저희 건물에 세입자가 3가구인데 전세계약서에 관리비 3만원 명시하고 썼는데 이행을 안하는데, 어떻게 해야 하나요?

Question

3층과 4층에 사는 세입자가 처음에 이사왔을 때는 꼬박꼬박 관리비를 낸다고 하더라구요.

그런데 몇 개월 전부터 관리비를 내지 않고 있다고 하네요. 엘리베이터도 없어서 오르기가 불편한데 왜 내야 하는지 모르겠다고 했다고 합니다. 공공전기 및 청소명목으로 걷는 건데 세입자한테 어떻게 얘기를 해야 할까요?

계약서상에 관리비 3만원 명시해서 계약서를 썼는데 계약 위반 아닌가요?

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

임대차는 상대방이 목적물을 사용하게 하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는데 관리 또한 계약 시 합의된 금액이라면 월세에 준하는 지급 의무가 있습니다. 엘리베이터가 없는 사실은 계약 체결 전 이미 인지한 상태였으므로 이를 이유로 사후 계약사항을 일방적으로 변경하거나 거부할 수 없습니다. 공공전기료와 계단 청소비는 건물 유지에 필수적인 비용으로 수익자 부담원칙에 따라서 실거주자가 부담하는 것이 타당합니다. 그동안 미납된 관리비 내역을 정리하여 서면으로 공식 청구하시고 이때 청소 영수증이나 공용 전기 고지서를 함께 보여주면 세입자의 반박 근거가 사라집니다. 계속 거부할 경우 계약서상 명시된 관리비 미납은 계약 위반이며 지속될 경우 계약 해지 사유가 될수 있음을 내용증명으로 보내세요. 또한 관리비는 임대차 관계에서 발생하는 채무이므로 추후 계약 만료 시 반환할 보증금에서 미납된 관리비 전액을 공제해서 돌려주면 됩니다. 판례상 별도 특약이 없이도 임대차 종료 시 보증금에서 미납 관리비 공제는 정당합니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

계약서에 특약 명시와 관계없이 거주중 관리비에 대한 납부의무는 거주자인 임차이에게 있습니다. 즉, 목적물 사용에 따른 납부의무가 있기에 이를 거부하고 납입하지 않는 경우 이에 대한 청구을 할수 있습니다. 계약해지의 경우는 조금 다른데, 계약서상 관리비 납입에 대한 설명과 위반시 해지조건이 있다면 임대차 해지를 내용증명을 통해 통보할수는 있지만 계약서상 이러한 해지명시가 없다면 다툼의 여지는 있을수 있습니다. 다만, 계약서상 기재된 관리비 부담을 이유없이 회피하는경우 개인적 경험상 해지사유에 해당될수 있고 이에 따라 납부기간을 정해 최고한뒤 입금을 하지 않을 경우 내용증명발송등을 통해 해지의사를 통보하시면 될듯 보입니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 임대차 계약서에 명시가 될 경우 관리비 납부 의무는 임차인에 있다고 볼 수 있습니다.

계속적인 미납이 있을 경우 관리비 미납 사실과 연체이자 및 지급 요청을 할 수 있고, 지속적인 경우 계약해지의 문제가 될 수 있습니다. 향후 법적인 문제로 갈 수도 있고 최악의 경우 보증금에세 제하고 보증금 반환하고 계약해지고 가능할 것으로 사료됩니다. 법적인 조언이 필요하신 경우 가까운 무료법률구조공단에 임대차계약서 가지고 가셔서 상담을 받아보시는 것도 방법중에 하나라 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 공인중개사입니다.

계약서에 관리비 3만원이 명시되어 있다면 미납은 계약 위반입니다. 내용증명으로 납부 요청 후 계속 미납 시 보증금에서 공제 가능합니다. 공용전기·청소비는 실비 정산 내역을 함께 제시하면 분쟁이 줄어듭니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약서에 관리 3만 원이 명시되어 있다면 명백한 계약 위반입니다. 다만 바로 강하게 나가기 보단 증빙을 갖춰 단계적으로 대응하시길 바랍니다.

관리비 3만 원은 엘리베이터 이용료가 아니라 공용, 전기, 청소, 건물 유지비를 세대별로 나눈 금액으로 설명하시면 되겠습니다.

관리비가 계약서에 명시되어 있으므로 임대차 계약의 일부로 지급의무가 있습니다. 따라서 관리비를 나중에 보증금에서 공제하고 반환하거나 내용증명을 먼저 보내시고 지급 명령(소액 소송)을 통해 받나 내는 방식이 있는데 보증금에서 공제하고 반환하는 것을 추천드립니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

계약서에 명시되어 있으면 계약 위반 가능성이 높습니다

엘리베이터 유무는 관리비 납부 거부 사유가 되기 어렵습니다

먼저 관리비에 대해 문자로 통보하고 계속 거부 시에는 내용증명을 보내시기 바랍니다

장기 미납이면 계약 해지도 가능합니다

Answer 7

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

네, 계약서 상에 적혀있는 내용을 납부하지 않는 것은 계약 위반입니다. 민사적으로 해결할 수 있는 문제이며, 내용증명을 통해 계약이행을 최고하신 후 이행이 없다면 계약의 일방적 해제가 될 수도 있는 내용이네요.

관리비는 엘리베이터의 유무에 따라 결정되는 것이 아닌데, 납부하지 않는다면 주거 환경의 올바른 관리가 힘드니, 제때 납부할 것을 요구하시고 2개월 요구시에도 이행되지 않는다면 계약을 해제하고 퇴거를 요청하시는 것이 좋을 것 같습니다.

그게 아니라면, 관리비는 보증금에서 제하여 추후 보증금 돌려줄 때 미납된 관리비를 한번에 수금하세요.