답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.개발부담금은 토지개발사업에 징수하는 부담금 형태의 공과금으로 불로소득으로 증가된 토지가치에 대해서 국가가 그 개발차익의 일정부분을 부담금으로 환수하는 제도로써 , 보통은 시행사인 개발주체에게 부과되나, 시행사가 조합이거나 신탁사일 경우 결국 시세차익을 얻는 조합원이나 수탁자가 부담하게 되는 게 일반적입니다. 즉 부과는 시행사, 실제 금액지출은 개인들이 토지면적에 비례하여 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 LTV 80%까지 대출한도가 가능합니다. 생애최초가 아닌 경우에는 70%까지 가능합니다. 여기서 주택가격은 매매가격이 아닌 은행이 산정한 주택가격을 기준으로 하고, 실제 최대한도 대출을받더라도 방공제나 개별 DSR등이 낮을 경우 한도가 더 낮아질수 있습니다, 통상적으로 주택을 구매할때는 거래가격의 40~50%정도의 자기자금이 있어야 안정적인 구매와 주택유지를 할수 있다고 봅니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.한국에서는 기준금리를 내리는 것이고, 해당 기준금리는 각 은행들 대출금리를 낮추게 됩니다. 보통 대출금리가 낮아지면 고가인 부동산을 구매하는데 있어 필요한 자금의 조달이 용이해지기 때문에 주택구매수요가 커지게 되고 그에 따라 부동산 가격도 상승시키는 효과가 있습니다. 물론 다른 요인들이 동일하거나 크게 변동이 없을때 나타날수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산도 여러가지 투자방식이 있고, 그 투자방식에 따른 절차나 용어등 알아야할 부분이 다릅니다, 단순히 부동산 투자에 대한 지식이라고 문의하시면 어떠한 답변도 드리기 어렵습니다. 보편적으로 어떠한 투자방식이든 부동산 시장에서는 결국은 입지분석이 가장 중요한 부분이기에 이러한 입지분석에 대한 이론을 한번 보시는게 도움이 될수 있고, 여기서 모르는 단어나 용어들은 별도로 찾으시면서 이해를 하가시면 도움이 될듯 합니다. 그리고 유튜브등을 통해 실제 예시들을 찾아보시면서 실전 노하우를 쌓는것들도 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.여러방법이 있을수 있겠지만 상가임대차의 경우는 제가 알고 있는 가장 효율적인 방법은 소유건물의 유동인구와 주변 활성화가 되는게 가장 중요합니다. 상가의 경우 각 점포마다 개인별 인테리어를 하기 때문에 사실상 공동부분에 대한 시설점비등이 가증 중요하고, 입점하는 상점에 대해서는 유동인구를 높일수 있는 은행이나 ,브랜드카페, 학원등을 입주시키는 중요합니다. 그렇기에 건물을 건축할 경우 보통은 위 업종들에게는 월세 인하 혜택과 오랜기간 안정적인 입주가 가능토록 조건을 조정해주게 됩니다. 처음엔은 수익이 없거나 손실이 조금 날수 있지만 상가자체가 활성화되면 이후에 수익은 급격하게 인상될수 있고 건물가치 상승에도 좋은 영향을 줄수 있기 때문입니다. 반대로 주택임대차에서는 입지는 어쩔수 없는 부분이기 때문에 다른 주택에 비해 실내 리모델링등을 통해 쾌적한 환경을 조성하여 세입자를 구하시는게 중요하고, 조건이나 계약기간은 일반적인 임대차에 따르시면 됩니다, 다만 임대조건은 리모델링을 한 것을 고려하여 주변 시세보다는 좀 더 높게 책정할 여지가 있으며, 사실상 임대료가 있어야 임대수익이 나오는 만큼 이를 낮추것은 공실리스크를 피하기 위한 방법은 될수 있으나, 임대수익을 극대화하는 방법은 아닙니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.경매의 장점은 무엇보다 시세보다 낮은 가격에 원하는 매물의 소유권을 획득할수 있다는 점이고, 단점은 경매에 대한 권리분석등일 잘못할 경우 사실상 큰 손실로 이어질수 있다는 점입니다. 