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토지 지분 처분시 다른 공동명의자의 동의 필요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.공동명의 방식에 따라 다릅니다. 일반적인 공유방식으로 지분별 소유를 하고 있다면 다른 공유자들의 승낙없이도 제3자에게 본인 지분을 매도할 수 있습니다. 다만 공유가 아닌 합유,총유방식으로 공동명의 되어 있다면 이때는 다른 공유자의 동의가 필요하게 됩니다. 합유의 경우 공동사업을 목적으로 출자한 경우, 총유의 경우 문중, 종중등의 목적이기에 보통은 공유방식이 일반적이고 질문의 경우도 이에 포함될 경우 다른 지분권자의 처분행위에 다른 지분자들의 동의,승낙은 필요하지 않습니다.
경제 / 부동산
24.06.19
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전세계약만료전 이사시 전입신고해도 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로운주택의 전입신고는 현 주택 보증금 받은 이후에 하셔야 합니다. 그러므로 퇴거일인 6일에 하시는게 맞고, 2일에 전입신고를 하실 경우 현주택에서 대항력을 상실하기떄문에 공백이 생기더라도 전입신고를 먼저 하시면 안됩니다, 다만, 상황상 불안하시다면 현 주택에 가족한분을 전입신고한 뒤 이후에 본인만 새로운 주택에 전입신고를 하셔도 양쪽모두 대항력 유지는 가능할수 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.19
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신축 첫입주가 위험한 건물인가요??
보통 신축의 경우 등기부등본이 없는 상태에서 임대차계약을 체결하기 떄문에 일반적인 임대차에 비해 확인할 서류등이 추가될 뿐 거래상 위험도가 더 높은 것은 아닙니다. 물론 등기부등본을 통한 권리관계 확인이 불가하기에 계약서상 특약을 추가로 잘 기재하시면 되고, 보통은 중개사무소를 통해 계약을 체결하면 이러한 부분까지 고려하여 기재를 해주게 됩니다, 신축이라고 해서 꼭 회피할 계약대상물은 아닙니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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분양 아파트 입주일이 늦어지면 건설사에서 보상 해주는지요?
보통 시공사의 과실에 따라 공사지연등으로 입주가 늦어지면 계약의무 불이행으로써 손해배상등의 청구가 가능합니다.소송과정에서 시공사의 과실 입증과 손해에 대한 객관적인 입증이 필요하고 해당 입증이 될 경우 손해배상 승소를 통해 보상받으실수 있습니다. 보통은 입주예정자 각각 소송을 진행하기 보다는 시행사 또는 수분양자대표 등이 피해자를 모아 하나의 소송으로 진행하는게 일반적이긴 합니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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경매 물건이 몇년전에 진행되다가 갑자기 다시 진행된 이유?
해당 부분은 정확한 이유는 등기부를 봐야 설명이 가능합니다. 간단한 경우로는 이전 경매시 유찰에 따라 경매를 통해 채권회수가 불가하여 경매가 취소되었거나 채무자가 채무를 상환하여 경매가 취하된 경우가 있을수 있고 이후 다시 소유자 재정상황이 악화나 현 주택가격이 상승함에 따라 이전과 다르게 채권 회수가 가능한 수준으로 판단되어 채무자가 다시 경매를 신청하였을수도 있습니다. 그리고 흔하지는 않지만 당시에 유찰이후 낙찰자가 나와 낙찰되었고 소유자가 변경된 상태에서 해당 소유자의 재정상황이 악화되 다른 채권자에 의해 경매가 진행된것일수도 있습니다 . 경우의 수가 있는 만큼 정확한 사유는 질문의 내용만 가지고 알수 없습니다. 중요한건 현재의 권리관계이며, 현상태를 기준으로 권리분석을 하시고 입찰가능성을 판단하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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원룸 대출,보증보험 가입 가능한지는 어디서?
