균/중위 주택가격 결과는 참고 사항으로 이용하기 바람조사주기01월간 (아파트, 단독, 연립주택)02주간 (아파트)조사대상대상객체 : 아파트, 연립주택, 단독주택 조사범위 : 전국 263개 시군구의 거래 가능한 아파트, 연립주택, 단독주택조사단위 : 전국 263개 시·군·구 (비자치구, 비자치시 포함)조사지역아파트 : 78시 31군 104구연립 및 단독주택: 78시 81군 104구조사방법표본조사조사기간조사대상기간월간 : 해당 월주간 : 전주 화요일부터 금주 월요일(기준일)까지조사기준시점월간 : 익월 1일주간 : 매주 월요일조사기간월간 : 해당 월의 말일을 포함한 전후 5일간(단, 해당 월의 말일이 휴일인 경우, 익월 첫 영업일을 포함한 전후 5일간)주간 : 조사기준일 포함 영업일 2일간출처 << 한국부동산원 홈페이지 >>
경제 / 부동산
24.06.20
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전세 계약을 하고 입주 예정입니다. 확정일자를 받으려고 하는데요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.확정일자는 임대차계약서와 신분증만 가지고 주민센터를 방문하시어 하시거나, 인터넷 등기소등에 개인 로그인후 임대차계약서를 첨부하여 받으실수 있습니다. 그렇기에 계약서를 작성하고 부여가 가능하므로 잔금전이라도 확정일자 부여는 가능합니다. 다만 효력의 발생은 전입신고에 따른 대항력이 있어야 가능하기에 , 사실상 부여는 가능해도 확정일자에 따른 우선변제권 효력은 대항력이 생긴 이후에 발생하게 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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소규모재건축조합설립과 진행과정 지금현시점은 건축심의
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도청구는 강제성을 가지고 있는 것이고 매도청구시에 주택가격은 시가로 확정되기 때문에 이를 본인이 마음에 들지 않는다고 해서 올리거나 하기는 어렵습니다. 물론 소송등을 통해 싸워볼 여지는 있겠지만 그만큼 비용과 시간적 소모가 발생하게 됩니다. 보통 감정평가 방식에 따라 시가산정에 차이가 생기게 되며, 시행사(조합)입장에서는 낮은 가격을 기준으로 하려고 하기에 현금청산의 경우 마찰이 생길수 밖에 없습니다. 다만 매도청구를 위해서는 해당지역내 일정수준이상의 동의률 및 부지 확보가 필요합니다 그리고 건축심의등을 포함한 재건축을 위한 사전승인절차는 대략 1년이내 마무리되며, 해당 심의가 끝나도 바로 감정평가가 나오는것은 아닙니다. 보통은 관리처분인가 전에 조합원들의 분양가, 권리가액, 분담금이 확정되기 떄문에 건축심의 가 끝나도 감정평가의 금액은 나오지 않습니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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수익형 부동산 중 제일 안전한 투자형 은?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자라는 개념자체가 리스크를 동반하기 떄문에 안전한 투자라고 해도 어느정도의 위험성은 있습니다. 예를 들어 꾸준한 월 임대수익을 노린 투자를 한다고 해도 공실에 대한 리스크는 부담하기 때문입니다. 그렇기에 투자의 유형보다는 동일한 투자대상이라도 입지분석을 잘 하셔야하 리스크를 줄일수 있습니다. 보통 노후자금이라면 월 안정적인 수익이 가능한 상가, 오피스텔에 대한 임대차를 통한 임대수익이 대표적인데, 꾸준한 임차를 위해서는 그만큼 해당입지에 임대차수요가 중요하기때문입니다. 그외 리스크가 적은 투자는 리츠등을 통한 간접투자로써 월, 분기배당을 안정적으로 받는 방식인데, 배당수익을 위해서는 목돈에 대한 투자가 필요하고, 상장리츠의 경우 주가에 하락에 따른 손실리스크는 어쩔수 없이 부담하여야 합니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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부동산 거래량이 신통치 않습니다. 아직도 관망중인걸까요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 서울, 수도권내 아파트 주택가격 상승이 부동산 시장 전반에 회복세로 보는 의견은 많지 않습니다. 그에 따라 그외 지역이나 주택유형에 대해서는 관망하는 추세로 보이며, 전반적인 금리인하등이 실행되지 않는 이상 거래량 증가에는 어려움이 있을수 있습니다. 또한 정부의 세금, 규제 완화등으로인해 똘똘한 한채에 대한 수요와 거래량은 늘어는 나고 있지만 전반적인 부동산 시장 변화까지는 어려워보입니다. 항후 금리인하의 호재가 있지만 부동산 pf대출위기와 고금리등에 따른 경기침체등의 위험요소가 아직그대로 이기에 관망세가 지속 될것으로 보이고, 가격의 추가적인 급락등은 가능성은 낮은 대신 회복시기가 오기까지는 시간소요가 될수 있어보입니다.
경제 / 부동산
24.06.20
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70세 어머니랑 사는 저, 무주택자 인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부모님과 동일한 주소지에 거주하고 있으며 부모님이 만 60세이상이시라면 본인은 청약시 무주택으로 인정이 가능합니다. 해당 규정에서는 주택명의를 가진 만 60세 이상 부모님은 청약자격에 지장을 주지 않는게 목적이고, 나이와 명의에 대한 세부적인 규정이 있을 뿐 주택수에 대한 조건은 없기 떄문에 부모님이 2주택자라도 만60세이상, 동일주소지에 거주한다면 질문자님은 무주택자로써 청약이 가능할수 있습니다, 단 공공임대주택 청약이나 노인공양 특별공급등에서는 적용이 되지 않기 때문에 유주택자가 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.19
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