그만큼 아무것도 모르고 입찰하여 낙찰받을 경우 비용이 추가적으로 발생하게 되는 손실가능성이 있습니다. 경매에 실제 참여하는 방법은 원하는 매물에 사건번호에 따라 경매일을 확인하여 당일 법원에 참석하시면 됩니다. 그리고 실제 최저입찰대금의 10%을 경매보증금으로 현금준비하셔서 입찰을 진행하시면 됩니다. 그리고 해당 입찰에서 최고가매수인이 되면 이후에 법원에 매각허가 결정이 나게 되면 잔금지급기한을 통보받고 경락대금을 완납하면 소유권을 가져오게 됩니다, 절차상은 이렇고, 이런 과정까지는 부동산 권리관계분석과 실제 임장, 현 점유자에 대한 명도문제등이 있고 사실상 해당 과정이 더 중요한 과정이고 어느정도의 지식과 경험이 필요한 부분입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우리나라의 경우 외국인에 대한 투자시 별도 규제가 없습니다. 물론 부동산취득시에는 행정청에 외국인 부동산 거래신고의무가 있을뿐이고, 자금에 대한 국내 반입시 외국환은행등에 신고의무만 있습니다. 결국 투자전략은 개인의 몫이고, 법적규제는 사실상 크지 않다고 보시면 됩니다. 거래시 신고의무만 이행하면 되기 떄문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기준금리는 대출이자률에 영향을 주게 됩니다. 기준금리가 낮아지면 대출금리 역시 낮아지게 되고 그만큼 동일금액을 대출받을때 부담하는 이자비용도 줄어들수 있습니다. 부동산 구매시 많은 자금이 필요하기 떄문에 대부분은 은행을 통해 대출을 받습니다. 그러면 구매자입장에서 금리낮을 떄는 대출을 받을 때 부담이 덜하게 되고, 이는 수요심리를 높이게 됩니다. 수요심리상승은 곧 부동산 시장에서 가격상승으로 이어지게 됩니다. 또하나로 금리인하에 따라 매월 원리금부담이 낮이지면 이는 실질소득이 증가하는것과 동일해지고 내수경제에 소비를 늘려 좋은 영향을 주게 됩니다. 내수경기가 좋아지면서 경기활성화 가능성이 높아지고 반대로 은행예적금금리는 낮아지므로 투자자금등이 시장에 흘러나오고 해당 자금은 부동산시장, 주식시장에 흘러들어가면서 수요를 증가시키고 가격을 상승시킬수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.서양, 동양을 떠나 각 나라의 면적이나 인구상황에 따라 달라지는 부분으로 보입니다. 예를 들어 인구는 많은데 이용가능한 토지가 적다면 당연히 동일면적에 많은 세대수를 넣을수 있는 아파트가 보편화될수 밖에 없고, 아파트 중심으로 발전함에 따라 그에 맞는 생활편의, 기반시설이 좋아지게 되면서 사람들도 주거상 만족도가 올라가고 아파트 선호가 높아질수 있습니다. 반면에 인구대비 토지면적이 큰 경우 아파트와 같은 공동주택이 크게 필요없는 경우 단독주택 중심의 기반시설과 편의시설이 늘어나게 되면서 점차 주거상 만족도가 높아질수 있습니다. 결국에는 최초에 인구밀도등에 따른 발전방향이 이후에 사람들 인식과 선호도에도 영향을 주지 않나 판단됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.오피스텔은 원칙적으로 주택이 아닙니다. 쉽게 업무용시설로써 주거를 할수 없습니다. 다만 오피스텔이라도 주거용으로 구분되는 경우 주거목적으로 이용이 가능하나 업무용 오피스텔은 주거자체가 불가합니다. 이는 생활하는데 문제를 말하는게 아닌 우리나라 법률상의 이야기입니다. 질문처럼 전입신고 불가특약이 있는 오피스텔은 업무용오피스텔로 볼수 있고 이런경우 임차인이 전입신고를 하게되면, 건물자체를 주거용으로 보게 되고 임대인에게는 받았던 부가세환급등을 추징당할수 있기 때문에 임대차 계약시 위와같은 조건을 달게 됩니다. 결국 임차인입장에서는 전입신고와 확정일자를 하거나 받을수없고, 그에 따라 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 획득하기 어렵습니다.