우선 직거래를 하시는 듯 합니다. 일단 직거래를 하시면 전세보증보험에 가입이 불가하고 이럴 경우 전세대출도 거부될수 있는점은 참고하셔야 합니다 그러므로 중개사무소를 통해 계약서를 대필하시면서 계약상 도움을 받으시길 권해드립니다. 은행을 통해 사전심사를 받아보시면 됩니다. 은행에 따라 거절되거나 한도가 다르므로 몇군데 은행에서 사전심사를 받으셔야 하고 실제 계약서작성후 대출신청을 하시면 됩니다. 처음 말한 것처럼 직거래면 사실상 본인스스로 등기부를 통한권리관계 확인 및 계약서작성등을 하셔야하고, 보증보험등은 가입이 불가합니다. 계약시 계약금 협의하여 10%전달하시고 요건에 해당될 경우 임대차 신고를 하시면 됩니다. 그리고 잔금시에 잔금지급후 주택인도를 받으시면 됩니다. 물론 전입신고도 해당시점에 하시면 됩니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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아파트 매도 금액에따라 세율이 다른가요?
보통아파트 매도시에는 양도차익에 따른 양도소득세가 부과됩니다. 양도차익은 매도가격보다는 매도가액과 취득가액의 차이를 말하는 것이기에 주택가격이 낮더라도 양도차익이 크다면 높은 세율이 적용될수 있습니다 .일반적으로 양도세율은 6~45%까지 적용되며, 양도차익(매도가-매수가)이 1200만원이하 65%, 1.5억이하 35%, 5억이하 40%, 10억초과사 45%가 차등적용됩니다 , 정확한 과세세율에 대해서는 인터넷상 양도소득세율을 검색해보시면 알수 있습니다. 그외 매도과정에서 발생하는 세금은 없습니다 .
경제 / 부동산
24.06.18
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아파트 가격 상승요인은 무엇인지요?
각 나라마다 부동산에 대한 정책이나 금리, 그리고 경제상황에 따라 상승원인에는 차이가 있을 수 있습니다 그렇기에 유럽이나 미국처럼 우리나라 경제구조와 현 상황이 다른 국가를 같이 합쳐 주택가격 상승이유를 말하기는 어렵습니다. 국내 주택가격의 상승에 대해서만 말하자면 일단 전체적인 상승세가 아닌 서울,수도권 아파트중심의 상승세 입니다. 또한 고가주택에 대한 가격상승률이 높은 편이구요, 이는 고소득층과 저소득층간 소득불균형과 중산층 몰락에 따른 소비의 불균형이 나타나는 게 원인일수 있고, 서울,수도권 아파트 가격상승은 전세수요가 아파트에 몰리면서 전세가격이 상승된점, 정부의 규제완화에 따른 대출금리의 하향과 자금조달과 세금부담이 줄어든점이 원인으로 주택가격이 상승된 것으로 불수 있습니다. 다만 해당 부분이 부동산 시장 전반의 회복세로 보기에는 한계가 있다는 의견이 많은 편입니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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대한민국에서 가장 살기 좋은 지역은 어디인가요?
살기좋은 지역이라는 개인에 따라 느끼는 차이가 있지 않을 까요? 또한 본인이 처해 있는 가구형태에 따라서도 해당 지역선정요인이 달라질수 있구여. 쉽게 젊은 세대거나 자녀가 없는 신혼부부라면 역세권과 같이 교통입지가 유리하고 주변 생활편의시설등이 잘 갖추어진 지역이 살기좋은 지역이 될것이고, 아이가 있는 세대라면 주택주변으로 초,중,고의 학교와 학원등의 학군이 잘 갖추어진 환경이 살기좋을수 있습니다. 즉, 이러한 구분을 객관적으로 하기는 어렵습니다. 만약 평ㄱ균주택가격을 기준으로하여 살기좋은 지역이라는 판단을 한다면 당연히 주택가격이 높은 강남3구, 용산구, 마포구등이 될수 있지만, 이를 객관화하여 판단하기에는 한계가 있습니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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집주인 변경 시 새롭게 계약서를 작성할 필요가 없는데 작성하자고 하는 중개사
중개사가 원해서가 아니라 임대인이 요구해서 작성을 하는 것으로 생각되어 집니다. 사실 계약서를 작성하지 않아도 되고, 할 필요는 없지만 중개사가 작성요구한다면 일단 계약당사자인 임대인과 통화를 먼저해보시기 바랍니다, 그리고 임대인에 필요가 없다는 점을 전달하시고 임대인이 그럼에도 작성을 요구한다면 위 중개사가 아닌 다른 중개사무소를 통해 대필을 할것으로 요청하시면 될듯 합니다. 중요한건 당사자간 의사이기 떄문에 중개사를 제외하고 임대인과 직접협의 후 정하시는게 맞을듯 합니다.
경제 / 부동산
24.06.18
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