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현재 전세에서 다음집으로 계약 시 집주인이 돈을 안돌려줄 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 갱신청구권으로 연장된 계약에서 중도해지는 해지통보를 한 3개월 후 자동종료가 맞습니다. 질문에서 11월초에 중도해지를 요구하셨다면 계약은 2월초에 자동해지가 됩니다. 그러므로 질문자님의 퇴거계획은 해당 시점에 맞추어 잡으셔야 합니다. 참고로 임차권 등기명령도 계약이 해지된 이후에 가능하기에 신청도 2월초이후에 가능합니다. 거기에 등기신청후 실제 등기가 올라가는 기간을 고려하면 이동시점은 2월중순이 될듯 보입니다.그리고 등기이후에 본인이 퇴거를 하면 지연이자 청구가 가능한데 사실상 지연이자보다는 이사에 따른 월세부담이 더 클수 있습니다.개인적 의견으로 이 질문의 순서가 퇴거과정상 임대인과의 좋은 해결점도 아니고, 시기적으로도 이렇게 대처할 상황으로도 보이지 않습니다. 이유는 이렇게 하신다는 건 결국 내가 기간내 이사갈 주택이 있고 반드시 해당 시점으로 보증금 반환을 받아야 하는 상황이라면 모를까 아직 주택을 구하지도 않은 시점에서 만기일이 남았음에도 이렇게 서두르시는지 이해가 잘 되지는 않습니다. 질문자님도 말했든 과정상 2,3번처럼 내가 아쉬운 부분이 생겼을때 임대인의 협조를 받기 어려운 상황으로 끌고가는 것일수도 있기 때문입니다. 과정상 질문자님이 퇴거를 원하시니, 임대인에 대해서 정확하게 만기퇴거의사를 먼저 밝히시고 만기일인 5월초까지 다음임차인을 구하시라고 전달하시는게 좋을듯 보입니다. 그리고 보증금 반환여부가 정확하게 가능하지를 만기 3개월전에 한번 더 문의를 하시고 임대인 명확하게 반환가능하다고 한다면 그때 새로운주택에 대한 계약을 진행하시면 됩니다. 반대로 해당시점까지 반환이 어렵다고 한다면 이때는 만기일전까지 다음 임차인이 구해지지 않을경우 추가되는 기간동안의 전세대출이자비용 지급에 대한 부분과 다음임차인이 구해졌을때 최소 퇴거까지의 기간등을 조율하여 합의하시는게 더 나은 선택지가 아닌가 싶습니다.
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25.11.05
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신혼부부대출 전세계약하려는데 근저당있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 전세매물중 근저당이 없는 경우는 거의 없을것으로 예상됩니다, 대부분의 전세계약은 위처럼 전세보증금을 받아 기존 대출을 상환 및 근저당말소를 조건으로 계약을 진행하게 되고, 실질적으로 이러한 과정에서의 전세대출이나 권리상 문제는 없다고 보셔야 합니다. 즉, 잔금일 기준으로 상환조건부 전세계약이나 근저당이 없는 주택 전세계약이나 마찬가지라고 보시면 됩니다. 그리고 전세대출에 대해서는 은행을 통해 사전심사를 해보실수 있습니다. 이는 해당 주택에 대해서 전세대출이 가능한지 본인의 신용도나 다른 사유에 따라 대출이 거절되지는 지등을 알아보는 과정으로 가능하며 은행에 상담하실때에는 사전심사로써 신용정보 조회 동의후에 대략적인 가능여부는 판단하실수 있습니다. 편하게는 은행 앱이나 기금E든든을 통해 사전심사를 받아보시는것도 방법입니다. 참고로 근저당이 전세대금보다 높은 곳은 당연히 위험성이 높으므로 포기하는게 맞고, 전세금보다 낮은 근저당이 있는 경우에는 반드시 계약서 작성시 특약기재가 필수적인데 , 이는 중개사가 알아서 기재를 할것으로 보입니다. 가장 편한 방법으로 중개사를 통한 대출상담사를 소개받아 대출가능성을 판단해보시는 방법도 있습니다 .
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25.11.05
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청약에 당첨되었습니다 그런데 자금이 부족할것 같아서 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 정당계약(분양계약)을 하셔야 분양권을 확보하는 것이기 때문에 전매를 고려하시면 분양계약은 당연히 하셔야 할 부분입니다. 그리고 해당지역내 부동산등에서 해당 분양권에 대한 전매가 이루어진다면 매물을 등록하고 상대방을 찾아 거래를 하게 됩니다. 단, 청약에 따라 전매제한기간이 있거나 ,별도 청약모집군에 따른 실거주의무가 있는 경우 전매자체에 제한이 있을수 있고 그렇게 될 경우 일정기간 혹은 입주전까지 전매를 하지 못하게 되면서 이후에 자금조달에 심각한 문제에 직면할수 있고 해당시점에 계약해지를 할 경우 지급한 계약금이나 추가적인 위약금에 대한 손실가능성도 있습니다. 그러므로 정당계약전에 반드시 전매제한 여부와 해당 분양권이 수요자들에게 전매가능성이 있는지를 먼저 확인하셔야 하고, 이런 부분에 위와 같은 문제가 있다면 계약자체를 포기하는게 금전적 손실이 없을수 있습니다.
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25.11.05
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주택청약 해지해야할지 모르겠네요 모으는 방법이 잘못된것 같고 ㅎㅎ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.그냥 놔주시기는게 유리합니다. 물론 당장의 금전적인 부분이나 이자율부분을 고려하면 해지가 맞을수 있지만 향후 주택을 구매하는 과정에서 신규아파트 청약이나 당첨에 따른 청년 주택담보대출상품을 이용하고 한다면 현 상태를 유지하는게 유리할수 있기 때문입니다. 이미 4년넘게 보유하였고 50회이상 납입하였다면 그자체로 1순위자격은 부여된것으로 볼수 있고, 청약가점에 대한 부분은 매달 25만원씩 넣든 10만원씩 넣든 사실상의 영향이 크지 않습니다. 물론 당첨 가능성에서 약간의 차이가 날수 있지만 실질 가점제의 경우 무주택기간, 청약통장보유기간, 부양가족에 따른 배점이기 떄문에 25만원씩 넣는다고 인기청약지에 대해서 10만원씩 넣은 사람보다 무조건으로 당첨가능성이 높아지지는 않습니다.
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25.11.05
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인천이 조정지역 된다 가정했을 때 신규추가주택 실입주 바로 해야 될까?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.조정지역내에서 실거주의무는 양도소득세 산정시 비과세 조건에 해당이 되는 부분으로 토지거래허가구역처럼 실거주목적으로만 구매를 하여야 하는 것은 아닙니다. 다만 매도과정에서는 양도세 관련하여 2년 실거죽요건에 충족이 되셔야하기에 구매하고 매도전까지 2년간은 어떠한 기간이든 실거주하시면 됩니다, 단, 대출을 포함한 경우에는 수도권 내 대출규제에 따라 6개월내 전입의무가 주어지고 일정기간 실거주를 하셔야 합니다. 그리고 앞에서 말했듯 부동산 거래시 사전허가필요는 토지거래허가구역 내 일때이며, 조정대상지역에서의 매매에서는 사전허가는 필요하지 않습니다.즉 인천지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 해당되면 위와 같은 적용을 받고 만약 토지거래허가구역으로 지정된다면 이때는 사전허가 및 구매후 실거주가 필수적이라고 보시면 됩니다.
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25.11.05
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안녕하셔요 부부공동명의 질문드립니다!!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양사가 일정시점 이후에 명의변경에 대한 기간을 정해 운영할것으로 보이고 해당기간에 공동명의로 전환을 하시면 될듯 보입니다. 통상적으로 단독명의를 공동명의로 바꾸는데에는 제한이 별도 없으나, 명의가 변경되는 경우 그 지분만큼은 증여로 추정될수 있기에 이에 대한 부분만 사전에 미리 확인하시면 됩니다.
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25.11.05
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안녕하세요..부동산 증여관련 컨설팅이 필요해서 전문가분들께 여쭙습니다..ㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 증여는 기본적으로 무싱증여이기 때문에 증여세 , 취득세를 제외하고는 다른 매매자금은 필요하지 않습니다. 그리고 매매를 할 경우에는 본인자금과 대출금액을 합쳐 자금을 지급하고 소유권을 가져오는 것으로 이해하시면 됩니다. 기본적으로 직계존비속간 증여는 5000만원 공제가 가능하고 혼인,출산 증여재산공제는 1억원까지 추가로 공제가 가능합니다. 즉, 최대 1.5억까지는 증여비과세 적용이 가능합니다. 다만, 문제는 이러한 부분이 아니라 어머니가 분양받은 아파트가 생애최초 특별공급으로 받으셨다면 해당 분양권은 원칙적으로 증여,전매가 허용되지 않습니다. 만약 이러한 행위가 발생될 경우 분양권박탈등에 불이익을 있으므로 일단 이부분부터 정확하게 확인하신뒤에서 증여를 할지 매매를 할지를 판단하셔야 합니다.
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25.11.05
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부동산 매매 계약시 인감도장필요 한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.부동산 매매계약서 작성시 인감도장이 필요합니다. 계약서 작성과정에서 인감을 사용하여 날인하기 떄문입니다. 그리고 인감도장 재발급이라는 건 사실상 인감을 교체하여 등록하는 과정에 해당되기 떄문에 본인신분증과 변경할 도장을 가지고 주민센터에 방문하여 바로 변경후 인감증명서 발급이 가능합니다.
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25.11.05
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부동산가격은 언제떨어지는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 지역별로 차이가 있을것으로 예상됩니다. 일단 수도권내 특히 서울 상급지의 경우 규제로 인해 가격상승세가 줄어들었으나, 하락으로 이어지지는 않을것으로 보이고, 당분간은 보합세를 유지할것으로 보입니다. 그에 반해 지방지역의 경우는 특별한 호재가 없는 경우 별다른 규제가 없더라도 지역소멸화와 인구감소에 따라 추가적인 하락세가 나타날수 있고, 이는 부동산 시장 회복시기가 와도 크게 변화되지는 않을것으로 보입니다. 수도권내에서 주택가격하락기대감은 사실상 실질적인 공급가능성이 있어야 가능할것으로 보이며, 단순히 규제를강화하였다고 해서 가격자체의 하향평준화는 기대하기 어렵다 판단됩니다.
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25.11.05
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세대분리, 전입신고 관려해서 질문드립니다. 도와주세요 ㅠㅠ
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.세대주변경과 전세대출여부는 크게 관계가 없습니다. 아버지 명의 전세주택이라도 전입신고만 유지하면되지 세대주여부는 대항력과는 무관하기 때문입니다. 그에 따라 무주택세대주로써 자격을 갖추시기 위해서는 무주택자 부모님과 거주중이라면 다른 곳으로 주소변경을 할 필요없이 본인이 세대주 변경을 통해 세대주가 되시면 자격충족은 될것으로 보입니다.
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25.11.05
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